[摘要] 上半年全国土地市场总体冷清,地方政府的土地收入呈总体下滑之势。近期,各地政府明显加大了土地供应规模。9月6日,大连普湾新区4地块将有出让,其中1块住宅3块商业用地。
考验 开发商恐难消化
尽管上半年土地市场的总体乏力以及土地收入的相应锐减,促使地方政府下半年加快供地步伐,但开发商却未必有意愿埋单。同策咨询研究中心总监张宏伟告诉记者,面对各地方政府下半年大规模的推地计划,开发企业不一定有那么大的能力去“接盘”,“尤其是在当前市场尚未完全回暖的市场背景下不会出现抢地潮”。
张宏伟分析称,从国家统计局日前公布的数据来看,今年1至7月房地产投资增速仍然在下滑。“开发企业拿地规模,以及整个商品住宅市场的销售面积和金额,大多数还都处于同比去年负增长的局面。”他认为,“整个市场基本面尚未回暖造成开发企业对未来信心不足,而这最终将影响到企业在土地市场的行为。”
而链家地产通过对恒大、中海等二十家标杆房企今年上半年的业绩情况对比分析,发现这些标杆房企上半年净利润率全线下滑。同时发现,这些标杆房企的土地策略开始分化。“排除未发布相关数据的两家企业,其余18家房企中有10家企业的土地储备面积与年初相比出现下降。以上半年销售面积保守估计,这18家房企土地储备足够未来7年开发。”
在链家地产的这份统计数据中,恒大地产当前土地储备的可开发年限为8.2年,雅居乐为10.4年,绿城中国为11.4年,而合生创展集团则为29.7年。常清据此分析认为,“这些房企土地储备消化周期都相对较长,而上半年超过半数的房企拿地面积少于销售面积。”
常清进一步认为,“国内土地市场波动比较明显,而长期来看,未来地价的幅度也会有所放缓。目前标杆内房企多拥有大量可开发土地,除少数高周转企业外,短期拿地急迫性不高,使得本轮土地市场的低迷可能要持续更长时间。”
《经济参考报》记者还了解到,国土部在今年加大了对开发企业“囤地行为”的清查力度,例行的土地督察工作每个季度总结通报一次。此外,业内认为地方政府对土地的当前定价依然偏高,这些都将改变以往开发商通过大幅购入土地然后“坐等”的利润模式。
张大伟告诉记者,“大部分前期上涨过快,以及配套落后的郊区地块下半年价格仍有望回落;而地段稀缺的优质地块则可能在竞标中小幅上涨。”另外,从过往经验来看,“地王项目入市通常都表现平平,因此预计下半年居住用地‘地王’再频繁出现的可能性很小。房企购地行为仍然会以谨慎为主”。
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