[摘要] 随着土地市场正逐步恢复理性，品牌房企应根据自身的资金实力，制定有效地拿地策略。在拿地的市场策略上，由于一线城市可开发面积逐渐减少，品牌房企可以通过在二三线城市加大布局，扩大市场占有率来扩大企业规模。
4. 新政后，土地溢价明显下降，品牌房企应理性增加土地储备，为持续发展蓄力
房地产新政提出完善土地招拍挂制度，探索“综合评标”、“一次竞价”、“双向竞价”等出让方式，抑制居住用地出让价格非理性上涨。土地政策的明显调整，对开发企业来说既是挑战也是机遇。在土地出让方面，目前土地招标制度仍有评标标准不完善、不透明、政府与企业对底价和限价预期存在显著差异等诸多问题，部分房价、地价较高的城市将更多采用综合招标方式出让地块，抑制了土地出让价格的非理性上涨。
此外，政府公布的2010年住宅用地供应计划显示：2010年计划住宅用地供应量为18万公顷，较2009年增长136%，是过去五年年均住宅土地供应量的3.29倍。政府加大土地供应力度的决心很大，未来5年具备增大土地供应的条件与动力，仍有较充足的土地供应，土地价格将稳中有降。
2008~2010年上半年北京市成交地块平均溢价水平
数据来源：CREIS中指数据、fdc.soufun.com
从北京市2008~2010上半年成交地块的平均溢价水平来看，从2009年开始，土地溢价水平直线上涨，至2009年下半年及2010年一季度，土地溢价水平均超过100%，然而在新政出台后，4~6月北京市成交地块平均溢价水平快速下跌至20%左右。中指研究院的监测数据显示，2010年上半年，100个主要城市住宅用地楼面地价为1863元/平方米，较2009年下半年下降9%。可以看到，新政的出台使土地价格受到明显抑制，土地市场正在逐渐恢复理性。
随着房地产宏观调控的启动和深入，政府始终坚持“抑制投资投机型购房要求”和“加大房屋供应力度”两条主线，对房地产企业的市场环境产生了显著的影响。根据中指研究院的监测数据，2010上半年内主要城市成交面积同比普遍下跌，其中杭州、上海、深圳、南京、苏州、厦门等地上半年成交量相比2009年同期下跌幅度超过50%。从房价来看，70个大中城市房屋销售价格指数6月份环比下降了0.1%，说明房价调整已经出现。对于房地产企业来说，成交量的萎缩和房价的调整将影响企业的资金回笼。同时，由于信贷政策紧缩，企业融资难度加大，实力较弱的企业的经营风险将扩大。
随着土地市场正逐步恢复理性，品牌房企应根据自身的资金实力，制定有效地拿地策略。在拿地的市场策略上，由于一线城市可开发面积逐渐减少，品牌房企可以通过在二三线城市加大布局，扩大市场占有率来扩大企业规模，对于地价较为便宜的三四线城市，企业可以积极扩大土地储备，为今后做长远打算；在拿地的产品策略上，由于保障性住房和中小套型普通商品房用地规模的大幅增加，参与保障房项目开发、加快加大普通商品房项目建设成为未来一段时间内部分企业主流经营模式的可能性加大，品牌房企可以适当优化现有经营方式与产品结构，做好品牌建设，为未来发展打下良好基础；在拿地的资金策略方面，品牌房企可以积极探索信托、债券、房地产基金等多样化的融资渠道，缓解银行信贷紧缩带来的不利影响。同时，建议企业加强对市场形势的理解，在此基础上进行合理定价以加快资金回笼，从而在未来拥有更多的市场主动权。
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