沙龙热帖： 【指南针出品】2010年1月大连房地产市场报告
政策盘点
本月政策方向总结：
本月出台政策以国十一条最为全面，为2010年宏观调整方向定调：抑制投机、促进供应、保障民生、规范管理、责任到人。另外，国家出于对信贷节奏调整及通胀防范而采取的准备金提高措施，直接影响行业资金来源，未来政策方向仅剩信贷及货币政策一个出口，预计加息政策行将不远。
2.1性政策盘点：
本月性政策表明国家对于房地产抑制的决心和力度，国十一条从5个方面对房市提出11项整改要求，是对前期出台的各项政策的整合和强化，以达到促进楼市快速回归健康发展的目的；金融方面收紧银根，控制资金涌入市场的节奏和规模，平息楼市过热温度；民生方面大力兴建保障房，从多方面促进住有所居。从政策调整明显看出，国家已形成一套完善的2010年调控体系，从多个节点共同发力。
指南针观点：方向性、指引性，但落实仍需细则完善
表2.1性政策（略）
2.2地方性政策盘点：
辽宁对于土地实行新规范的实施旨在对土地进行更加标准化的管理，沪四条的出台体现上海对于房市整改已达到健康发展的决心，与国家政策保持同步，从信贷方面减少资金流入房地产市场，从税费方面提升差别化调控成本。
指南针观点：政策针对性强，操作性强
表2.2地方性政策（略）
2.3大连政策及规划盘点：
大连今年延续保障性住房的货币化补贴，旨在增加补贴形式，扩大补贴群体的范围，让更多有资格且没有享受到政策的人群，实现政策的补贴；今年出台重要城市规划针对城市的全域化发展，创造多个核心点一起发力，此举必将带动周边地区商品房发展；为加速全域化发展，各项交通规划落实速度加快，尤其轨道交通方面，为打造半经济圈铺路；2010年各区域规划普遍注重区域的独立发展，完善区域功能，形成各具特色的区域。
指南针观点：货币化补贴是利好，一方面扩大覆盖面是对国家贯彻保障性住房机制完善的重要实现途径，另一方面货币化补贴必将使得补贴人群需求旺盛，在市场中形成有效需求，带动市场升温；全域化发展当属新城区受益较大，随着未来发展新城区会吸引更多开发商进驻，目前新城区的房地产市场处于起步阶段，地价低廉，但城市规划及大开发商的进驻已经为新城区市场发展加速，建议有意进入新城区的开发商提前进行市场考察。
阅读推荐：
2.6及大连业内动态及投资盘点
世茂、龙湖联手于旅顺购地，成功将旅顺口区推上大连市房地产市场潜力区域排行，形成新热点板块。
指南针观点：旅顺口区作为军机要地，2009年正式全面对外开放，因此区域房地产市场尚处于发展初期并且整体发展缓慢。但凭借其65%的森林覆盖率以及绵长的海岸线资源，加之大连市内土地资源稀缺，地方保护明显，旅顺口区成为一线房企如今进驻大连拓展东三省市场的跳板。尽管旅顺口区并非大连城市发展的主要方向，但其优质的自然资源为房企进驻开发决策加分不少。另外，作为大连市高新技术聚集地大连高新园区的延展方向和腹地，旅顺口区又具备丰厚的有效需求。从区域目前楼市发展来看，当前产品普遍品质较低，缺乏大家手笔开拓市场，而新进驻一线房企开发意向由住宅项目到城市综合体、由普宅到高端别墅，类型和产品得到极大丰富，势必提高区域市在连场话语权，形成独具特色的版块。加速旅顺口区房地产市场发展。
3.土地市场
3.1本月土地市场简评
本月大连共计供应土地33宗，总占地面积约236.35万平方米（因容积率原因，建筑面积暂时无法计算）。其中市内四区供应土地19宗，占地面积141.07万平方米，新城区供应土地14宗，占地面积约95.28万平方米；成交方面，本月大连共成交土地26宗，其中市内四区成交土地12宗，占地面积93.47万平方米,新城区成交土地14宗，占地面积93.95万平方米.
