[摘要] 小产权房购买协议能够起到保障购房者财产和权利的作用吗？近日，一则关于房价上涨购房者遭遇买小产权房卖家毁约的纠纷。问题究竟出在哪里了呢？购买小产权房应该注意哪些风险呢？
编者按：小产权房购买协议能够起到保障购房者财产和权利的作用吗？近日，一则关于房价上涨购房者遭遇买小产权房卖家毁约的纠纷。问题究竟出在哪里了呢？购买小产权房应该注意哪些风险呢？
房价上涨 买小产权房遭毁约
（来源：现代快报）启东人陆某与徐某签订房屋转让协议，购买他的农民联建房，并预付定金5万元。随着房价的上涨，徐某反悔了，返还定金并拒绝履行合同。无奈之下，陆某把他告上法庭，索赔15万元。近日，南通市中级人民法院作出终审判决，原、被告非同一集体经济组织成员，购买联建房的合同无效，被告徐某赔偿陆某定金5万元的利息损失。
房价攀升，卖家反悔了
2009年，家住启东市汇龙镇城北村的徐某因拆迁安置取得联建房一套，考虑已有住房，决定将这套房卖掉。此后，徐某与新安镇云祥村的陆某签订协议，将这套140平方米的房子转让给陆某，总价40.95万元，陆某先付了5万元定金。
判决生效后，徐某返还定金5万元及利息5708元，但陆某多次要求徐某赔偿因房价上涨导致的损失，均被拒，一怒之下将徐某告上海门法院。
法院判决：赔定金利息
庭审中，陆某说，徐某应承担过错责任，赔偿房屋价格上涨的差价15万元。
徐某辩称，农民联建房属于小产权房，不能买卖，其与陆某转让合同违反法律法规的强制性规定，应属无效。况且陆某在买房时也知道房屋的性质，自己没有过错，不应承担责任。
海门法院经审理认为，本案中农民联建房土地属于农村宅基地，而双方又非同一集体经济组织成员，故双方签订的房屋买卖协议无效。合同无效的，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
本案中，由于违反法律法规的强制性规定导致房屋买卖合同无效，并非徐某单方违约造成，且陆某明知联建房不能交易依然购买，自身存在过错，其要求赔偿房屋价格上涨的损失不符合法律规定，考虑到徐某已返还陆某定金5万元，海门法院一审判决徐某赔偿占有定金期间按同期同类银行贷款利率计算的利息损失（扣除已支付的5708元利息）。
一审判决后，陆某不服，上诉至南通中院，南通中院经审理，维持原判。陈莹谷昔伟 郭建雷
连线法官
买农民联建房
风险大隐患多
南通中院民一庭审判长金玮：农民联建房是指农民经政府有关部门批准，统筹规划农民的宅基地后，联合建造农民住宅楼，是在推进城乡统筹中，在集体土地上修建的农民集中居住区。
农民联建房本质上属于“小产权房”，非集体经济组织成员购买联建房违反国家法律法规的禁止性规定，买房者的权益难以得到法律的保护，存在买卖合同无效、无法办理产权证、拆迁难以得到补偿等一系列风险，一旦房价上涨，卖房者往往要求增加购房款或确认买卖合同无效。
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