[摘要] 继浙江的高利贷危机之后，下一个引爆的炸弹，会是地产私募基金吗？
(来源：21世纪经济报道)继浙江的高利贷危机之后，下一个引爆的炸弹，会是地产私募基金吗？
4月18日，国家统计局发布的数据显示，由于楼市调控效应显现，与上月相比，70个大中城市中，价格下降的城市有48个，持平的城市有22个。与去年12月份相比，1月份环比价格下降和持平的城市增加了2个。
在此背景下，房地产业的资金链持续恶化，在IPO、发债、外资等融资通道对房企继续关闭情况下，地产私募成为房企筹集资金的通道。据住建部政策研究中心今年早些时候发布的研究报告显示，人民币房地产私募基金总规模已达千亿，较2010年增长了1倍。
而的危机在于，这些以债权形式投资于房地产项目的地产私募，实际上成了变相高利贷，对大多数投资人来说，其风险处于不可控状态。
“目前大概只有5%的房地产私募是规范的，其他都是‘高利贷’，”一位地产私募资深人士告诉本报记者，在“地产创新融资”外衣下，在高达25%的预期率承诺背后，是正在燃烧的危机导火索。随着各地中小开发商破产、跑路的消息不断传来，私募的风险正浮出水面。
高利贷角色
沈明（化名）的开发公司在2009年中以8亿元拍得一幅土地。自有资金4亿，私募借了4亿。受楼市调控影响，至今该地块未动一锹，而私募计划于2012年2月到期。
无奈之下，沈明以6亿元将土地转让。私募拿回4亿元本金及约1亿元利息；沈明仅拿回1亿，损失3亿。
回想起2009年楼市的疯狂，沈明很后悔当时与私募的约定，30%的年息拖垮了他。
沈明的境遇并非个案。长沙一大型开发商人士告诉记者，本地开发商很多都借了高利贷。而这种高利贷的形式，往往以地产私募的名义出现。“在二三线城市，一些中小开发商发起的私募基金，主要是为自己的项目提供过桥贷款。”
“市场上叫房地产私募的，本质上95%都是融资顾问公司，”金地集团稳盛投资总经理吴涛对记者说，“有人去借钱，有人想往外借，高利贷有生存空间。金地原来只做股权投资，后来发现，投资者有这种需求，被投资方也有，他们不需要分股份，所以也做了一部分债权投资。这种债类的业务只要有10%的率，很多人都愿意做。”
据本报记者调查，2010-2011年间兴起的所谓房地产私募，是由商业银行的私人银行和理财部门的客户作为LP（有限合伙人）进行债权投资，大多按照事先约定的价格进行回购。
住建部政策研究中心今年年初的一份研究报告也指出，多数私募对房企或项目进行股权形式的投资，获取股权，但实际上仅承担了债权的风险。“整体上看，多数基金认为目前的货币环境和政策环境适合做债权投资，风险相对较小、较高。”
前述私募人士透露，这些房地产私募中，大部分实际是以“过桥贷款”为主营业务。
所谓过桥贷款，是指一般情况下，私募以股权形式介入项目的部分环节，如拿地、开发或是销售。当项目获得银行贷款，或是进入前期销售后，开发商即以约定价格回购股份。“在这类案例中，所谓的股权投资实际上扮演了高利贷的角色。”前述地产私募人士解释说。
“40%预期率”背后
据本报记者调查，从过去三年的情况看，地产私募给投资人的预期率一般都达到15%-25%，更高的有30%以上。
“我见过的超过40%，”北京中伦律师事务所律师乔文骏告诉本报记者，过去两年，大多数但凡有点门路的房企，都是宁愿高成本融资，也不愿轻易降价。
此外，较为普遍的形式是，地产私募以股权或者土地作抵押，与项目方签订对赌协议，达不到25%的预期率，就把股权转让给投资者或者其他惩罚性措施。
“多数情况下，这是在欺骗投资者。”在吴涛看来，一旦在项目运作过程中出现问题，达不到的预期率，大多数私募并不及时和投资人沟通、商议，也不告知投资人所发生的一切。
前述地产私募人士介绍说，目前比较普遍的是，很多私募就是把钱给开发商了，等着回报，而不管运营，到时候不行了就把（抵押的）东西拿来。如果当初有对赌协议，还可以把抵押物给投资者。如果没有，对投资者来说不亏损就算好的了。
这位人士表示，真正的私募是股权投资，投资人和开发商，共同分担和控制项目风险，而目前高利贷式的地产私募，基本上没有风险控制可言。
