[摘要] 古人说：“言之易，行之难”，这句话在建立房地产市场的长效机制中，得到了充分的验证。记者采访的专家、学者以及房企负责人，对于长效机制的看法高度一致：从土地政策、财税政策、金融政策、保障政策等方面入手，但这些呼吁，已经存在多年。最近各界呼声再起，相关传闻亦不绝于耳，今年在建立长效机制上是否能有所突破，我
古人说：“言之易，行之难”，这句话在建立房地产市场的长效机制中，得到了充分的验证。记者采访的专家、学者以及房企负责人，对于长效机制的看法高度一致：从土地政策、财税政策、金融政策、保障政策等方面入手，但这些呼吁，已经存在多年。最近各界呼声再起，相关传闻亦不绝于耳，今年在建立长效机制上是否能有所突破，我们拭目以待。
长效机制强调市场机制，在长效机制下，市场机制将发挥主要作用，而行政手段将逐步居于次要地位。——房地产商会联盟执行主席顾云昌
建立长效机制的很多措施都是明确的，也呼吁了多年，只因为涉及地方政府的利益，迟迟没有实行。——瑞银证券中国区首席经济学家汪涛
如果继续现在的短期调控，会走进死胡同，长效机制的建立首先要发动市场机制，对土地、税收、财政等方面进行改革。——北京大学不动产鉴定研究中心主任冯长春
长效机制的设计应吸取韩国住房政策教训，不可长期依赖通过行政手段抑制投资投机需求的做法，避免过度干预房地产市场运行。——万科集团(万科蓝山万科幸福汇)执行副总裁、北京万科总经理毛大庆
长效机制强调的是市场机制
Q你如何理解房地产长效机制？房地产应该在哪几方面建立长效机制？
顾云昌（房地产商会联盟执行主席）：调控政策是短期行为，调节市场温度，促进市场冷热均衡。而长效机制则强调市场机制，强调与房地产市场相连的各方面的改革。在长效机制下，市场机制将发挥主要作用，而行政手段将逐步居于次要地位。房地产长效机制应当从土地、财税、金融这三个方面进行改革。
汪涛（瑞银证券中国区首席经济学家）：长效机制就是用更市场化的手段，例如征收房产税；减少财政对土地的依赖；改变土地供给机制，打破政府对于土地供应的垄断。还包括扩充其他投资渠道等等。
冯长春（北京大学不动产鉴定研究中心主任）：长效机制意味着房地产市场可持续健康的发展。如果继续现在的短期调控政策，房地产市场会走进死胡同。长效机制的建立首先要发动市场机制，对土地、税收、财政等多方面进行改革。
长效机制很重要的一个方面就是住房保障机制的建立。这里的保障有双重含义，一方面是实物保障，即通过经适房、公租房等保障房形式，满足社会上不同人群的住房需求。一方面则是政策保障，政府可以通过对低收入人群降低首付比率、延长贷款期、减免税费等方式，为低收入阶层提供政策上的优惠。
毛大庆（万科集团执行副总裁、北京万科总经理）：调控长效机制的设计应吸取韩国住房政策教训，不可长期依赖通过行政手段抑制投资投机需求的做法，避免过度干预房地产市场运行。国际经验表明，住房供应是满足基本住房需求和稳定房价的基础，即使在快速发展阶段，住房供应也可以跟上住房需求的增长。
房地产长效机制应在以下几个方面建立，在土地政策方面，比如扩大城市建设用地规模，优化土地供应结构等。在财政税收政策方面，实施普通租赁住房税收优惠政策，发展租赁市场，对空置住房、奢侈住房征收特别房产税等。在金融政策方面，开放各类融资渠道等。在住房保障政策方面，采取鼓励社会机构投资持有公共租赁住房，增加租金货币补贴等措施。
各种利益阻碍进程
Q建立长效机制的呼声一直存在，但迟迟没有动静，你认为建立长效机制面临哪些困难？急需解决什么问题？
顾云昌：建立长效机制需要深化改革，而改革存在方方面面的难度。目前财税、金融和土地制度的改革力度都不够，又由于各方面的利益钳制，改革并不能顺利进行。
但这些方面的改革也并不是没有进展。例如目前在金融方面就有所突破。开发商通过基金、债券、股票等多种方式扩宽了融资渠道。
汪涛：应该说目前无论从哪些方面建立长效机制都有较大的难度。很多措施都是很明确的，也呼吁了多年，只是因为涉及地方政府的利益，因此迟迟没有实行。旧的机制运行久了，如果进行改动，肯定会有改革的阵痛。例如实行房产税，改变土地财政，对政府收入可能影响很大，房地产市场也可能会受到很大打击。
很难说什么时候是的改革时机。当经济向好的时候，虽然改革的实际难度减小，但是改革的主观动力却减弱了。当经济形势比较低迷的时候，容易倒逼改革，但难度和风险都会更大，需要政府拿出更大的决心。
现在主要是担心经济下滑，出口和制造业等很多行业都比较低迷，房地产已经成为不多的亮点，所以目前改革房地产，阻力还是比较大的。我觉得晚动不如早动，越往后越积重难返，再改革的时候对实体经济的打击越大。
冯长春：建立任何机制之前都应该将之前存在的问题树立清楚，并明确未来的发展目标和方向。再针对现实的实力制定全面的方案。此外，要充分考虑政策有可能会带来的风险，可以向房产税试点一样，先做试点观察效果之后再决定是否全面铺开。
长效机制非一蹴而就
Q你认为长效机制的建立需要多少时间？在建立长效机制的过程中如何克服困难？
顾云昌：长效机制建立的时间视全面改革的进度而定，不可一蹴而就。同时，房地产市场的改革也需要不断深化，在长效机制建立之后，市场上仍会出现新的问题，这就需要机制深化创新来应对新挑战。
冯长春：新的机制在实施过程中总会出现意想不到的情况。例如房产税在还没有查清房源的情况下没办法产生有效作用。因此，长效机制建立之前，需要做好房屋普查等基础工作，处理好各方利益关系，然后再逐步展开改革。
就一个城市来讲，要先对城市的大体收入水平、消费能力等进行详细调研，然后将不同阶层的住房需求细分，进而建立相应的保障体制，将商品房交还市场。
过去调控未来改革
Q短期调控的退出和长效机制的建立，两者之间如何衔接？
顾云昌：最近并没有新的调控政策出台，过去对房地产市场是调控，未来则是改革，更多地强调长效机制。通过改革和政策的结合，才能达到的效果。
冯长春：这是一个逐步演化的过程：调控政策将逐步退出舞台，通过信息披露等引导方式逐步加强，以保障房地产机制继续完善。
毛大庆：未来15年，房地产调控长效机制政策目标可分两步走：步，以“每户一套房，满足家庭基本需求”为目标，解决城镇家庭基本生活起居需要；第二步，以“每人一间房，满足个人基本需求”为目标，为城镇居民提供相对舒适的居住条件。
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