[摘要] 限购令出台后，许多想改善居住环境的市民采取了“卖一买一”的策略。据记者了解，二手房交易产生的税费种类还真不少。那么这“卖一买一”需要缴纳多少税费，要注意哪些问题呢？以下我们就以案例的形式为您分析，让准备换房者事先对需缴的税费做到心中有数。
限购令出台后，许多想改善居住环境的市民采取了“卖一买一”的策略。据记者了解，二手房交易产生的税费种类还真不少。那么这“卖一买一”需要缴纳多少税费，要注意哪些问题呢？以下我们就以案例的形式为您分析，让准备换房者事先对需缴的税费做到心中有数。
不满5年，换房成本高
据了解，目前二手房买卖时需要缴纳的主要税费为营业税、个税、契税等，法律规定：契税、印花税、手续费、办理贷款需要的抵押费由买方来承担；而营业部、个人所得税、手续费由卖方承担。以市北区一位卖掉一套60平方米的小户型，准备再买一套120平方米的大户型的换房者，并以买卖单价均设为1万元为例，中间将产生哪些税费，我们以表格的形式，请21世纪市场专员梁女士来为您分析。
可以看出，换房者“卖一买一”后，如果卖出的房屋满5年，所需缴纳的费用为个人所得税及契税，为1万元左右；若卖出的房屋未满5年，所需缴纳的费用则包含了个人所得税及营业税，数额会超过4万元。新换的房子如果为120平方米，需要缴纳18000元的契税，如果大于144平方米，则需要缴纳36000元的契税。由此可见，如果市民计划卖掉的小房子未满5年，再换一套120平方米的房子，买卖过程所缴的税费至少要准备6万元。其他户型面积可以此类推。
谨防政策变化带来纠纷
国家政策属于不可抗力，是合同当事人无法预见、无法预防、无法避免和无法控制的事件。前段时间“未满5年二手房交易全额征税”政策的实施，给一些购买未满5年的二手房的买家增加了很大的经济负担，引发了不少纠纷。
22世纪不动产青岛区总经理孙杰说，有些二手房交易中，房东通常是按“净价”来卖房，即所有税费均由买方来承担，但这并不符合法律规定，需在买卖前，双方明确约定好谁来承担税费。由于目前二手房税费较为复杂，一旦考虑不周，买回的可能不是房子，而是一堆“窝心”事。“此外，二手房交易税费经常会因为政策原因有所变化，买卖双方在签订二手房买卖合同时，一定要将政策因素考虑进去。可以再额外签一个‘补充协议’，规定因不可抗力产生的责任归属。这样，即使是日后产生纠纷，也可以据此维权。”
税费预算宜高不宜低
市民孙女士今年2月底看好了一套房子，并交了定金。但在办理过户的时候，房管部门认为这套房产的成交价低于限价，因此需要多支付一部分税费。对于这部分税费的归属问题，孙女士和卖方互相推诿，最终导致买卖失败。
孙杰说，购买二手房，一定要多预算出一部分税费。“在二手房交易的过程中，除了契税等大额费用，还涉及房地产证书工本费、印花税等小额税费。此外，根据房管部门的规定，交易过程中可能发生一些没有预料到的费用，如果购买者对新发生的费用没有心理预期和事先预算，很可能会导致交易失败。”孙杰说，“购房者在做购房预算时，多准备点钱，考虑到交易过程中发生的各种情况，有备无患。”
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