虎年伊始，大连的土地市场即现火热态势，加时竞拍现象激烈重演，纵然有一宗流拍现象，但不影响整体竟地的灼热气氛。一月份先是中海高调拿地，接着是龙湖继绿城、保利后也在大连拿地，各大地产商对大连房地产市场预期甚好。
3.2供应市场
图3.1市内四区供应分布布点图
图3.2金州、开发区供应分布布点图
图3.3旅顺供应分布布点图
阅读推荐：
3.2.1 月度住宅土地供应
图3.4大连月度住宅土地供应占地对比图
图3.5 1月份各区域供应土地占地对比图
本月大连七区土地供应再次达到高潮，足以见得政府加大土地供应的决心，结合国十一条，增加普通住宅用地的供给，预计2010年大连土地供应计划将较09年有所增加。一月份市内四区的供应依然是以甘井子区以及高新园区为供应集中区域，一是因为中山西岗区沙河口区核心地段土地供应量稀缺，二也可以看出政府在有意的引导居住外扩，住宅郊区化。09年的高新园区就是大连的热点区域，供应建筑面积占大连市内四区高达45.05%，相信2010年高新园区土地放量依然会加大，且各种配套建设力度也会随之加强。
3.2.2重点地块介绍
图3.6重点地块（2009）-31宗地位置图
本月供应的2009-31号地位于甘井子区中华路南/北两侧，山东路西，地块被道路分割成两小块，紧邻热点区域华南广场，交通便利，其中中华路南的地块规划建设甘井子区座五星级酒店，自此甘井子区将打破没有五星级酒店的历史，从此也将会使区域配套更加完善，区域价值得到更大的提升。该地块目前周边项目，比如对面一条马路之隔的北府花园，目前的二手房售价已过万，华南国际，动力院景华东人家等楼盘也都由开盘时候的6000左右均价跃至目前的8000多，涨幅达33%以上，而周边在售的新盘例如美辰香醒，认购价已达7500元/平方米，未来随着区域配套规划的日趋完善，地块价值越发凸显
3.2.3 1月供应地块列表（附表1）
阅读推荐：
3.3成交市场
经过了09年年末的土地市场硝烟后，虎年个月市场热度依然不减。市内四区与新城区土地成交并驾齐驱，无论是新城区还是老城区都现加时竞买现象，开发商热情高涨，对未来大连市场预期乐观。“指南针营销策划机构市场部”预测2010年的大连新城区土地市场将会是一大看点，热度甚至会赶超市内。成交量的多少主要取决于供应，甘井子区向来供应较其他区域充足，随着甘井子区配套逐渐完善，便利，土地价格相信也会逐渐走高。09年年末保利地产进驻旅顺，2010年的年初龙湖、世贸又陆续进驻，预示着旅顺商品房市场必将发生翻天覆地的变化。
3.3.2重点地块介绍
图3.9（2009）-40沙河口区石门山地块位置图
本月若说重点地块我们不得不提的是（2009）-40号地块，该地块位于沙河口区石门山，用地性质为居住用地，占地面积11.45万平方米，建筑面积16.6625万平方米，在本月13号的成交现场出现了90轮311次的加时竞拍，最终被中海地产以83800万元摘得，楼面价5029元/平方米，溢价率高达84.34%。该地由四家地产公司竞拍，分别是北大荒新都房地产，万科地产，金广地产集团，中海地产集团，竞争场面激烈，中海地产对该地是志在必得，相信中海是为了在沙河口区打造区域规模效应提升产品价值。而我们关注的万科在楼面价达到4987元/平方米的时候理性放弃，全场哗然，金广最后也是惜败中海。新年伊始，大连土地市场成交场面如此激烈，吸引万科中海中冶友谊集团金广等知名开发商，说明大家对大连市场2010年以及未来的市场走势非常看好。该地块目前周边项目例如中海英伦官邸，均价已达13000元/平方米，未来区域内仍有潜力。
阅读推荐：
4.商品房市场
4.1供应市场
4.1.1城七区批售
图4.1城七区批售对比图
2010年1月大连市商品房批售指标除非住宅面积外全面下滑，临近过年受季节性因素影响，下降属意料之中。但相比2009年同期，预售量还是出现较大幅度上涨，说明虽然宏观政策出现收紧信号，可开发商市场信心依然较去年同期强，在需求已经开始萎缩的1月，无论市场会短期震荡后继续下行还是逆转向上，批售将率先回转的势头将更加确定。
