沙龙热帖：取消优惠政策是为了明年大规模的动迁？！
前天，大连市地税局发布通告，称将从明年1月1日起，对单位、个人转让住宅二手房恢复征收营业税、城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加和个人所得税，具体包括将对个人购买不足5年的住房对外销售，全额征收营业税；对于转让住房的，按转让收入额的1%核定征收个人所得税等内容。通告的发布，结束了业内对于明年二手房税费政策如何调整的猜想，但也让一些人产生对明年市场形势的担忧，毕竟这将使得二手房交易的税费大幅增加。那么，这次政策的变化究竟对二手房市场产生什么样的影响呢？
政策出台在意料之中
最近几天，二手房行业内议论的就要算是明年的税费是否调整，怎样调整了。一些大型中介公司已经开会通知门店经理和经纪人，按照恢复税费的可能来做准备，要做好客户的工作，不要产生什么样的波动，同时对于那些即将签约或者已经签约的客户，公司也抓紧时间在12月31日之前办理完手续，免得给客户带来损失。好旺角房屋市场部经理李蕾说，其实从最近的舆论导向来看，已经能够感觉到政策肯定会调整，因为今年的房地产市场，尤其是二手房市场太过火爆，成交量远超历史纪录，而且房价的涨幅也超出预期，市场已经有了过热的表现，政府必然要采取一定措施让市场冷静一些，恢复税费是选择。
虽然此次税费调整与2008年的政策相比，仍然有一定的优惠，但是幅度已经非常小了，因为购买5年之内的二手房将全额征收营业税，这是二手房交易税费中的主要部分。瑞家地产副总经理李吉林告诉记者，虽然他早就预感到政策会调整，但是没有想到会全额征收营业税，应该说营业税是一柄“双刃剑”，在打击了投机性和投资性需求的同时，必然也对刚性需求有所抑制，市场必然受到一定的影响。不过，在采访中，所有人都有一个相同的观点，那就是大家都希望市场变得更加理性，因为只有理性才能让市场更健康，走得更长远，而新政策的出台应该能让现在过热的市场变得更加理性一些。从长远来看，这其实是一条利好消息。
银行贷款政策更关键
一些人担心此次营业税恢复之后，市场会因此再度受到打击，再次回到2008年时的低点。但是大多数业内人士对此持乐观态度，认为成交量下降是肯定的，但2008年的市场也很难再出现。链家地产行政总监郭景昌认为，这次政府恢复征收营业税最主要的目的还是对投资和投机性需求限制，而大连市场中刚性需求仍然占最主要地位。他说，不久前，他们公司聘请国际某著名咨询公司对大连二手房市场进行了一次全面调研，从调研数据显示的结果来看，目前大连二手房市场中一半以上都是刚性需求，这与某些一线城市有所不同，而刚性需求受政策影响是的。
此外，业内人士认为，2008年市场降到冰点，并不单纯是受税收政策影响，而是多种因素综合作用下产生的。李吉林分析说，除了税收政策之外，银行信贷政策对二手房市场的影响更大，毕竟税费是一次性支付，而银行的贷款利息对购房者的影响是长期的，如果再出现两三次加息行为，购房者的负担将更重。不过，刚刚结束的中央经济工作会议确定明年仍将实施积极的财政政策和适度宽松的货币政策，说明一段时间内银行信贷政策还不会出现大的变化。李吉林据此认为，2010年的市场既不会像今年那样火爆，也不会像2008年那样低迷。
中介准备好“过冬粮草”
二手房市场交易量下降之后，在短期之内将会对商品房市场产生一定的促进作用，因为原来准备选择二手房的购房者可能由于交易成本上升，选择同等价位的商品房。不过，李吉林认为，从长远来看，由于二手房市场与商品房市场具有联动作用，二手房成交量下降使得市场的活跃程度降低，必然会带动商品房成交量也随之下降，只不过后者的反应不如前者敏感，最近几年，每次政策调整过后，房地产市场基本走势都是如此。
受季节和政策的双重影响，明年一二月份的市场成交量肯定会大幅下降，这可能会使一部分中介公司的经营出现困难。郭景昌表示，一些比较有规模的二手房中介公司都已经做好了过冬的准备，毕竟今年的市场这么好，大家都储备了不少“过冬粮草”。他说，链家地产认为明年大连市场的成交量可能会比今年下降30%，按照今年4.2万套的成交量计算，明年的成交量估计在2.9万套左右，这也远远高于2008年的1.8万套，而且3万套的成交量应该是大连市场的真实反应。李吉林则分析认为，税费调整之后，可能会导致一些小型中介公司明年退出市场，使得市场的集中度更高，变得更加规范，这对大连二手房市场的发展是非常有利的。(大连晚报 柳毓)
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广州或跟进大连终止二手房交易优惠政策
今日，网易财经从广州主要房产中介处获悉，相关政府部门已口头通知，二手房营业税减免的优惠政策2009年底终止，房龄满两年不足五年的，将恢复缴纳5.5%营业税，但目前正式文件还未下达。
昨日，大连市刚刚宣布取消了二手房税收优惠政策，据悉自2010年1月1日起，对不足5年的二手房转让恢复征收营业税及附加。
广州酝酿取消二手房优惠政策
