[摘要] 近期，高管出走、王石隐退、1400亿销售存疑等等事件，不断地把万科推至舆论的风口浪尖之上。3月8日，万科在深圳总部召开2010年报业绩发布会，会上万科总裁郁亮就眼下与万科有关的各类焦点进行逐一解答。
近期，高管出走、王石隐退、1400亿销售存疑等等事件，不断地把万科推至舆论的风口浪尖之上。3月8日，万科在深圳总部召开2010年报业绩发布会，会上万科总裁郁亮就眼下与万科有关的各类焦点进行逐一解答。
万科集团总裁郁亮（来源：资料图片）
不以成本定价
在万科正往三千亿的销售目标大步前进之时，王石对万科下了“死命令”：今年万科销售不超过1400亿。
郁亮对此亦表示，很多人为我们担心，今年能不能卖过1000亿，变化这么多。“主席谈1400亿，要从原则上理解，不能从字面上理解，如果从字面上没有办法做，1400亿，卖1390亿对了，卖1401亿就错了？不是这样的，王石主席一直是非常讲原则的事，但不是用数字要求你的人。”
郁亮称，1400亿的含义是坚定不移的走质量效益的路，不要盲目追求速度和规模。把工作做好，把质量效益要求做得更扎实，这是王石的要求。
郁亮表示，近年来万科都是采取积极定价策略，以促进成交为主要目的。而从去年开始就有一个非常明确的指标，希望新推出的楼盘开盘一个月以内销售率达到60%。
“万科确实去年开工量比较多，但去年开工量里面有很多在去年已经进入销售，不会全部留在今年销售。”郁亮称。
2008年，调控的压力让万科当了回降价带头大哥。自2010年开始，各类调控蜂拥而至，万科是否再次大幅降价成为业界最为关注的焦点。
郁亮对此表示，万科的定价不是根据成本加利润定价的，而是根据市场接受的价格来定。“所谓接受的价格，要求一个月之内卖出60%，这是我们的标准，我们没有根据成本来定价。”
郁亮续指，至于说房价会不会下跌的问题，市场影响因素很多，很难做出的判断，就像股市的涨跌难以预知一样。但万科还是坚持过去的政策，应对，预测第二，并相信现在仍存在一定的市场空间。
针对目前讨论的房产税问题，郁亮表示，房产税现在似乎想解决的问题太多了，万科对其效果正在观察。“万科坚持不变应万变就可以了，但千万不要去钻空子。”
万科的步伐
在2011年，万科也决意放慢去年激进圈地的步伐，以保持资金的充裕度过行业低谷期。
2010年年报所示，截至2010年末，万科规划中项目按权益计算的建筑面积为3640万平方米，基本可满足未来二至三年的开发需要。
郁亮对此表示：“我们不当地王，3年土地储备就可以了，今年我们也会选择合适的土地，但主要应该是保障房方面。”
郁亮透露，目前万科在南京、深圳、北京、上海等地均有参与保障房的建设，其中南京一个保障房项目就超过百万平米。
“我们参与的保障原则是在不影响股东利益的情况之下做这件事情，所谓不影响股东利益主要就是不亏钱。如果你问要靠它赚钱这件事，我们还没有找到很好的方法。”郁亮坦言。
与此同时，万科在杭州上海北京老年住宅已经落地，目前在尝试阶段，“潜力是很大的。”郁亮另透露，万科在深圳多商业住宅是与深圳供地情况有关，在综合体方面，已经吸引了很多人才。
在万科商业地产的发展上，郁亮重点解释了所谓“在商业地产上我和王石主席的巨大分歧”。他指出，万科从来都是为了住宅而商业，并非宏观调控，也非商业住宅的增长潜力，这是万科跟其它开发商完全不同的取向；持有型物业目前占5%，长远来说可能为20%，这是不可避免的。
此外，郁亮亦表示，今年万科并无其它融资打算。而华润作为万科的大股东一直不干预万科的管理，目前资金环境不好，如果能够借助华润金融平台进行融资，包括开发贷、基金等，那对万科是个很好的事情。
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