沙龙热帖：取消优惠政策是为了明年大规模的动迁？！
前天，大连市地税局发布通告，称将从明年1月1日起，对单位、个人转让住宅二手房恢复征收营业税、城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加和个人所得税，具体包括将对个人购买不足5年的住房对外销售，全额征收营业税；对于转让住房的，按转让收入额的1%核定征收个人所得税等内容。通告的发布，结束了业内对于明年二手房税费政策如何调整的猜想，但也让一些人产生对明年市场形势的担忧，毕竟这将使得二手房交易的税费大幅增加。那么，这次政策的变化究竟对二手房市场产生什么样的影响呢？
政策出台在意料之中
最近几天，二手房行业内议论的就要算是明年的税费是否调整，怎样调整了。一些大型中介公司已经开会通知门店经理和经纪人，按照恢复税费的可能来做准备，要做好客户的工作，不要产生什么样的波动，同时对于那些即将签约或者已经签约的客户，公司也抓紧时间在12月31日之前办理完手续，免得给客户带来损失。好旺角房屋市场部经理李蕾说，其实从最近的舆论导向来看，已经能够感觉到政策肯定会调整，因为今年的房地产市场，尤其是二手房市场太过火爆，成交量远超历史纪录，而且房价的涨幅也超出预期，市场已经有了过热的表现，政府必然要采取一定措施让市场冷静一些，恢复税费是选择。
虽然此次税费调整与2008年的政策相比，仍然有一定的优惠，但是幅度已经非常小了，因为购买5年之内的二手房将全额征收营业税，这是二手房交易税费中的主要部分。瑞家地产副总经理李吉林告诉记者，虽然他早就预感到政策会调整，但是没有想到会全额征收营业税，应该说营业税是一柄“双刃剑”，在打击了投机性和投资性需求的同时，必然也对刚性需求有所抑制，市场必然受到一定的影响。不过，在采访中，所有人都有一个相同的观点，那就是大家都希望市场变得更加理性，因为只有理性才能让市场更健康，走得更长远，而新政策的出台应该能让现在过热的市场变得更加理性一些。从长远来看，这其实是一条利好消息。
银行贷款政策更关键
一些人担心此次营业税恢复之后，市场会因此再度受到打击，再次回到2008年时的低点。但是大多数业内人士对此持乐观态度，认为成交量下降是肯定的，但2008年的市场也很难再出现。链家地产行政总监郭景昌认为，这次政府恢复征收营业税最主要的目的还是对投资和投机性需求限制，而大连市场中刚性需求仍然占最主要地位。他说，不久前，他们公司聘请国际某著名咨询公司对大连二手房市场进行了一次全面调研，从调研数据显示的结果来看，目前大连二手房市场中一半以上都是刚性需求，这与某些一线城市有所不同，而刚性需求受政策影响是的。
此外，业内人士认为，2008年市场降到冰点，并不单纯是受税收政策影响，而是多种因素综合作用下产生的。李吉林分析说，除了税收政策之外，银行信贷政策对二手房市场的影响更大，毕竟税费是一次性支付，而银行的贷款利息对购房者的影响是长期的，如果再出现两三次加息行为，购房者的负担将更重。不过，刚刚结束的中央经济工作会议确定明年仍将实施积极的财政政策和适度宽松的货币政策，说明一段时间内银行信贷政策还不会出现大的变化。李吉林据此认为，2010年的市场既不会像今年那样火爆，也不会像2008年那样低迷。
中介准备好“过冬粮草”
二手房市场交易量下降之后，在短期之内将会对商品房市场产生一定的促进作用，因为原来准备选择二手房的购房者可能由于交易成本上升，选择同等价位的商品房。不过，李吉林认为，从长远来看，由于二手房市场与商品房市场具有联动作用，二手房成交量下降使得市场的活跃程度降低，必然会带动商品房成交量也随之下降，只不过后者的反应不如前者敏感，最近几年，每次政策调整过后，房地产市场基本走势都是如此。
受季节和政策的双重影响，明年一二月份的市场成交量肯定会大幅下降，这可能会使一部分中介公司的经营出现困难。郭景昌表示，一些比较有规模的二手房中介公司都已经做好了过冬的准备，毕竟今年的市场这么好，大家都储备了不少“过冬粮草”。他说，链家地产认为明年大连市场的成交量可能会比今年下降30%，按照今年4.2万套的成交量计算，明年的成交量估计在2.9万套左右，这也远远高于2008年的1.8万套，而且3万套的成交量应该是大连市场的真实反应。李吉林则分析认为，税费调整之后，可能会导致一些小型中介公司明年退出市场，使得市场的集中度更高，变得更加规范，这对大连二手房市场的发展是非常有利的。(大连晚报 柳毓)
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