[摘要] 楼市新政策实施4个多月以来，当地总体房价快速上涨势头得到抑制，市场观望情绪加重，但中小户型房却逆市热销，量价齐涨态势仍未降温。一些小户型楼盘甚至“捂盘惜售”，不少房产商也将开发方向“由大调小”，楼市“瘦身”风生水起。
近日在采访发现，楼市新政策实施4个多月以来，当地总体房价快速上涨势头得到抑制，市场观望情绪加重，但中小户型房却逆市热销，量价齐涨态势仍未降温。一些小户型楼盘甚至“捂盘惜售”，不少房产商也将开发方向“由大调小”，楼市“瘦身”风生水起。
中小户型逆市热销
在房地产内，小户型被多数人看作是一种过渡产品，长期以来很多人对小户型的认识只停留在表面，得小户型产品的居住功能更是充满质疑，然而时至今日，小户型产品丰富多样，功能不断完善，诸多小户型在提高其使用率、性价比、居住舒适度的同时，其健康住宅的标准在一定程度上也得到提高，小产型产品的这些变化，引起了小户型买家极大的关注，这就意味着，小户型产品在真正意义上的到升级和升华。选择小户型并不是钱的问题，而是选择一种生活方式，方便、快捷、时尚、优雅的生活方式。
新政之后，刚需承担当前市场主体，表现特征为对性价比较高的产品更为关注，小户型住宅的购房者关注度有所放大，投资客络绎不绝。“不少投资客选择了总价低的小户型进行投资，一般都是一次性付款。”大连一家楼盘代理告诉记者，这种户型皆为总价不过30万元的50平方米以下的小户型。不少客户打算作为出租用途。在一个中心区的小户型楼盘，销售人员称，小户型，总价低，所以卖得好，相对较低的门槛更为“全款客”所青睐。即使是二套房的投资客需要贷款，首付五成或者更高对于他们来说也不是很大的问题。
位于沈阳市浑南新区的两处新楼盘近日开盘，均主推五六十平方米精装小户型，记者在售楼处看到，热销场景让售楼小姐们底气十足：“即使一次性付款，也只能打九七折，现在已没多少房源了，不可能再优惠了！”
“大连当前市场上小户型、中低价位的普通商品住房处于供不应求状态。”而有不少开发商则对小户型“捂盘惜售”。据一位业内人士介绍：“有的楼盘待售大户型还有200多套，而小户型只剩下几十套，开发商舍不得把小户型都卖掉，否则就没人气了。”
小户型主要购房人群分为两类：投资客和自住人群。投资小户型的大都是手中有部分闲钱、无其他好的投资渠道的人群。而自住人群除了工作时间不长，手中无太多积蓄的年轻白领一族之外，还有中低收入阶层，他们因其收入限制，使得他们无能力承担过高的房价，只能购买那种小户型。另外，还有少数人为父母购买小户型。
沈阳市房地产研究所公布调查数据显示，今年前5个月，全市60－90平方米套型成热销主力，90平方米以下商品住宅销售套数和面积比重分别为53．77％和39．74％。
“当前市场上小户型、中低价位的普通商品住房处于供不应求状态。”长期致力于地产研究的沈阳房地产研究所所长范翰章说，按沈阳目前存量房和平均销售进度来看，140－180平方米的商品房还需要22个月才能销售完毕，180平方米以上的户型也够销八九个月，但60平方米以下的户型仅够1个多月的销量。
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开发商：小户型爱你不容易
面对大户型和中小户型“此消彼长”的不同市场表现，部分开发商已对产品结构开始重新定位。
“现在开发商在设计户型时，都要充分针对不同客户人群需求特点，力求更加人性化。”辽宁东明房屋开发有限公司董事长邰斌说。他认为，设计师在设计户型时，应尽可能地减少无谓的浪费，让户型在“小”中求“大”，让各功能区空间共享、实用。
但也有一些开发商对小户型房表示担心，认为如果片面压缩面积，可能会导致居住功能不完整。尤其处在北方地区，墙体加厚保温，要占用一些建筑面积。
记者调查发现，影响中小户型开发积极性的主要还是成本问题。大连一位开发商告诉记者：“大户型很好设计，但是小户型要做得紧凑、分区明确、采光充分、通风节能，相对来说就有挑战性了。户型越小，分隔墙会随之增多，建筑面积可能会升高，而且小区户数越多，配套也得相应增多，成本至少比大户型增加5％－10％。”
房屋“瘦身”将带来市场土地“双和谐”
对新政引发的房产“瘦身”风潮，大部分受访者表示赞同。一位正在辽宁省省直住房资金管理中心办理公积金贷款的刘姓购房者告诉记者：“我刚买了一套90平方米的房子，如果买大户型房，房款还要多交几十万，还得多奋斗十几年。”
房产“瘦身”可改变楼市片面追求大而奢华的畸形发展方式，满足中低收入者住房需求，完善市场产品结构，促进经济社会和谐发展。
沈阳市副市长邢凯认为，政府应多方引导和支持中小户型房地产开发。近年来，沈阳市按照这一思路不断增加中小户型房屋供应，当地房产部门还对一些楼盘200多平方米、一直卖不掉的大户型房重新办理销售许可，支持开发商改建成中小户型，很快销售一空，降低了房屋空置率。开发商应正视市场需求变化，多建中小户型房，提高土地利用率和资金使用效率，减轻用地需求压力，促进楼市健康发展。
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