在目前的楼市调控和楼价下行的趋势下，这种风险正在释放。国土部4月17日的公告显示，一季度土地市场量价齐跌，其中住宅用地自2009年后首次出现负增长，地价引发房价下跌的效应已经显现。
“现在很多资产管理公司有房地产项目，五折打包卖，还是没人接，打五折都不一定卖得掉。”吴涛告诉记者，因为买的时候不是现房，是一块地，或者建到一半。
4月17日，绿城将其上海绿城广场置业全部股权及贷款出售给SOHO中国，套现16.16亿元。本报记者查询发现，从2009年开始，绿城多次进行信托融资，后期部分信托产品出现了类私募倾向。如平安信托安城财富1号房地产信托基金信托产品，预期率为大于等于20%。
在地产界，像绿城这样的大开发商以私募融资的不多见，过去两年，私募融资的主体是中小开发商。“大开发商旗下项目多，打折卖掉几个就有现金流，而中小开发商回旋余地小，资金风险更形突出。”资金德信资本董事长陈义枫对本报记者说。
今年以来，厦门、长沙、珠海等地频频传来中小开发商“跑路”的消息。“去年下半年到现在已经发生5起，无一例外都是资金链断裂，”前述长沙大型开发商人士说，“这些小开发商都是借了以地产私募等形式出现的高利贷。”
“混乱中等来春天”
“因为缺少专业知识，地产私募今后3年至5年内会有各种各样的问题出现，尤其投资人和基金管理人之间可能有很多大的纠纷。”原美林中国主管、安泰盘实基金创始人蓬钢对地产商发起成立的地产私募不看好。
依托于2007年生效的《合伙企业法》，私募有了合法地位，但业内人士认为，目前尚未有任何条例或指引，作用于地产私募，行业监管是完全空白的。
除了上述风控缺失，在地产界，开发商主导的私募基金和独立私募基金之争，以及如何规避开发商旗下私募和开发商之间利益输送的问题，始终存在。
建银精瑞基金董事长李晓东认为，与开发商合资成立的基金解决不了利益冲突和关联交易，开发商出于自身利益，希望基金的成本越便宜越好，只有6%；但是作为管理公司，又希望获得的回报越多越好，恨不得每年获得30%的回报。
“开发商两头都有表决权，那么开发商肯定会压基金公司的。这种模式的治理结构本来就有问题，没有任何的监管和风险隔离。”李晓东说。
但吴涛对地产私募持乐观看法。他认为，尽管问题丛生，今年是专业的房地产私募发展的好时机。房地产行业极端恶劣的资金紧缺情况是暂时性的，但以前那种宽松也不会再有。在不远的未来，行业会有并购重组，那些真正具备专业能力、能帮助房地产业重组的私募将应运而生。“去年我们都在找人、找资源、织网，基本保持空仓，现在机会来了。”吴涛说。
“很多人看准了今年房企缺钱，转型或者兼做私募。”北京一位地产界人士介绍，以首创置业董事长刘晓光为首的北京某地产俱乐部成员，今年也共同发起成立了一个私募基金，预计投资规模超过10亿元。
一些大型开发商也致力于房地产私募的转型，保利地产董事长宋广菊对本报记者透露，保利的房地产基金，一般都是5年以上的长期股权性资金，保利拥有其40%的股权。
不过，吴涛认为，地产私募能否真正迎来春天，最终取决于行业的监管和净化。“地产私募的业务模式，不像银行、信托只是个放贷的人，真正的私募，不管是股份还是债的投资，都要管着项目方，争取每个项目实现封闭式运作，抓好对财务预算、现金支出的审批。比如派个财务经理过去，就可以及时制止资金的调集。”
“私募如何监管是个问题，监管并不是消灭亏损，而是使它的风险更加透明化，使投资人更加成熟。”中航证券首席地产分析师 虹表示。
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（来源：新京报）3月31日，大连实德证实，董事长徐明失去联系，并向大连市委市政府进行了书面报告。
之后，多有媒体报道，实德资金链高度紧张，《21世纪经济报道》称，实德系共有百亿贷款，并开始“放风兜售金融资产，欲断臂求生”。
据本报记者调查，实德大部分金融股权都在质押中，目前已取得的资金逾60亿。同时，近一个月来，面临约8个亿的民间借款还款压力，这些一月期借款月利率高达4.5%。
早前的4月14日，大连实德发表声明称，生产经营秩序正常，各项工作在稳步推进。
