[摘要] 新年第一周，关于楼市走向的各种言论已经此起彼伏，在号称史上最寒冷的冬天里，人们更关注的是明年整体政策的走向，无论是开发商还是买房人，都希望在一个明确的目标下各司其职，以前那个目标是市场，现在的目标则是政策。
新年周，关于楼市走向的各种言论已经此起彼伏，在号称史上最寒冷的冬天里，人们更关注的是明年整体政策的走向，无论是开发商还是买房人，都希望在一个明确的目标下各司其职，以前那个目标是市场，现在的目标则是政策。调不调控，怎么调，调到何时？无论是中央还是地方，迄今为止都没有明确的说法，各类外交辞令如“合理的价位”等无法落地让市场更加难以预测。2011年，既不像经济低迷时期的2008年，也不像报复性反弹的2009年，更不会延续2010年的一波三折，没有参考的发展会是一个坎吗？
限购令能否取消？
政策不明考验房企战略制定
关于这个话题，正如姜文岁末制造的流行语——“让子弹飞一会吧”一样，在各个城市的表现各不一样。海口市政府网站资料显示，海口市日前出台《关于进一步贯彻实施促进房地产市场平稳健康发展政策的意见》明确，从2011年1月1日起，海口市及外省市居民家庭可在海口市新购买1套商品住房。这意味着于2010年12月31日到期的楼市限购政策将延续执行，而且新的限购政策并无到期时限。
根据新华社报道，曾注明商品房限购政策“有效期限”至2010年12月31日的福州、厦门等部分城市日前决定，将顺延执行此项政策。而部分未明确政策时效的城市也表示，限购政策何时退出仍无时间表。北京、上海、广州、深圳四大一线城市已明确表态，今年将继续执行包括“限购令”在内的楼市调控政策。继续执行楼市限购政策同时被列入2011年调控范畴。在此前2010年12月29日召开的住房城乡建设工作会议上，住建部部长姜伟新表示：“在一些热点地区和热点城市，房屋的限购令将进一步加强。”
具体到大连，记者从多个开发商处了解到，没有在大连缴纳四金满一年的购房者，依然无法在大连购房，证明限购令依然在大连有效，有效期到何时还没有明确说法。而对于限购令所代表的政策调控的时限，大连各开发商看法不一，认为执行到传统销售淡季结束就会停止的观点很多，某高端项目负责人认为，淡季执行限购令影响不太大，但如果延续到春交会，将会对成交造成较大影响，一方面因为大连市场刚需人群较多，限购令明显遏制了他们的购房需求，另一方面，成交量下滑势必影响到政府经济数据。而认为将全年贯通限购令条款的开发商也不在少数，他们大都有国企背景或是上市公司，他们的支撑点则在于尽管大连有其地域特殊性，但国家对调控的决心可见一斑，大连绝不可能不跟随大潮流而动，同时，他们对自己公司的全盘布局已经有了一个整体的考虑，先设定国家会一直有政策调控，“做最坏的打算，谋最稳定的发展”，某上市房企负责人告诉记者，“2011年我们更追求稳，所以应该考虑到最恶劣的市场环境和政策环境”。
资金周转是否顺畅？
融资能力考验房企硬实力
如果说此次调控与以往有何不同的话，就在于国家这次不是单一出“打压拳”，而是多项“组合拳”，从供求关系、资金监管以及政策调控“三驾马车”出发，力求针对房地产开发多个环节组合诊治。而对于开发商而言，资金及财务状况是立足市场的根本，无论政策如何变化，谁的荷包厚实，谁就能站立得更久。
从到大连，信贷紧缩已经成为基本的预期，“整体上今年一季度的信贷额度比较紧张，因为得从2010年底的‘压单’开始做；至少年初的新增房地产贷款会受影响。”记者采访的一股份制银行对公业务经理桌上堆着一大叠资料，忙得晕头转向。
2010年的房地产调控，令银行房贷业务备受打压。对于2011年，接受采访的多位银行相关人士均表示，加息周期的启动，加之房价高烧不退，令今年银行的房地产贷款业务难以松动。“虽然新的政策还没有下来，但是现在来看房贷这一块很难有松动。”一大行客户经理表示，如果新增信贷规模整体偏紧，那么分到房地产部门的这一块“蛋糕”自然也会变小。而从房地产贷款的质量来看，业内人士认为，短期内房产调控不会对银行资产质量产生显著影响。