广州的李先生因工作调动想要卖掉一套天河区的房子，但中介的工作人员告诉他，必须赶在12月31日之前递件才可以享受这一优惠。
“目前，我们只做一次性付款的单子了，因为如果按正常程序，按揭房已经来不及在今年最后一天递件了，除非你有熟人在银行，可以加急办理。”合富置业的一名物业顾问告诉网易财经。
满堂红、中原地产等中介行的工作人员也向网易财经证实，他们都已经在昨日中午收到总行的通知，目前他们在操作时都已经按新的规定来办：房龄两年以上未满五年的房子，如果来不及在年底前递件，就需要交5.5%的营业税，至于其它税费则尚未有变化。
国务院年初时公布的今年营业税新政，将原来未满五年二手房交易要缴纳成交总价的5.5%的营业税旧政，改为满两年未满五年的房产交易免交营业税，未满两年的房产按交易差价的5.5%作为营业税。
以广州一套总价100万元的普通住宅(144平方米以下)为例，当初购买时花了50万元，如果满两年但未满五年，在享受优惠时可免交5.5%的营业税，也就是可省下5.5万元；而如果未满两年的则只需要交2.75万元。优惠取消后，只要未满五年的房产交易就需要交5.5万元的营业税。
据广州满堂红的统计显示，受优惠政策即将取消影响，近期成交的二手房未满两年的已经占到了50%-60%，而已经满两年未满五年的房源比例更多。
合富置业一位分析师指出，因为营业税税款占比例较大，预计优惠取消后，二手房交易短期内下挫幅度要比新房大。不过尚要看房贷、利率等政策是否会有新的变化。
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北京相关优惠政策或自动取消
12月8日，大连市地税局也发布公告称，二手房税收优惠政策将于今年年底如期终止，对不足5年的二手房转让恢复征收营业税及附加。
大连首次明确取消二手房营业税优惠政策后，引起广泛关注，各地对各自区域内楼市政策的猜测再上一个台阶。9日，网易财经从北京各大中介机构获悉，目前尚未收到明确信息，按照优惠政策的执行时限，如果本月底之前未出台明确政策，相关优惠政策将自动取消。
21世纪不动产高级分析师孟奇认为，如果本月底之前未出台明确政策，那么就意味着优惠政策将自动取消。
美联物业市场研究部总监张大伟认为，作为明确楼市政策的城市，大连将具有一定的区域辐射性。而中央经济工作会议的报告又仅提及了家电及汽车行业在09年政策的延续，却没有提及大家最关注的楼市政策，可以说明楼市政策出现调整的可能非常大。
张大伟表示，如果营业税优惠取消，将使得二手房5年内的房源交易成本上升4倍，将明显抑制投资，炒作楼市很难有利可图，而自住需求可以通过购买5年以上房源以及商品房释放需求，这和中央经济工作会议的主张非常吻合。
我爱我家房地产公司控股公司副总经理胡景晖认为，从刚刚闭幕的中央经济会议传达的信息来看，明年房地产市场仍是以宽松为基调，自住和改善型住房将是继续鼓励消费的范畴，而投资性需求可能会受到一定的抑制。
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背景：2008年出台的部分二手房优惠政策
-契税、印花税、土地增值税
2008年10月22日，财政部、国家税务总局下发《关于调整房地产交易环节税收政策的通知》
1、对个人首次购买90平方米及以下普通住房的，契税税率暂统一下调到1%。(原比例1.5%)
2、对个人销售或购买住房暂免征收印花税。(原比例0.05%)
3、对个人销售住房暂免征收土地增值税。(原比例1%)
实施日期：2008年11月1日
-营业税
个人购买超过2年(含2年)的普通住房对外销售的，免征营业税。(原比例5.5%)
实施日期：2009年1月1日
实施期限：一年
-贷款利率
商业性个人住房贷款利率的下限扩大为贷款基准利率的0.7倍；首付款比例调整为20%。
实施日期：2008年10月27日(网易财经 )
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二手房转让营业税优惠终止 主要是抑制投机性购房
７日闭幕的中央经济工作会议强调，增加普通商品住房供给，支持居民自住和改善性购房需求。９日召开的国务院常务会议提出，个人住房转让营业税征免时限由２年恢复到５年，其他住房消费政策继续实施。９日，国家发展改革委主要负责人表示，将完善住房消费和调控政策，增加中低价位和限价商品房的供应，抑制投机性购房。
85%家庭买不起房引网友激辩
7日，中国社科文献出版社发布了2010年中国经济形势分析与预测的经济蓝皮书。蓝皮书表示，85%家庭买不起房，房价远远超出家庭收入。
此论断一出，立即引发网友热议：既有网友分析买不起房的原因，也有网友为买房出谋划策。
■ 分析评论 85%说明了什么？
在当前形势下，我国85%家庭买不起房，究竟说明了什么呢？说明目前的房价遥遥领先于居民家庭收入的增长，也说明各级政府在百姓安居方面还有许多工作要做。但从目前来看，许多地方政府在控制房价方面并没有什么作为，有的甚至为房价上涨推波助澜。——任和平