本月仅有中山、甘井子区、旅顺口区有新增商品房批售，中山区连续超过甘井子成为供应位，由于大连市中心以中山区规划，自09年下半年开始新兴区域住宅已开始井喷式入市，即使在淡季中，传统居住区中山区及甘井子区供应和成交仍相对活跃，而新城区旅顺受龙湖、世贸、保利等知名开发商陆续拿地积极因素的影响，开发商市场信心激增，各项目开工速度也明显加快。
4.1.2城七区开盘
开盘
表4.1城七区新开盘统计表
万奕学院派
万奕学院派位于沙河口区测绘大队以西，理工大学东侧，23路公交总站东北300米，属于软件园与学府区核心区域，但周边环境形象相对较差。该楼盘为棚户区项目，由于亿达软景e居的开盘将整个高新园区的价位提升，万奕学院派采取紧跟随的战略，借此机会提高价格，该产品开盘至今均价涨幅1000元/平，客群以投资客为主。
加推
表4.2城七区加推统计表
阅读推荐：
沙河口区
中海英伦观邸客户以区域地缘性自主群体为主，此次加推房源总量较少，未见宣传，开发商的目的是试探市场，项目均价涨幅达2000元/平方米，这使部分客户对该项目持观望态度。华业玫瑰东方本月加推5#一个单元，项目借新年之际加推新房源，其目的在于对市场供应进行补充以达到回款的目的，加推热销的原因在于华业玫瑰东方高达18%的空间赠送，从实质上拉低了总体均价，使业主得到真正的实惠。
甘井子区
魅力之城开盘热销的原因在于项目处于机场新区未来商业、体育中心的辐射区域，加之未来便捷地铁生活，因此市场认可度较高，是刚性需求区域，后期每平涨价150元/平方米，目前周边有效供应相对稀缺，精装产品面积合理，因此加推实现热销近售罄。溪之谷客户以高新园区地缘性群体为主。加推热销的原因来源于万科溪之谷三期多达30平的赠送面积，给予客户更多的实惠，加之前期入住的业主对万科物业、品牌良好的口碑给项目带来了更高市场认可度，本次推盘产品除赠送之外，面积合理，总款适中，是刚性及投资需求。
高新园区（略）
金州区（略）
旅顺口区
华通和平海岸2 期进入尾盘销售阶段,本次推出的房源是工程抵债的25#楼（18F带阁楼），3890元起价，价6160元。由于是工程抵债房不能贷款，须一次性付款，对客户购买影响较大，加之推出时间仓促（临时委托代理公司负责推销），缺乏充裕时间进行客户积累，目前代理公司只能利用前期客户资源进行推售,同时结合市内派单和外埠市场的广告宣传。华通和平海岸3 期-地中海郡项目占地13.5万平，建筑面积23.7万平，由31栋板式小高层组成，园区的规划布局为“block围合式”，布局暗含了中国传统的“四合院”形式，既可以增加户型的采光效果，又对小区的园林设计增加了立体感，本次加推销售情况不佳依然是蓄客量较少，客户需求不足。
4.1.3 城七区推盘户型分布
表4.3一月份七区开盘加推户型分布
本月开盘或加推的项目分户型看，主要依然以1房和2房的小户型产品为主，虽然整体看来小户型成交比例偏低，但主城区小户型依然供不应求，2居室则相对火爆，3房、4房，及以上的户型成交比较平淡，高端项目房款过高及新城区项目市场容量有限是主要原因。
阅读推荐：
4.2需求市场
4.2.1成交量
成交套数——均有回落
成交套数
成交面积——持续下滑
图4-3：成交面积（数据来源：房地产交易网）
本月大连市内四区共成交3463套，与上月相比下降接47.9%，成交31.96万平方米，下滑48%，同比208.49%。随着年关接近及2009年底诸多房地产调控政策的出台，使得原本旺盛的市场开始慢慢平息。加之准备金率上调，部分需求因对加息存在较强预期，出现持币观望的心态。而开发商对未来市场的预期则相对明朗，对2010年上半年仍保持较强信心，推盘速度较缓，新品的减少进一步加重成交量下滑。
从区域看，各区成交均大幅下滑。相对而言，新品入市较多的甘区促使成交下滑幅度较低。而供应较为有限的西岗区、沙河口区成交则大幅回落。受高端投资需求的持续旺盛及该类型产品供应充足，中山区成交下滑幅度居中。受成交变动不均影响，本月甘区成交占比有大幅提升，接近6成。
图4-4：成交套数占比图（数据来源：房地产交易网）
阅读推荐：
4.2.2成交价格
成交均价——价格微降
图4-5：成交均价图（数据来源：房地产交易网，指南针房地产营销策划机构市场部）
本月成交均价为10238元/平方米，环比微降4%，同比上涨16.66%。需求萎缩导致价格失去上涨动力，基本维持原有水平，成交结构对价格产生拉低作用。整体来看，在政策调控、年度更替的时节，开发商普遍以稳定消化存量为主要任务，价格调整较少，市场进入一个短期“休盘”，价格大幅波动的可能较小。
