[摘要] 2010年7月27日上午9点30分，DTZ戴德梁行大连公司举行了主题为“2010年上半年度大连房地产市场新闻发布会”。对今年上半年大连房地产各业态的市场情况进行宏观盘点。
戴德梁行大连公司总经理赵欣
赵欣：各位媒体的朋友大家早上好，非常高兴有机会跟大家见面，很感谢大家在百忙之中来参加这次发布会。大家都知道今年上半年整个房地产市场受到了中央和政府的很多的宏观调控的政策，市场也出现了很多的变化。另外下半年的市场也存在更多的不确定性，另外上半年房地产表现机制是怎么样？未来下下半年的走势如何我们接下来和大家一起来看一下我们从整体发展看一下。
首先我们看一下大连整体的经济的发展状况，从图上可以看到在2002年到2010年大连的整体环境发展很快，GDP一直保持在高速的增长，接近十年的时间，基本上在14%的增长速度以上。2010年的上半年GDP的增长率是16.6%，基本上接近了2007年市场的水平。可以从我们很多的业态和业绩报表可以看出来，我们对北亚区已经基本上超过了2007年的表现，大家了历史的水平。
从服务业外资上看，发现在今年的上半年大连整个的招商引资的成效还是非常不错的，利用外资是37亿美元，跟去年同期增长差不多超过了50%。这一点大家可以看到最近有很多的外资进入大连，而且有很多的项目已经起步，会被新的外界公司购买，而且我们整个的戴得梁行在今年上半年也成功为大连本地的一些开发商引进了投资资金，也完成了政府的一项招商任务。今年上半年整个大连市房地产投资增速继续加快，整个房地产投资接近300亿元，同比增长接近40% 。
土地出让方面的情况，大家可以看到在今年上半年土地成交非常的活跃
从图上可以看到我们2005年到2010年每年的土地出让量基本在300多万平方米，除了受2008年的金融危机的影响有所下降，其他的年份都是在300至380平方米之间，2010年的上半年我们整个土地出让面积就达到了350平方米，基本上全年的成交面积。从整个比例来看基本上相当于去年上半年同期相比我们土地成交面积大概增长了4倍左右，可以看到开发商的拿地热情是非常的高。高薪园区是今年上半年出让的几个特大亮点，特别是高薪园区以前更多是定在四区里面，现在他的土地面积和价格都引起了大家的关注。东港区和高薪园区土地成交量占全部成交一半以上。
整个今年大连市室内四区政府安排是260公顷的土地出让量在今年上半年就已经完成了90%的出让计划，
我们看分区看一下上半年各个区域的土地成交情况。基本上在的四个区土地出让的情况还是跟去年基本上差不多，但是中山区的土地面积有所增大，另外在新城区方面比如金州区，旅顺口区出让面积还是比较大的出让量。
市内的西岗区和沙河口区还是有所下降，另外开发区的整个土地出让情况比例成交的面积非常小。中山区容积率越来越多，旅顺口区可以看到他们基本的容积率只有1%，基本上以低密度的住宅。土地价格方面，去年2009年的平均土地价格是3000元大今年的上半年涨到了3667，虽然我们上半年的楼市不是很稳定但是我们的土地价格还是非常坚挺的，涨了五分之一的水平。
这里面我重点说一下西岗区，西岗区去年的土地成交价格是超过中山区的主要原因是他们拿到体育场的一块地，在土地方面有一个很大的提升，在今年他们出让基本上是属于一方面，所以土地方面有所下降。现在土地的是中山区，成交价格都比较贵，所以整个的价钱有一个很大的提升，现在达到了6000多平方米。
下面我们看一下住宅市场
先看一下住宅的成交量
上半年的住宅的整个成交量是342万的平方米，跟去年同比是上涨了15%。但是跟去年上半年相比实际上下降了一半左右。所以市场的活跃量跟去年上半年相比还是有不小的差距，我们看一下分月的成交量的表现，1至6月。上半年基本上成交量走出了一个N字形，整个的成交量受政策的影响，本身房地产交易是需要有一个时间的，所以我们觉得他的政策对成交量的影响大概有1至2月的滞后期，在今年的1月份优惠政策已经取消但是1月份的成交量还是比较高的，到2月份影响才真正显现出来。到3月份随着春季房交会对市场的拉动成交量有所上升，4月份达到了今年上年的一个点。4月17日开始，政府出台了一系列的宏观调控的政策，所以从5月份开始成交量有所下降，6月份下滑，基本到6月份我们的成交量只有4月份一半左右。另外从整个上半年的供需上我们可以看到基本上0.8：1，整个的需求量很大，但是供应量是不足的，我们上半年在消化去年的一些市场的供应这是未来我们大连市整个房价的原因。
分区的各个商品住宅的情况
从今年的上半年和2009年的上半年相比各个市场的情况相差不多，从市内七个区域我们可以看到供应量除了中山区和甘井子之外其他的区是非常小的，另外比较热点的是高薪园区，像开发区和旅顺口区等等。
价格方面。整个上半年的价格走了一个波浪形的价格，整个大连市总体的住宅的平均价格已经达到了7000元钱，市内区已经达到了8500元钱，市内已 过了11000元钱，这是历史的一个点。
从分月我们可以看到价格是在不断的变化我们可以看到在前五个月整个的住宅的价格一直是有一个向上走的态势，大概的涨幅是12.5%，但是从6月份开始，受整个宏观调控的政策持续性影响，有一些预期的改变从6月份开始住宅的价格有所松动。
接下来我们看一下写字楼情况上半年没有新的写字楼的市场
