[摘要] “自2010年国家对房地产市场进行宏观调控以来，一线城市和部分二线城市房价得到了控制。虽然全国平均价格还在上升，但考虑到人均收入更大幅度的增长，相对来说平均房价实际上是在下降。”万科集团董事长王石在2013冬季达沃斯论坛上如是说。
那么，平均房价其实有没有下降呢？
上述分析师指出，平均房价可能在下降，但是意义不大。北京的房价还是一样涨了，大家都能感觉得到在上涨。大家说房价涨或者没涨，不是说平均房价怎样，而是说我要买房的时候，发现同一小区的房子一个月前跟现在比涨了很多，这是房价在上涨的涵义。
北京市五环以内的楼盘价格增速高企不下，位于北五环的西山壹号院，成交价从2011年的每平米4.5万升至2012年的6.6万，一年内涨幅达30%；东三环双井的首城国际中心，从2009年的每平米1万多元涨至2012年的3.6万，三年内翻三倍；西三环内的红山世家从2009年的每平米1.6万涨到2012年的6万，三年涨幅高达六倍……像这样几年内房价翻数番的小区在北京五环内数不胜数。
与房价相比，可支配收入显得微不足道，增幅再大也敌不过房价翻番的趋势。北京市五环内的房价更是让白领和工薪一族可望而不可及，不得不栖身于五环外、花费单程两三个路途上下班也不足为奇。
该分析师也对北京市2013年房价走势表达了自己的观点，他认为，北京的房价正在接近历史峰，原因很简单，北京的人口密度特别是四环以内的密度为每平方公里2.3万人，在国际大都市里已经达到了非常高的水平，这种密度正在成为北京市的一种“杀伤力”，会影响它的吸引力，特别在高铁开通之后，为什么一定要在北京生活呢？当然也有一些权力寻租的需求结构会导致一些增量，但是整体上人口流入速度会不断减校
市场人士认为，调控实际助长了房价上涨而没有抑制，因为调控本身并不能够改变什么，只能使需求后延，同时使供给减少，这种调控的效果很明显，只能是房价上涨。如果没有调控，让房地产和市场周期去演进的话，那该涨就涨、该跌就跌，只能周期了，而调控没有让周期释放，该跌的时候不让跌，该涨的时候不让涨，结果就是每一轮调控导致供给减少，需求延后释放，而需求释放的时候必然房价是上涨的。
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