4月15日，中超实德客战富力，以0比1告败，目前联赛排名倒数。
它的东家，大连实德集团“内伤”则更严重3月31日，大连实德集团证实徐明失去联系，并报告了大连市委市政府。
同时，伴随着资金危机浮出，这家号称以塑钢建材为核心的“实业航母”，能否如期偿还近期的高利贷还是个问题。
缺钱的两医院项目
龙珠医院尚拖欠药品款1600万元，连同医院的一些工程款和物业费等共欠2100万元
4月8日，重庆北碚区蔡家组团，渝武高速东侧一片荒地上，光华医院项目就坐落于此，还未开建，只在一块平地上堆了部分建材。
三五个工人正在建筑板房，他们说是3月下旬才过来的，建材对面的大片山地还未开挖。
光华医院以打造专业化的三甲医院为目标，内设驾驶员体检中心、伤残鉴定中心、安康医疗中心等专业医疗。
据蔡家组团管委会的工作人员称，项目的总投资约为15亿元，目前还停留在办理前期手续阶段。据介绍，手续迟滞和未开工的主要原因就是缺钱。
光华医院的投资方为光华辉煌（北京）资产管理有限公司，2010年2月8日，以起始价6092万元竞买该地块，面积为97544平方米，规划建筑面积263369平方米，该项出让在去年5月正式获批。
北京市工商资料显示，光华辉煌的法人代表为马祖铨，注册资本1000万。马祖铨为实德集团常务副总裁，并曾任宁夏大元董事，2009年9月10日随着实德的全面退出大元，其与徐斌等人一同辞去大元董事职位。
目前，实德正在多方筹资，有意启动光华医院项目。
实德的另一个医疗项目，深圳龙珠医院的资金问题更加棘手。因为资金断流拖欠物业费，在3月27日出现保安堵门事件，病人一度无法进出。
另据实德内部工作人员介绍，截止到3月27日，龙珠医院尚拖欠药品款1600万元，连同医院的一些工程款和物业费等共欠2100万元。
“雪崩地产？”
3年前，实德集团才将大把资金投向地产，土地就成了他们的负担
4月11日，北京亦庄经海路城铁线旁边的一大块空地，风卷起黄沙。
这里是实德在北京开发的个房地产项目，该地块用地面积53737平方米，建筑面积233947平方米，投资2.48亿元，折合地面价仅1060元/平米。如今，这里依旧一片荒芜。
“为啥？没钱呗。”一业内人士指出，实德曾希望依靠地产扭转资金紧缺的风险，这些地产项目到目前不但无法回笼资金，还得靠银行贷款输血，也让实德资金链条越绷越紧。
如果说，5年以前的土地还是财富，那么3年前，实德集团才将大把资金投向地产，土地就成了他们的负担了。
据实德官方统计数据和《21世纪经济报道》4月11日消息，实德集团旗下的盛和置地已有土地储备近800万平方米，在建项目393万平方米，项目总投资近300亿元。
仅地价就耗费18个亿的哈尔滨盛和天下尽管开卖，但销售并不理想。
而实德在普湾新区的别墅项目“海蓝山”，号称一期别墅310套，明年夏天交房，如今只有两栋六套别墅建好。天实安德的朗庭山项目在长兴岛，建筑面积约15万平方米，也仅是奠基而已。
3月21日，尚欠建设银行哈尔滨方面930万利息，这还不包括本金。3月26日，《财经国家周刊》消息称，建设银行已经开始追缴实德贷款，并对其全面停贷。
据记者调查，早在2005年就有一家国有商业银行发现实德存有资本风险，这家银行的风险管理部为了应对实德资金链可能发生的断裂，以“警惕实德”为标题形成一份四页调查报告，建议停止对实德集团的一切授权。
他们的理由是，实德对外号称“的建化材料生产商”，但生产线开工严重不足，公司经营状况下降；且集团贷款余额高达24.7亿，更为要命的是，实德还款主要依靠外部融资解决，而并非实业生产收入简单地说就是“拆东墙补西墙”。
质押银行股权获资30亿
仅三个月后，实德系四家公司便将所持有的铁岭商业银行11.2亿股全部质押，取得约14亿元贷款
“拆东墙补西墙”取得资金的一个做法就是质押金融股权，这是实德取得大额资金的重要渠道，目前依然在质押的要追溯到2009年9月，已两年半有余。
截止到今年3月底，实德集团及其关联公司共持有华汇人寿、生命人寿、铁岭商业银行、大连银行、鑫汇村镇银行、景顺基金等6家金融机构股权，总投资额约40亿元。
