陈宝存:房价上涨因素多 5年内普涨绝对翻一番

房天下  2012-10-29 14:49

[摘要] 10月27日，国内知名房产专家陈宝存亲临重庆，作客“重庆理工大学MBA、MPAcc‘商道’讲坛”，为重庆业界专家学者讲述了《中国房地产迎来白银三十年》。

房天下讯 中国房地产行业发展至今大约30年，如今的房地产是否进入了“拐点”，未来的发展又将何去何从呢？10月27日，国内知名房产专家陈宝存亲临重庆，作客“重庆理工大学MBA、MPAcc‘商道’讲坛”，为重庆业界专家学者讲述了《中国房地产迎来白银三十年》。

“房地产黄金十年结束了，白银三十年开始，还有青铜五十年，黑铁一百二十年，只要有人类就会有房地产的需求。”这就是陈宝存对中国房地产形式的诠释。此次讲坛上，陈宝存以往昔犀利的观点和大胆的猜想，对整个中国房地产行业过去、现状及未来进行了深刻的剖析与讲解。

中国楼市需求总量有多少？

在讲座中，陈宝存提出了一个问题，“中国楼市需求是不是没有了？”他认为恰恰相反。他以自己亲身经历举例，2003年那个年代，家家户户都有三四套房，以福利房为主，面积也在40—50平米左右。他谈到，后来为了儿子卖掉3套房换了一个150平米新房，这就是需求。除了改善性需求之外，城市化进程的加快，对楼市的需求量也在不断增大。

专家预计，目前城市化完成率基本在30—40%，官方数据在52.27%，陈宝存认为数据当中还包括一些伪城市化人口，就他预计每年进城人数将达到1500万人，“这也是需求”，他解释称。另外，据他了解，目前流动人口有2.3个亿，“对于这些流动人口来说，他们大多没有房子，如果他们买房这将释放大量的需求。”

房价上涨受多方影响 土地财政是主因

房价一直牵动着购房者的中枢神经，购房者常常抱怨房价太高，那么原因到底何在呢？陈宝存在讲坛中提到，房价上涨受多方因素的影响，他预计未来房价还会翻一倍。

有统计数据显示，2000—2010年大城市房价上涨了76.8%，二手房住宅价格上涨了96%，同期，累计地价上涨了122%，住宅用地累计上涨了163.5%，普通住宅用地上涨了174%。陈宝存认为，房价的上涨主因还是在于土地财政。地价拉高了房价，成为助推房价快速上涨的主谋。他建议，要改善中国楼市现状，首先要澄清土地财政。官方数据显示，2009年土地出让收入总共是1.42万亿，国土部总是1.59万亿，土地出让金大笔费用都用到哪里去了呢？他总结，，征地与拆迁补偿的职工费，大约占了40%，其次是土地开发费用，第三是被征地农民保障支出等等。地价的超高与对土地财政依赖有很大关系。

另外，他还提到了关于货币贬值的问题。近期公布了广义货币M2情况，数据显示，2008年45万亿，目前已经达到92.5万亿。广义货币的超发，对房价上涨也有一定的影响。

收入比衡量重庆房价存在一个“误区”

对于未来房价的涨幅状况，陈宝存预计五年内将会翻一番。他告诉房天下记者，依照目前来看，构成房价的所有成本都在上涨，未来房价下降的可能不太现实。他认为，无论是一线城市还是二线城市，未来房价将会是一个普涨。以北京为例，二手房涨幅最为明显，二环房价保持在6—8万/平米，而三环则涨到了6万/平米。

相比其他城市，重庆房价处于相对低位，数据显示，9月重庆主城房价均价为6534元/平。但拿收入比来说，重庆房价又不算是低位。对此，陈宝存觉得用收入比来衡量房价存在一个误区。他举了一个简单的例子，他一位在重庆工作的朋友，单位集资建房才1900元/平米，显然用收入衡量房价不够合理。

重庆版房产税不成熟 理清住房产权是关键

从2011年开始，为了稳定楼市，中央和各地方政府出台了系列调控政策，其中房产税是一大亮点，备受关注。对于重庆、上海版的房产税试点，陈宝存并不认为不够成熟。他接受房天下记者采访时指出，重庆房产税征收应该实行普税制，轻税制。他解释，房产税的征收应该以轻税率的方式扩大征税范围，这样才会有真正的影响力。当中，他提到一个重要点，征税之前必须理清各类住房产权问题，包括小产权房、福利分房产权等。

陈宝存认为，征收房产税是大势所需，可以借鉴欧美韩日征收的不动产税。只有等达到产权理清的水平，这样征收才算科学合理。他认为，无论是重庆版房产税还是上海版房产税，怎么征收都只是一个加税。

人物档案——

陈宝存：房地产经理人联盟副秘书长；亚太城市发展研究会房地产分会会长；全经联养生养老地产委员会秘书长；豪宅研究院副院长。地产知名专家和评论人。

陈宝存与任志强、董藩、朱大鸣并称四大楼市春天派。

2011年出版《未来十年向高房价投降》

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