[摘要] 2012年是地产大佬“牛年”，多家地产商销售业绩创出新高。千亿地产俱乐部由之前的万科一家，新添了保利和绿地，恒大和中海的年销售额也已经接近千亿元水平。
持有不如出售高
2012年8月16日，SOHO中国宣布转型，变散售为持有写字楼物业。对于这一决定，潘石屹曾向媒体表示，选择转型的首要压力来自政策，在北京、上海拿地，出让条件里面就说这不许散售，要持有，同时散售的税费也比较高。在宣布转型后的2012年8月16~至8月25日，SOHO中国股价跌逾10%。
SOHO中国推广部向《每日经济新闻》记者回应，选择转售为租，是因为看到北京上海的商业物业租金和价值在最近两年实现了飞速增长，根据CBRE的数据，京沪优质办公楼租金在过去18个月中分别增长了73%和18%，而空置率降到了历史水平；租金率达到了历史高位，近期完工的物业如果不销售，基于成本的租金率平均在14%左右，老物业更有超过20%的案例。
此外，展望未来几年，京沪两地，特别是北京将不会有大规模的办公楼供应给市场，供不应求的局面仍将持续，这也就意味着租金上涨和空置率下降的趋势仍将维持。再加上SOHO的物业全部都是在的优质写字楼等商业物业，转型将给带来可观的率和资产增值的巨大潜力。
SOHO中国10年前开发的建外SOHO虽然平均年租金可达33%，且根据该公司测算如持有10年资金获利水平将达到投资额的486%，但与SOHO中国散售项目当年就取得的287%的内部相比，其仍然是小巫见大巫。
租售市场冰火两重天/
真正让SOHO中国决定转型的一个关键，也许正在于写字楼销售市场的不景气。
21世纪不动产提供的销售数据显示，上海2012年写字楼的销售面积和销售额均较2011年有所下滑，其中销售面积由183.28万平方米下滑至167.6万平方米，销售金额则由2011年的493.31亿元，下滑至407.51亿元。
业内专业人士告诉《每日经济新闻》记者，在整个2012年，房地产市场的回暖事实上仅限于刚性需求的自住物业，而诸如写字楼之类的投资类物业没有取得销售回暖。
对此，潘石屹深有感触。他曾向媒体表示，原本销售的主要对象“煤老板”、“钢铁老板”都没钱了，再不转型就有问题了。
出乎意料的是在写字楼销售市场处于低迷时，北京和上海等地的写字楼租赁价格却已经突破或接近历史价。CBRE此前公布的数据显示，2012年北京写字楼租金上涨17%，空置率持续下降至历史低点，并且金融街和中关村在未来相当长的时期内没有新项目落成。
根据该机构的预测，北京和上海两地的写字楼物业租金将继续上涨，但是租赁市场的火热，并不能带动销售市场的火热。重要的原因是，租赁和销售是两个不同的市场，需求主体也各不相同，供应的写字楼类型和位置也有很大差异。
睿信致成管理咨询公司董事、总经理薛迥文告诉《每日经济新闻》记者，除了写字楼市场租赁和销售的冰火两重天外，SOHO中国尚没有一个成熟到可以在多地迅速复制的产品线也是其中一个重要原因。
此前，SOHO中国在北京和上海的写字楼项目，很多都是收购其他开发商项目后包装再销售，真正由SOHO开发的办公楼产品线尚在积累的过程中，没有可以迅速复制的产品线，SOHO中国在开发上海的很多写字楼项目时，没有办法沿用住宅地产商那样的高速开发、高速周转策略。
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