[摘要] 除了增长模式、企业管理,2013博鳌房地产论坛上的关键词当然少不了“新型城镇化”和“调控”。
除了增长模式、企业管理,2013博鳌房地产论坛上的关键词当然少不了“新型城镇化”和“调控”。
虽然不同的房地产企业对城镇化的理解各有不同,但谁也不会否认,作为下一阶段社会经济的“重大事件”(刘晓光语),城镇化会带来巨大机遇,而其中的风险亦需提前防范。
著名经济学家、中国城乡建设经济研究所所长陈淮反思说,在过去十年的调控中,我们的缺陷之一,就是几乎所有的调控措施都在不断地强化政府的权力,弱化市场经济配置资源的作用,“市场那只看不见的手,越来越看不见;政府那只闲不住的手,越来越闲不住。”因此,无论是短期调控还是长效机制,对房地产行业来说,重要的还是优化自身生存能力。
“长效机制处在论证阶段,可能还要三个月左右的时间才能逐步清晰地和大家见面。”8月14日,在博鳌房地产论坛上,中国房地产业协会副会长朱中一透露,目前房地产调控长效机制草案已在征求意见,并将于三中全会前后出台。呼之欲出的长效机制,将让房地产行业进入深度改革周期。
而在长效机制最终发生作用后,房地产企业必然面临着深度转型,这种转型可以被理解为价值创造。《每日经济新闻》记者通过采访大量地产商发现,挖掘住宅开发之后的剩余附加值,也许是住宅市场建立长效机制后,开发商的一种必然选择。
长效机制草案已在征求意见
也许整个地产行业从未像今天这样,迫切盼望着政策的出现。这其实是一种“恐惧源于未知”的心态,正是因为政策调控的不确定性激增变数,使得身处其中的开发企业如履薄冰。
“但另一种期待是,房地产调控长效机制能尽快建立。”莱蒙国际集团有限公司执行董事王天也表示,太多的行政和政策干预影响了这个市场,而尽快建立一个靠法律法规去规范的长效机制,可以逐渐减少行政干预,“房地产市场也有望逐渐回归健康。”
著名经济学家、中国城乡建设经济研究所所长陈淮指出,“政策是短期的,是即时决策,而长效机制是制度建设,是保证这个产业如何发展的问题。”
对此,卓越置业集团有限公司执行总裁张远提出,“作为企业来讲,我们呼吁整个房地产企业要向市场化发展,因为只有市场才能解决公平和效率的问题。如果再回到政府管控,或者市场化程度越来越弱,房地产行业发展的前景就很暗淡,”
在此次博鳌房地产论坛上,朱中一证实:“长效机制还处在论证阶段,估计可能还要三个月左右的时间才能逐步清晰地和大家见面。”据了解,目前“长效机制”草案已经在征求意见,并将于三中全会前后出台。
就在博鳌房地产论坛举办期间,温州传出消息,成为“放松”限购令的城市,这也是该地区房价经历了22个月同比下降之后,政策层面的一次调整。而这次政策微调,似乎也为目前热议的长效机制埋下伏笔。
对于长效机制,华远地产董事长任志强保留意见,他表示“至少我参加了几次讨论,原有的稿子都被推翻了。最后留下什么东西,哪些能用,哪些不能用,或者会上提出的意见,哪些吸收了、选用了,我们不知道。”
在任志强看来,长效机制涉及到的问题应该有四个方面,就是制度问题,“一旦土地制度问题从根本上得到解决,没有18亿亩红线完全私有化了,对房地产来说是一个重大的政策变化。”任志强进一步指出,其次是市场开发,然后便是房产税及保障制度。
“我们对长效机制肯定企盼,但政策调整的机制肯定短期内不能消除,取消限购放开,可能是不会出现的事,还会不断有动态的政策调节的方式。”首创集团董事长刘晓光表示,建立一种稳定的长效机制很艰难,开发商应该随时了解和准备着应对各种调节机制。
宝龙地产总裁许华芳先生则认为,长效机制短时间是无解的,其中土地财政以及新的投资渠道是两个重要的因素。“(土地财政)如果不改革,这个利益驱动是没办法平衡的,其次就是调结构,中国现在财富越来越多,只有房地产好,其它行业不好,钱依然只能到房地产市场去。而这两个问题,我觉得国家短时间内很难解决。”
对此,朱中一也表示,虽然长效机制的雏形也许很快就能现身,“但是制度的落地还要若干年的时间。”
开发商谋转型应对行业改革
在这种情况下,地产商应该怎么办?金地集团股份有限公司董事长凌克认为,生产正确的产品至关重要,“房地产调控,你也不知道什么时候会有什么样的政策出台,所以走一条比较保险的路是很重要的,首先你要选择生产正确的产品。”而他将正确的产品锁定在刚需和首改。
“做刚需和首改,怎么样获得高的利润?主要有两个诀窍。”凌克进一步指出,高周转及成本控制非常重要。“过去我们拿地到卖房子,经常需要16个月,或者是12个月。但现在12个月、16个月都不行了,你应该要争取10个月。”
放大到整个行业,凌克指出,行业的集中度一定会进一步提高,“今后形成数十个性的集团,数十个区域性的集团,小企业生存能力就会更弱。”
“另外的一种变化则是,原本单一的住宅公司,今后会形成综合性的房地产公司,做住宅,也做办公楼,也做商业,其中还会开始提供各种各样的服务,包括金融服务,有的地产商可能和网络、物流结合起来,提供零售服务。”凌克说。
在刘晓光看来,即将进入房地产深度改革期,城镇化势必成为一个新力量,而企业的转型、模式的转变,则会产生出更好的产业价值结合的产品。实际上,在2012年度的业绩会上,包括万科、保利、中海外、恒大、碧桂园(小区网论坛)等开发商在内,均把城镇化视为房地产行业中长期利好的因素。
“作为综合运营商,房地产开发不仅仅是盖房子,而在于我们要把前期、后期的综合运营能力提升,我们更要强调服务能力,”金融街控股副总经理王志刚对此表示,新变革时代的开发商已经不再是一个房子的制造者,而需要建立以客户为中心的开发模式。
“改革房地产的新力量,我们面临未来的市场,每一个企业都会有自己面对新环境的做法。但是归纳起来则是,在管理上、产品上、模式创新上,究竟有多大的竞争力。”刘晓光表示。
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