整个写字楼的存量在37.4万不变，近几年大连市写字楼进行了调整，很多大概在十及前的写字楼在我们今天看来已经不是真正意义上的标准，所以我们把这个写字楼存量做了一个调整。现在只有37.4万平方米，未来在今年年底之前应该有20万平方米会出厂。
我们看一下整个的需求情况，我们戴得梁行做的每个季度的情况，今年的前两个季度吸纳量接近8000平方米，这个数字是去年全年写字楼的综合，可以看到整个写字楼的点，是去年的第二季度但是在今年的和第二季度市场已经迅速的回升，以我们办公所在的希望大厦为例，去年年底到今年初是有史以来，入住率最快的一个阶段，很短的时间有两层的客户居住。跟整体的经济环境的好转有很大的关系，而整个客户的类型除了金融保险类的公司之外还有一些资源类的企业，另外很多的开发商也选择在这里进行办公。戴得梁行做的一个写字楼租金的指数，从指数可以看到今年上半年的整个写字楼的需求比较旺盛写字楼的租金有小幅的增长，预计在今年整个年内写字楼租金还会有一个持续的增长。但是到年底随着写字楼大厦进入市场整个的市场情况有可能会发生一些改变。可以看到今年季度和去年第四季度的写字楼的平均情况差不多，但是在第二季度有一个明显的上升。
商铺市场
商铺市场是我们这几种业态里面一直是最稳定的，而且未来也是最有发展潜力的一种业态之一。我们来看一下社会消费品零售总额也是体现商户市场的一个重要问题，大连市776.2亿元，同去年相比有所增加。上半年有很多新的项目，从目前看随着房地产和住宅市场的开发，相应带动整个建材市场家具市场的迅速发展，所以今年上半年大概商业的供应都体现在建材家居这一方面。现在有的商业设施大概有360万今年新增是23万。
我们来总结一下上半年大连总体房地产市场的一个特点
首先最重要的特点是大家都知道大连有很大的商场都像和平商业广场和天津罗斯福他们都进行了调整而且档次也进行了升级，整体的水平也在不断的提升，另外大连新增的很多的品牌、综合店等等。大连高端品牌的数量也在进一步的增加刚刚讲了家具市场也非常的活跃，很多市场经营的很好，但是还有一些在激烈的市场竞争中属于被淘汰的，像家乐福新华绿洲店、百安居香炉礁店。等有一些海外知本和地产商在大连寻找一些合适的进行投资，包括我们戴得梁行也受到一个投资公司和商业共机构的委托进行寻找一些合适的物业。现在除了地块的之外就是成熟的商业市场。
比如说开业有几年的时间有稳定的租金，客户品牌的档次和商场都特别的好。这种是非常受欢迎的，当然除了外资的投资者之外，国内的一些公司也在纷纷进入商业的市场比如说最近的大世界广场他们收购了和平广场，原来的铜锣湾的百货，另外商业用地方面也更加的活跃，像东港区除了住宅之外也有多的商业的业态，另外包括沃尔玛等，相信会给大家带来更多的消费的企业，以上是我们对今年上半年的市场的总结。
下面我们来看一下未来下半年市场的走势。
首先住宅方面，供应量将会有所增加。
刚刚我介绍了，今年上半年的供应量还是很大的，未来我们预计下半年市场的供应量将会比较充足。同时受到政策的影响，上半年的成交量将从7月份还会继续延续6月份下滑的态势，但是随着未来的开发商和购房者的逐渐消化再加上供应量的逐渐增加我们认为今年上半年的晚些时候有所上升。同时考虑到国家的一些情况，最近中央政府重申了要坚决执行国家的一些宏观调控的政策，所以我们认为下半年的大连房地产市场将会进入阶段性的调整，局部有可能出现一些区域性的价格下调。我认为未来大连的房产市场会出现一个两极分化的状态，高端的产品价格会更高，但是有一些低端的产品会收到的影响大一些。前几年大连住宅市场发展非常的不均衡市中心卖了1万多元钱，甘井子区和机场也卖到了1万多元钱我相信通过这次的宏观调控我们未来的房产的差距会越来越大。
写字楼市场的上半年的表现还是相当不错的
下半年随着国内外经济的进一步好转，外资企业快速扩张未来的需求量还是很大的。另外金融类方面对高端写字楼需求也逐渐增加，但是值得一提的还是星海湾的写字楼会入市，未来的供应量还是很大的。整个星海湾未来的写字楼也会面满形成一个新的写字楼的具体区域。
整体控制率在一直下降，相信在下半年的时候空置率也会在下降，但是到年底他的空置率将会有所上升，但是最近会持续上涨。估计增长率达到5%左右。刚刚我们也提到了一些建材和家居类的商业项目，也陆续开业，发展速度是非常快的。
连锁超市方面也非常的快
比如说新玛特家乐福等整个我觉得未来物流的集中的感觉将会越来越浓厚，商业项目从过去几年来看每年都有很多的增加，相信这种情况还会有很长的时间。另外大连高端住宅购物中心写字楼和酒店为一体的综合性项目会越来越，符合大连地产的发展趋势。最后我想说的是我们年初的时候大连市政府出台了全域城市化的概念。比如说金州和开发区合并，这些规划出台之后对大连整体未来的发展会有很大的变化，比如说我们未来可以更加关注像普兰店新区等变成的开发区，相信我们对这一方面要做一个重点的关注。
以上就是今年的盘点和解答谢谢大家。
主持人：2010年住宅市场可谓是变幻莫测很多大的开发商转入到一些其他的地产，下面由张家鹏带来中国北方城市高端消费潜力排行榜。
阅读推荐：
免责声明：凡注明“来源：房天下”的所有文字图片等资料，版权均属房天下所有，转载请注明出处；文章内容仅供参考，不构成投资建议；文中所涉面积，如无特殊说明，均为建筑面积；文中出现的图片仅供参考，以售楼处实际情况为准。
