[摘要] 11月18日，武汉万科发布公告：旗下在售五个楼盘共同推出优惠联动：每周每楼盘各推出10套“一口价”特供房源、购房者即送11888元家电基金等促销活动。与之相反，11月21日，绿城集团则上调了北京诚园项目售价。
价格依旧坚挺 成交量低位徘徊
“二次调控”政策出台近一个月后，各地市场仍维持量低价稳的态势，价格依旧坚挺。据中原对重点城市二手住宅市场的监测，上周京、沪、深三市降价盘源的比重有所减少，挂牌价格下跌幅度也出现收窄的迹象，亦说明一线城市房价整体上未现松动。在此市场环境下，上周陆续有重庆、成都、西安、杭州、兰州、青岛等多个城市出台相关调控细则，亦为下一步市场走势增加政策压力。
2010年11月16日，财政部、发改委及住建部3部委联合下发《关于保障性安居工程资金使用管理有关问题的通知》，允许土地出让净等多渠道资金用于发展公租房。本次土地出让净10%可用于公租房建设的规定，首次为公租房建设提供了稳定的资金来源。财政部早在2007年出台的《廉租住房保障资金管理办法》就曾规定，廉租房保障资金渠道来源中同样包括了住房公积金增值和不低于10%的土地出让净。值得关注的是，本次新规增加的公租房资金来源渠道，无论是土地出让金还是公积金增值，都是在与廉租房建设“共享”的前提下，资金的分配使用仍存很大变数。
>>湖北中原二级市场项目总监倪晓波
武汉：房企洗牌势在必行
此次降价万科是出于整体考虑。长久以来，万科在布局中一直贯彻着“资金效率，滚动越快越有效率”的发展宗旨。因此，降低时间成本也是获得高利润的途径之一，就好比企业在规模化生产后，利润率越高，售价就反而可以降低的道理。据我了解，近年来万科范围内的降价至少已经有3次了。而绿城与万科有所不同，一直走的是产品主义的路线，即属于精耕细作型，强调产品附加价值的化，故涨价也是情理之中。
当下，房地产市场正在沥炼之中，房企的不规范操作和小打小闹会越来越难，洗牌势在必行，房地产企业的路会开始出现分化。一部分房企会走产业化道路，规划化开发。另一部分会走区域化路线，立足本土，围绕城市发展和大规模房地产企业的开发进行补充。
>>北京中原投资顾问助理李昂
北京：万科降价纯属营销策略
万科因为已经提前完成今年的销售任务，所以此次降价只是为了处理尾盘，纯属营销策略，并无其他意思。对于北京的市场来说，目前降价或打折销售都是一些个别郊区楼盘，并没有出现集体降价的情况。绿城的项目一般走高端路线，品质相对较高，而本次涨价的项目也是如此，因此不会轻易选择降价。
目前，市场的成交量只是呈现暂时性的波动。而且对于主打品质的高端项目来说调控政策对其影响相对较小。从需求角度来看，有实力的购房者更看重的是居住的环境和品质，而对价格的敏感度就没有一般的购房者大。
短期来看，开发商应该还会持观望的态度，价格上不会有明显的波动；但是从长期来看，开发商应该会采取一些打折降价的策略加快推盘回收资金；同时放缓扩张和拿地的速度。
>>Q1：“929新政”前的8/9月份与新政后近2个月相比，土地市场成交溢价率有什么变化？
A1：根据中原集团研究中心对重点城市土地监测显示，8~9月，12个城市溢价率基本处于稳步攀升的趋势，城市之间差别不大；“929新政”后，截至11.18的数据显示，10月平均溢价率水平上升到60%的高位，主要由于上海、南京拍出单幅溢价率到达300%~500%的地王地块，拉升整体溢价水平，而其余多数城市溢价率则出现明显降温。
>>Q2：土地市场温度的变化反映了开发商何种心态变化？在楼市调控和货币紧缩政策逐渐明晰的情况下，开发商是否已有计划持币过冬？
A2：从部分开发商公布的业绩来看，业绩飘红且未受到资金压力的开发商依然积极购置土地储备，竞争对手由于业绩不佳、资金受困而退席也使得他们有更多“抄底”机遇，购地成本降低。因此，我们看到尽管溢价率及底价成交率双双走低，流标情况仍然罕见，前期大幅放量的供应依然被积极消化。与之相反，另一部分资金告急的开发商，则更愿意将有限的资金作为维持运营的成本，暂缓对土地储备的扩充。
楼市低位政策频出
本周土地市场供求维持低位。宅地供应延续上周态势继续收缩，虽在京穗等七市有宅地供应，但挂牌面积131公顷，较“二次调控”前平均水平下降26%。成交方面，21幅到期宅地及4幅到期商办地块全部成交。京深津蓉四市有宅地出让，成交面积157公顷，与“二次调控”前平均水平持平。其中宅地平均溢价率38%，深、津、蓉三市溢价率均超过55%，挂牌底价偏低及对热点地块的看好是最终高溢价的主要原因。由于标杆房企销售业绩抢眼，年底依然加速“圈地”。本周，万科、保利、金地和招商等知名房企在土地市场上都有斩获。但这一阶段，开发商报价趋于理性，成交地块多以报价中标，标杆房企购地的总体溢价率不高，热点区域优质地块以及出让条件优厚的地块才获巨头青睐。
本周政策频出，焦点集中在保障性住房和房地产金融两方面。
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