[摘要] 10月27日，国内知名房产专家陈宝存亲临重庆，作客“重庆理工大学MBA、MPAcc‘商道’讲坛”，为重庆业界专家学者讲述了《中国房地产迎来白银三十年》。
房天下讯 中国房地产行业发展至今大约30年，如今的房地产是否进入了“拐点”，未来的发展又将何去何从呢？10月27日，国内知名房产专家陈宝存亲临重庆，作客“重庆理工大学MBA、MPAcc‘商道’讲坛”，为重庆业界专家学者讲述了《中国房地产迎来白银三十年》。
“房地产黄金十年结束了，白银三十年开始，还有青铜五十年，黑铁一百二十年，只要有人类就会有房地产的需求。”这就是陈宝存对中国房地产形式的诠释。此次讲坛上，陈宝存以往昔犀利的观点和大胆的猜想，对整个中国房地产行业过去、现状及未来进行了深刻的剖析与讲解。
中国楼市需求总量有多少？
在讲座中，陈宝存提出了一个问题，“中国楼市需求是不是没有了？”他认为恰恰相反。他以自己亲身经历举例，2003年那个年代，家家户户都有三四套房，以福利房为主，面积也在40—50平米左右。他谈到，后来为了儿子卖掉3套房换了一个150平米新房，这就是需求。除了改善性需求之外，城市化进程的加快，对楼市的需求量也在不断增大。
专家预计，目前城市化完成率基本在30—40%，官方数据在52.27%，陈宝存认为数据当中还包括一些伪城市化人口，就他预计每年进城人数将达到1500万人，“这也是需求”，他解释称。另外，据他了解，目前流动人口有2.3个亿，“对于这些流动人口来说，他们大多没有房子，如果他们买房这将释放大量的需求。”
房价上涨受多方影响 土地财政是主因
房价一直牵动着购房者的中枢神经，购房者常常抱怨房价太高，那么原因到底何在呢？陈宝存在讲坛中提到，房价上涨受多方因素的影响，他预计未来房价还会翻一倍。
有统计数据显示，2000—2010年大城市房价上涨了76.8%，二手房住宅价格上涨了96%，同期，累计地价上涨了122%，住宅用地累计上涨了163.5%，普通住宅用地上涨了174%。陈宝存认为，房价的上涨主因还是在于土地财政。地价拉高了房价，成为助推房价快速上涨的主谋。他建议，要改善中国楼市现状，首先要澄清土地财政。官方数据显示，2009年土地出让收入总共是1.42万亿，国土部总是1.59万亿，土地出让金大笔费用都用到哪里去了呢？他总结，，征地与拆迁补偿的职工费，大约占了40%，其次是土地开发费用，第三是被征地农民保障支出等等。地价的超高与对土地财政依赖有很大关系。
另外，他还提到了关于货币贬值的问题。近期公布了广义货币M2情况，数据显示，2008年45万亿，目前已经达到92.5万亿。广义货币的超发，对房价上涨也有一定的影响。
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