[摘要] 近日，国家统计局对外公布1～4月份全国房地产市场运行数据，想判断本轮调控政策目前为止是否有成效，无疑应该该以限购令彻底落地后数据作为判断标准，从统计局发布的数据来看，4月份楼市的成交量明显处于历史低位，一二线城市的成交量将持续下滑，调控成效初步显现。
楼市 月成交下滑调控成效或将初步显现
近期，国家统计局对外公布1～4月份房地产市场运行数据，在年初楼市调控再度升级的背景下，此时官方口径的市场数据尤为引人关注。
1～4月份，商品房销售面积24898万平方米，同比增长6.3%，其中住宅销售面积增长5.8%；商品房销售额14078亿元，同比增长13.3%，其中，住宅销售额增长11%。
粗略地看这组数据很容易得出市场成交量继续攀升、房地产调控政策失效的结论，但是事实上如果对4个月的销售量进行分拆则不难发现，成交同比依然上涨其实是由于1～3月份成交量相对去年较高，具体来看，1月份市场正处于去年年底开始的一波反弹期，成交明显高于往年年初水平，而2、3月份不少地方又出现了限购令落实前赶末班车行情，这是造成1～4月份整体成交量较去年同期出现上涨的根本原因。而如果单看4月份单月的市场数据的话，则会发现其实商品房销售面积7255万平方米，同比下滑了9.88%，销售金额3926亿元同比同样下滑11.74%。所以，判断本轮调控政策目前为止是否有成效，无疑应该以限购令彻底落地后的4月份数据为准，而很明显的是，4月份楼市的成交量是处于历史低位的。
我们认为，在楼市调控大方向基本稳定的背景下，2011年房地产市场将进入长时间的调整期，一二线城市的成交量将持续下滑，随着房地产企业存货的逐渐积累，下半年房价出现实质性下调的可能性正在加大。
一线城市降价范围逐步扩大
从4月份各典型城市成交均价来看，除武汉成交均价环比出现回落之外，其余所有城市均呈现上涨， 究其原因是受到当月成交结构的影响；以4月份均价涨幅的天津和南京为例，两地当月销售量前十位的项目占全市成交比例分别高达28%和41%，而其中中高档项目比例较大，从而推动城市均价明显上扬。
从实际项目的价格变化来看，4月份多数城市开发商给予的优惠幅度基本延续了3月份以来的水平，但一线城市项目降价范围逐步扩大走在了前列。
中低档项目成交比重上扬，中小户型地位加强
从成交价格结构来看，4月京沪深中档、中低档项目成交比重上扬。随着对新政的消化及开发商优惠活动的加大，部分首套、首改的刚需客户停止观望，开始入市。京沪深4月中档及中低档项目比重有较大幅度上扬。上海中低档项目成交比重环比加大8 个百分点，像金鼎香樟苑、合生城邦城等中低档项目以价跑量，4月成交颇好；北京和深圳的中档项目分别上扬12、8 个百分点，其中，北京房山的中档项目中国铁建长阳国际城表现突出，位列成交面积榜单之首。 从面积段的成交结构来看，中小户型主力地位加强。4月，京沪深90 平方米以下小户型成交比重分别上扬2、2 和7 个百分点，主力成交地位加强。其中，上海4月成交面积榜单前10 项目除上海紫园是别墅外，其余项目的主力成交面积均为80 平方米左右的二房；刚需支撑下的深圳楼市，小户型成交比重占到近六成的市场份额。另外，京沪90~120 平方米面积段成交比重亦有较大幅度上扬，环比上月均加大了4 个百分点。
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