[摘要] 2013年4月5日，“万科品牌发布会”在香格里拉大酒店隆重举行。活动吸引众多客户及业内外人士到场。房天下全程图文直播。
所有这些其实总结出一个策略或结论，我们的住宅真正回归到自住。住宅是要住的，但是之前因为种种因素，我们对住的因素想的没有那么清楚，或者是出现的时间没那么长，所以有很多这方面的困惑。万科认识到这件事情，住宅一定要回归到自住这么一件事情上来。所以我们的产品观很简单，就是创造适合居住的幸福社区。这个题目看起来很对，但是怎么去做？我们有六点作为关注的重点。
、刚才主持人说回归主城区，我们认为在主城区也有一批人，他的经济条件并没有达到能买得到主城区非常好的房子，但是社会资源，身边的朋友亲戚，或者所有工作各方面又让他离开主城区是很难的事情，这个情况下，如何在主城区做出适合普通老百姓主流的房子，这点是万科现在关注的重点，从拿地到产品会有一整套的思路。
第二，要想办法把面积做得小一点，但是功能不能丢。面积可以小，功能一定要达到基本的需求。
第三，房子要更加注重实用的周期，我们要考虑到的不是一年两年五年甚至十年，要考虑更长的时间。
第四，住进去生活配套要不断的关注投入，让这个社区不断生长，形成非常好的氛围。
第五，景观上，现在房地产广告上或项目上，怎么把景观做漂亮研究得越来越明白，大树草坪，但是现在更加关注的是这个景观能够更加好用，就是景观里面注重什么功能，也就是社区环境里平时是怎么用的。
最后是刚才提到的绿色健康的问题，这是两个方面。一个是对于业主或者将来使用者，是要关注的非常重要的一点。同时对于企业，房地产整个行业也占有非常大的比重。所谓住宅里的节能减排问题，我们做非毛坯要考虑的很重要的一点，就是减少二次装修导致的建筑垃圾。
张伟星做介绍
一、聚焦中心城区，因为我们有三个项目，左面是西山天街，在西山水库现在叫西山湖 ，这个区域是整个西城，或者西郊国家森林公园，或者西城科技开发区，这个区域是非常中心的位置。这里面有一系列的项目，或者整改，我们这个项目正好在这个区的中心。另外在主城核心，去年下半年拿了两个项目，一个是蓝山，一个是城花东。另外是万科城，在金州五一路边上，离市中心非常近，这几个项目都是针对刚才所说的这部分客户做的。
二、小面积、大功能。一房很难做正常的家庭生活居室用，但是两房已经作为一个基本的住宅的使用条件。要留两个房间，主卧一定要放得下大衣柜，因为现在有很多人要放换季的衣服。第二，餐厅和客厅一定是独立的，不能说一个厅非常小，吃饭看电视在非常小的空间里。第三个是有卫生间，但是卫生间里面一定有洗衣机位，还要有独立的厨房，厨房里一定要放得下冰箱，操作台面也要够。最后要有玄关，玄关就向卫生间厨房一样，是必备的东西，回到家换衣服，或者说换鞋，一定有一个地方能够让它收纳一下。这样的配置能到多少呢？去年我们推出的项目和产品里面，我们已经把这块的面积压得非常小，78，80也能做到。现在其实是68平米，这个产品就是在如何把面积做小，把功能做强目前做到的的状况。现在从68到78、80之间，这些产品都还在，这里有很多的选择性。上面可以看到户型，一下不能看得特别清楚，门在右下方，进去玄关，右面是玄关，走遍餐厅。我们把面积做得这么小是因为把所有的尺寸都研究得非常透，主卧到底多宽多深，这个尺度里放下了大衣柜，这个大衣柜是可以放进去的，一个是很细，第二个也是得益于非毛坯，假设毛坯房在小尺寸上是很难做到这么精细的，不是做设计，或者说开发商不想把它做细，经过非毛坯来回反复，很多做不下去，所以这是我们想把面积做小，功能做强案例的参考。
三、居住周期使用的问题。刚才主要讲宏观的，这里分了两点，一部分是大跨度的，下面是讲一天里面的。我们对于每个城市会做客户的调研，发现大连人均寿命是81岁，生育年龄是29岁，也就是买了房结了婚有两年左右的时间要生小孩。另外这里也对应了一下，当年轻人结婚了，这个时候父母的年龄，往往是退休了。这时候比较好的现象出现了，当年轻人生小孩的时候，父母总是能够过来照顾。我们买房一个很重要的问题就在于，很多人买房就是两个人住，但是生小孩的时候就很难避免和父母住一起，在做这个产品的时候，我们要考虑到生小孩，父母来，给小孩洗澡，甚至可能有月嫂，怎么办？这里面以厕所的功能作为一个例子，这个问题如何影响，或者说如何落实到平面设计的推敲上面。以前正常卫生间里面，洗澡就考虑一个人的淋浴空间，比方说宽多少，进深多少，那么我们考虑到有小孩的时候，两个人一起洗。这是正常在用，但是左下的图是两个人在淋浴间里面给小孩洗澡的图片。右下图是大人给稍微大一点的小孩，一个人使用的图片。这个研究影响到的是什么？当我们面积功能允许的时候，我们给卫生间增加什么功能，现在要在蓝山推出的户型里，我们会把这个研究用进去。也就是说在蓝山的产品里面，将来两代或者说大人照顾年轻人，老人照顾年轻人和婴幼儿使用峰的时候，能够让它有最基本的解决。很难做到非常舒服，但是不会让它有很大的问题。
刚才讲的是房子不要光考虑现在两个人住得非常舒服，一定要考虑长时间的使用问题。这里讲的是在一天里，当然要考虑有小孩的家庭，有老人有小孩。一天里可以去观察从早上起床到晚上睡觉，这个时候大人在干什么，老人在干什么，小孩在干什么，各自在什么空间里，哪个空间在使用时候是最容易让你不舒服的，这里面其实很大的矛盾点就是卫生间。晚上的时候，尤其夏天要淋浴要洗澡，可能还排队，但是还有人想上厕所，所以卫生间里面会把洗脸盆马桶淋浴洗衣机，做一个详细的组合。我们并不能做到每套户型都可以，很小的户型有些没办法。但是但凡有条件的时候，我们都会进行一定的区分，怎么组合是好的。我们有很多研究，有些会打勾，有些会打叉，这里面的内容很具体。以上我表述的是在做的户型过程中，万科在考虑什么问题，再想一些什么事儿。
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