据当地银行业人士透露，抵押的是实德集团持有的大连银行股权。2001年，实德集团开始注资大连商业银行（后升级并改名为大连银行），投资2亿元持有2亿股份，并成为当时的股东。
也就是在这一年的3月29日，大连实德集团追加注资，从1.2亿变为40亿元，经营范围也多了一项“资本运营”。
2009年、2010年和2011年，实德集团分别质押了3000万股，从中国外贸金融租赁有限公司获得4.7亿元资金，借给了大连赛德隆电子电气（实德系公司），借款期为3年，目前的贷款余额尚有2.767亿元左右。
较大手笔的一次质押借款出现在去年9月，实德集团将所持有大连银行1亿股连同生命人寿3.18亿股共同担保向大连银行贷款约13.28亿，期限为一年，分别借给了美邦化工供销等几家关联公司。
据知情人介绍，大连银行之后，用于质押的是实德系公司持有的铁岭商业银行股份。
该商业银行有关登记资料显示，到2011年6月，人和投资、新蓝置业、北京富德、大连三德实现对铁岭商业银行的控股，投资12.88亿，持有55.83%股份。
据知情人介绍，仅仅三个月后，上述实德系四家公司变将所持有的铁岭商业银行11.2亿股全部质押给了民生银行、百瑞信托和方正东亚信托，取得约14亿元的贷款和信托贷款。使用这些钱的是实德集团本部和实德工程塑料公司等。
无银行股权可押的实德并未罢休，据《经济观察报》报道，2011年11月28日，大连实德给铁岭商业银行发函，要求铁岭商行为沈阳煤业集团提供1.5亿贷款。
借款人沈阳煤业提供的申请资料中缺少“董事会决议”“贷款卡密码及企业信用报告”等大量贷款要件，但这笔贷款最终在实德的坚持下得以贷出。
目前算来，实德及其关联公司共用两家银行股权质押获得了逾30亿资金，但这显然不能解决实德对资金的需求，实德内部知情人介绍，目前实德系企业还持有大连银行和大连鑫汇村镇银行股份分别为1500万股，也有可能质押。据公开报道，鑫汇村镇银行成立于两年前，注册资本金仅有1亿元。
借款公司三家营收为零
实德集团一共质押掉了约30亿的投资额，共获得60多个亿的资金
另外，占据实德金融股权质押融资借款半壁江山的是所持有的两家保险公司“华汇人寿”和“生命人寿”的股权质押。
上文提到的沈煤集团获得的1.5亿贷款让其得以加入实德集团筹建华汇人寿计划。而沈煤的加入则让此前筹建华汇受阻的实德集团拿到了保监会的一纸批文。
华汇人寿于去年12月6日刚刚获得中国保监会的开业验收，注册地为沈阳，注册资本15亿元，股本15亿，由沈阳煤业(集团)有限责任公司、人和投资控股股份、北京富德投资公司、大连三德投资公司、大连瑞德投资公司、大连万朋房地产公司6家公司共同发起筹建，这6家公司全部为实德集团旗下企业或者关联公司。
在华汇人寿完成工商登记手续不到两个月，也就是今年2月10日，向吉林信托质押了4亿股，取得近6亿元的信托贷款，为期5年。
值得一提的是，大连万朋和大连瑞德持有的3亿股，还质押给了一名自然人。实德知情人介绍，但只取得了1.5亿元的资金，期限仅为1个月，“目前应该到期了，但有没有还上还不知道。”
据计算，实德持有的生命人寿保险公司股权质押借款的溢价则比华汇人寿高的多。
生命人寿保险公司成立于2002年3月4日，总部位于深圳，实德集团和其关联企业大连东鹏房地产公司共持有9.1196亿股，占总股份的10.79%，该寿险公司注册资本84.5043亿元。
2011年11月，大连东鹏地产将其持有的3亿股生命人寿质押给吉林银行，换回10亿资金。
临近去年年关，东鹏地产将最后剩余的1.55亿股悉数质押给华澳信托，换回6.45亿元，代价还有，用实德塑料建材股权、大连长和土地以及徐明、陈春国的个人“担保”。
实德内部资料显示，截止到今年1月19日，实德和东鹏地产当年投入的9亿元，除了上述和大连银行的联合担保质押外，共向大连银行、华融租赁、华澳信托和吉林银行共贷款约23亿元，年限从1年半到4年，大部分给了关联企业大连实德塑料建材、实德工程塑料和实德塑胶工业等公司。
目前，还未质押出去的寿险股权只有其关联企业持有的华汇人寿8亿股。