四区情况：本月沙区成交价格出现大幅上涨，环比增幅达到10.7%，净值为13174元/平方米。沙区产品向泛星海区域等较高端区域的集中促使成交价格上涨。相对而言，产品保持稳定的中山区及西岗区价格则相对平稳，分别为14812和12132元/平方米。甘区成为四区内价格下降的区域，降至7469元/平方米。价格下滑一方面受成交结构影响，另一方面有开发商年底优惠促销因素。
4.2.3 单套指标
图4.6单套面积、单套金额（数据来源：政府部门数据，指南针房地产营销策划机构市场部）
本月户均面积依然在90平左右徘徊，在当前需求组成下判断，未来市场将保持90平左右的产品为主导。从区域来看，除自住型为主的甘区户均面积出现下滑外，其他三区户均面积均出现上浮，以沙河口区户均面积上浮最快。伴随区域性金融中心规划的确立，泛星海区域认可度进一步放大，投资价值的增加促使区域需求进一步放大，提升沙区户均面积。
4.3供需对比
图4.7中心四区供需对比
本月大连中心四区消化量为17.19万平方米、有效存量为99.48万平方米。本月消化量主要集中在沙河口区和甘井子区，本月中山西岗的新增项目相对较少，目前主要以展示项目为居多，未来3个月内也会有不少潜在供应。而以西部、机场、范星海板块为中心的诸多项目，本月的销量相对乐观，在高新园区，去年年末有大量的土地入市成交，使得未来在该区域的潜在供应量也相对较多。开发商可以在该区域辐射范围内，适当地考虑未来竞争战略，可以提前做好应对市场的准备。
图4.8新城区供需对比
本月新城区消化量为10.56万平方米、有效存量为124.59万平方米。新城区依然以消化之前的存量为主，而庞大的供给量将会继续维持一段时间。由于主城区的可供开发土地量日益减少，未来旅顺口区、金州区、开发区将会是下一个重点开发区域，目前购房者对该区域项目的关注度普遍低于中山西岗等主城区，然而未来该区域发展潜力巨大，开发商可根据当前形势做好前期客源的积累，未来三个月约47.73万平方米的潜在供应量会对该区域有所刺激作用。
阅读推荐：
4.4本月销售前十名楼盘（略）
4.5成交重点个案分析（略）
5.营销观察（略）
6.结语
12日国务院下发了关于促进房地产市场平稳健康发展的通知，这一通知对房地产来说是一个分水岭，“国11条”政策的五大调控方向是：一、增加保障性住房和普通商品住房有效供给；二、合理引导住房消费抑制投资投机性购房需求；三、加强风险防范和市场监管； 四、加快推进保障性安居工程建设；五、落实地方各级人民政府责任。总体来说此次政策规定的内容较2009年12月份中央经济会议提出的更加丰富、系统和全面，是近期中央调控楼市政策的系统化颁布，宗旨是定调2010年房地产走势的方向，核心内容是抑制房价过快上升，并向地方政府全面释放中央房地产精神，取缔与中央调控方向背离的政策，全面代替08年底131号文件。
对于大连，大连第十一届委员会第三次会议关于房地产政策的内容“加快住房保障体系建设。加强中小套型、中低价位商品住房和创业租赁房建设，通过货币补贴方式安排经济适用房8000套，对符合廉租住房条件的家庭实现应保尽保。稳步提高住房公积金缴存基数和比例，进一步扩大覆盖面和惠及面。加强监管调控，促进房地产市场健康平稳发展。”今年全市试点建设“创业型租赁住房”，目标群体是针对刚刚开始工作但没有购房经济能力的年轻白领，此举意在通过住房优惠政策吸引更多的高端人才尤其是创业技术型稀缺人才引入大连。而提出确保保障性住房建设用地供应和明确经济适用房供应套数也说明政府很好地贯彻了‘国十一条’，敦促开发商多建小户型、中低价位的商品房，有利于平抑房价，而扩大公积金缴存基数和比例，提高职工整体工资水平的同时，也解决了购房者对商业贷款的依赖。可以说大连政府正在为保持房价的平稳加固基础，房地产发展水平的高低一定程度决定房价能否稳步向前。
阅读推荐：
免责声明：凡注明“来源：房天下”的所有文字图片等资料，版权均属房天下所有，转载请注明出处；文章内容仅供参考，不构成投资建议；文中所涉面积，如无特殊说明，均为建筑面积；文中出现的图片仅供参考，以售楼处实际情况为准。