还能“狂欢”到几时？
近年来楼价坚挺，我们用脚趾头思考都能想出来，这不是那些买不起房的85%家庭所做出的贡献，可能是先富起来的那部分15%的家庭的投资需求在拉动房价的畸形增长。这脱离了“大多数群众”需求的房地产行业，在市场的道路上终究是走不了多远的。——大洋网
■ 网友激辩
全民炒房、全社会投资房地产，住房人不可能买起房，因为房子已失去居住功能，变成了货币的等价物，变成黄金和股票了。——网友LLT
就会说85%的家庭买不起房子，干嘛不讲15％买得起房子的家庭有多少！——网友打工
问题不仅在于85%的家庭买不起房子，还在于为什么在大多数家庭买不起房子的情况下房价还这么高！——余青山
有能力建设大量住房，没能力让人民住进去：相当考验执政能力。
——田夜
（上述网友言论不代表本报观点） 高家涛 整理
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一个“继续”：对购房者是一大利好
背景
国家统计局的数据显示，今年1-10月，商品房销售额３１５３９亿元，同比增长７９．２％；其中，商品住宅销售额涨幅，达到８４．３％，办公楼和商业营业用房销售额分别增长４３．０％和５３．７％。１－１０月，我国社会消费品零售总额１０．１４万亿元，同比增长１５．３％。不难看出，今年住房消费对整个内需尤其是消费需求起到了非常明显的拉动作用。
政策
在去年12月20日公布的《国务院办公厅关于促进房地产市场健康发展的若干意见》（又称“131号文”）中，有两条鼓励普通商品住房消费的政策当时暂定执行时限为“至2009年12年31日”。
此次明确继续实施的主要是第四条：“加大对自住型和改善型住房消费的信贷支持力度。在落实居民首次贷款购买普通自住房，享受贷款利率和首付款比例优惠政策的同时，对已贷款购买一套住房，但人均住房面积低于当地平均水平，再申请贷款购买第二套用于改善居住条件的普通自住房的居民，可比照执行首次贷款购买普通自住房的优惠政策。
分析
易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭认为，中央对明年经济增长仍不无担忧，所以明确明年继续实施积极的财政政策和适度宽松的货币政策。在此背景下，宏观经济政策总体上有利于房地产开发投资和商品房销售。
知名物业机构永庆房屋副总经理陈史翎认为，这对普通购房者来说是一大利好，将对明年住房消费产生积极作用。
大连首先叫停 二手房优惠
大连地税局8日宣布，从2010年1月1日起将终止二手房营业税的优惠，大连也成为个叫停优惠的城市。
根据大连地税局的规定，营业税优惠取消，但契税优惠延续，依然是1%；个人所得税为交易总额的1%。而土地增值税、印花税也延续优惠，继续全部免除。
大连地税局调整的三方面
对于营业税：个人将购买不足5年的住房对外销售，全额征收营业税；个人将购买超过5年（含5年）的普通住房对外销售，免征营业税；个人将购买超过5年（含5年）的非普通住房对外销售，按其售房收入减去购房价款后的余额征收营业税。
对个人所得税：自然人房屋交易时，转让住房的，按转让收入额的1%核定征收个人所得税；对于转让非住房的，按转让收入额的2%核定征收个人所得税。
对于契税：对个人首次购买90平方米及以下普通住房的，暂执行1%的契税税率。印花税和土地增值税免征，也就是说分量的营业税优惠将终止。
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一个“恢复”：增加短期炒作成本
背景
房地产业在2009年快速回暖的同时，房价也迅速攀升。国家统计局的数据显示，10月份，70个大中城市房屋销售价格同比上涨了3.9％，涨幅比上月扩大1.1个百分点。这是自今年３月份以来，房价第８个月连续上涨。在一些热点城市，房价之高已超过2007年高峰期的水平。
政策
去年的“１３１号文”对住房转让环节营业税暂定一年实行减免政策，将个人购买普通住房超过５年享受税收优惠，改为２年。将过去按照全额征收的税收，改为按照差额征收。业内认为，此次，国务院常务会议明确将征免时限恢复至５年，这将对短期的炒房投机形成抑制。
分析
住房城乡建设部房地产司司长沈建忠说：“营业税征免时限重新恢复到５年，主要是抑制投机性购房，最重要是增加短期炒作的成本。”
中国房地产业协会副会长朱中一说：“据我们了解，房价上涨快的地区，投机成分比较多，营业税政策的调整，能够对炒房起到挤出效应，这样一来就缓和供求关系，有助于平抑房价。”
朱中一说：“其他住房消费政策不变，再加上抑制投机需求，这样才能够真正满足普通群众自住和改善性购房需求。”
接受采访的专家官员都表示，增加普通商品住房供给，支持居民自住和改善性购房需求，有助于扩大居民消费需求，增强消费对经济增长的拉动作用。(山东商报)
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