据介绍，上述保险和银行等金融股权，实德集团一共质押掉了约30亿的投资额，共获得60多个亿的资金。
据统计，期间有27个亿流向了大连和盛新型建材、大连实德工程塑料、大连联合美邦化工贸易、大连美邦化工供销等五家公司，但据上述公司2010年用于工商年检的财报显示，这五家无一例外处于亏损状态，有三家年营业收入为零。
这些资金，主要流向了实德系的投资公司和塑料建材、化建公司，业内有关分析人士指出，实德这些化建公司效益很低，且多有亏损，其惯用的资本运作方式就是，地皮和项目拿下之后，便开始抵押贷款，又利用贷款对外投资，如此滚雪球式发展。
母公司连年亏损，负债几何？
工商资料显示，2009年和2010年，实德集团母公司分别亏损9.447亿、4.89亿，两年营收均为4万元
4月15日，这家位于大连中山广场的中国民营500强企业实德集团发表声明，称近期有关报道“造成社会上思想混乱，给企业生产经营工作带来严重困难，尤其是"实德进入破产程序"的报道，纯系谣言。”
而据此前一天的财新传媒报道，“一家国内知名律师事务所负责企业破产业务的部门，已悄悄启动了实德破产的前期准备程序”。
事实上，实德的资金问题已引起多方关注，据《21世纪经济报道》，实德系的资金缺口远超预期，包括约40家关联公司共有约百亿元人民币的贷款余额。
实德集团的工商年检资料显示，在2009年，实德集团母公司亏损9.447亿，2010年亏损有所降低，减为4.89亿，两年的营业收入均为4万元。
但实德集团2009年的合并财务报表显示，其财务状况还相当不错，总资产157.29亿元，负债65.46亿元，净利9.76亿，当年的实德比较“富有”，货币资金就有21.26亿，但短期借款却达27.13亿。
相关资料显示，实德集团共有10个股东，其中有6名个人和4家企业。6名个人为徐明、徐斌、陈春国、隋信敏、徐春和徐盛家，徐明共出资10.12亿，占比25.3%，为大股东。
另外，实德塑钢门窗厂和大连大昌房屋开发有限公司的实际控制人也是徐明，这两家公司占有实德集团15.325%的股份，这样，徐明事实上控制的股份约在40%左右。股东徐盛家为徐明的父亲，拥有5.05%的股份。
7.855亿“高利贷”
近一月内，实德及其关联公司到期的“一月期高利贷”有18笔，月利率为4.5%，共需付息3300多万
实德资金趋紧可见一斑，据内部人介绍，截止到本周末（4月22日），实德本周需要从口袋里掏出3亿多元资金，偿还四项短期借款，其中包括2.15亿借贷本金和967.5万利息。
这些为期1个月的借款，月利率为4.5%，折合年利高达54%，几近中国人民银行基准贷款利率的10倍。
上述人士介绍，近一个月内，实德及其下属的关联公司到期的此类“一月期高利贷”就有18笔，借款总额为7.855亿，共需付息3300多万。
这些民间借贷，来源主要是大连当地和福建的一些投资担保公司，甚至还包括个人和一家物业公司大连中瀛物业公司，共借贷给实德3550万元，中瀛和实德约定的利息略低于其他高利贷，但还是达到了月利率4%。
另外，大连实德共向闽商投资公司借款3.8亿，月利息有1700多万元，实际上闽商的借款主体多为个人，除此之外，实德集团在徐明失踪前后，分三次还向一名自然人借款1.4亿元，对此，大连实德已预见到个人更容易发生挤兑等事项，但仍然进行了这些借贷，足见其资金压力。
事实上，面对数亿需要集中偿还的高利贷，实德已出现未还问题，比如河南一项借款，只归还了本金，尚欠利息170多万。
面对大连实德的失约，多位贷款人以电话或者上门等各种方式要账。据称，实德集团还收到了贷款人发去的“催款律师函”，希望“如期如额偿还贷款”。
“集中付款的压力很大。”来自实德内部的信息是，他们也正在想尽各种办法，“极力安抚各借款公司，并希望对方能宽限时间。”
“如果公司真的出了什么问题，难道我们会这么平静？难道相关部门会不来调查？”4月1日，实德集团办公室副主任刘仁铁在办公室里吐了一个烟柱，他说：“董事长在哪，我也想知道，可惜不知道，现在实德集团运转一切正常。”
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