值得一提的是，因加息周期已启动，银行个人业务中的按揭贷款已明显受到紧缩，而对公业务中的开发贷很可能是后续调控的另一着力点。房地产市场的上涨与信贷投放关系紧密，2010年上半年银行开发贷的增速明显高于全行一般贷款的增速，直接导致了当年一季度房价的上涨。“因此，在房地产市场出现一定调整之前，银行信贷也不会有明显增加，”某分析师如是说，“最严的可能是地产开发贷款，增量部分可能会叫停；房产开发贷款陆续也会有一些对应的紧缩政策。”
与一片紧缩声相对应的是，某些实力雄厚的银行2011年将会在开发贷款业务上有所突破，成为大连市场全新的亮点。某大型银行甘井子区支行行长告诉记者，实际上，银行对于房贷业务收紧甚是无奈。“房贷业务质量很好，首付高，还款率高，算‘优良’品种，但政策压力太大了”，他同时表示，“跟商业小银行相比，我们具有更大的实力，即使规模紧缩，我们也能分到更多的规模，加上以往在该项业务上相对谨慎，使得今年有了较大空间，所以今年无论是开发贷或是个人房贷业务，都将成为我们支行新的增长点”。纵观大连地产市场，该行长的话不无道理，整个市内四区土地供应量的区域是甘井子区，该区域更聚集了万科、远洋、亿达等龙头房企，只要银行有规模，不愁没有好的业绩。
而对于开发商而言，如何在复杂的金融环境中找到对自己有利的支撑，则考验着开发商的财务智慧。记者从多个开发商处了解到，财务状况已经成为房企最最重要的考核指标，经营思路也在慢慢从重视营销到重视财务状况转变，这从多个大型上市公司的总裁开始选用具有财务专长的人才可见一斑。在具体操作上则表现为融资手段逐渐多元化，完全依赖银行贷款已经不足以支撑自身发展，谋求上市、跨行业融资、私募基金、吸引国外热钱投资等手段已经逐渐被大连房企所采用，多元化的金融模式将和多元化的房企发展思路一样，在2011年广泛呈现。
购房者是否会出手？
市场不明考验房企开发诚意
在整个市场环境中，除了政府、开发商，另一支巨大的力量便是购房者。2011年，购房者是否会出手？或许只能用“非诚勿扰”来形容，那便是逼到那份上的怎么都得买，没到那份上的看看热闹，绝不要去主动趟这趟浑水。
高房价时代，越来越多中国年轻人的住房消费理念正在发生变化，不再追求买房“一步到位”，先租再买、从小户型逐步过渡到大户型成为更多人的选择。在大连一家建筑师事务所工作的金玲，目前一家三口居住在一套100平方米左右的三居室，有孩子前她和丈夫住在一套50多平方米的一居室。金玲说：“每次买房，我们两口子都要认真计算自己的负担能力，不去和别人攀比，我最自豪的就是两次买房，没有要双方父母一分钱，都是靠两个人的收入。”新年伊始，参加工作仅半年的岳莹对未来如此计划：“我现在先租房子住，等过几年攒够了首付就买一套小房子，等到结婚有小孩了再换一套大一点的。买房子还是要量力而行，这样心里踏实。”
事实上，2011年政府也正在着力引导社会形成理性的住房消费观念。一方面规范商品房租赁市场，鼓励企业加大中小户型商品房建设，另一方面大量增加公共租赁住房等保障性住房建设。中国住房城乡建设部近期公布的《商品房租赁管理办法》就明确要求，房屋租赁合同期内，出租人不得单方随意提高租金。还要求主管部门提高租赁服务水平，定期分区域公布不同类型房屋的市场租金水平等信息。
面对人们买房观念的改变，对于房企而言，2011年主抓人群非刚需莫属，但挤掉投资只剩刚需的人群显然不足以支撑整个市场，特别是高端购买市场，所以，这非诚勿扰的“诚”就显得特别重要，如果说购房者的“诚”还带有一种无奈情绪的话，开发商的“诚”则需要实实在在一些，规划有诚意，价格更诚恳等等，唯有如此，才能牵住真正刚需人群的心。
面对政府的引导和市场的需求，一些有眼光的房地产开发企业把产品定位在中小户型商品房的开发建设上。万科的成功便是一个典型的例子，目前万科销售的产品中90平方米以下小户型约占六成，144平方米以下户型占比近九成，未来，万科还将继续坚持中小户型为主的产品结构，稳稳抓住刚需人群。鉴于此种状况，很多专家预测2011年将不属于那些追求高利润的开发商，关注民生、追求合理利润的企业将会脱颖而出，成为全年的亮点。
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