[摘要] 近日抢地大战轮番上演，一二线城市地王频出，房企不惜重金拿地，“面粉贵过面包”的势头愈演愈烈。业内人士指出，今年以来万科等大型房企资金面日渐好转，银行贷款、信托、境外发债等渠道的融资成本均较去年有明显下降，“不差钱”的房企拿地做多积极性高涨，或进一步强化房价上涨预期。
开发贷持续输血 信托融资成本大降
土地市场火爆折射出的是今年开发商资金链的全面好转。今年以来由于货币政策整体宽松，房地产行业不断回暖，开发商通过各种渠道的融资成本全面下降。
而一季度社会融资总量大增，新增人民币贷款同比去年增加3000亿元，大量新增资金进入房地产领域。从信贷流向来看，增量资金主要以个人按揭贷款和开发贷款形式为房地产“输血”。一季度房地产开发企业到位资金中，银行贷款增量4586亿元，同比增长18%。
在实体经济较为疲弱的大背景下，资质良好的房地产开发商，再一次成为各家商业银行眼中的“香饽饽”。上海一家上市房企财务总监表示，今年以来银行纷纷主动找开发商，贷款利率较去年明显下降，利率通常不会超过基准利率的1.1倍，房企也开始利用低利率贷款替换之前的高利率贷款，完成债务结构调整。
某国有股份制银行信贷经理表示：“今年以来房地产开发贷的需求极为旺盛，购房者的强力支撑也让银行放贷时更有底气了。”一家小银行信贷部人士直言，虽然明面上房地产开发贷没有增加，但是银行会通过一些其他的操作方式放款。在当前情况下，房企的利润率依旧远高于其他行业，楼市回暖之后房企抗风险能力也大大提高。
而宜信财富投资部一位投资经理透露，目前银行的开发贷对于房企项目的门槛有所放宽，通常四证齐全，自有资金达30%，具备二级以上资质的房企就具备获得贷款的资格。如果房企在满足了以上“432”资质后还是无法从银行方面获得贷款，那也可以通过信托融资。信托融资的成本也大幅降低。
Wind资讯数据显示，从去年12月开始，地产信托产品平均率明显下降，目前降至8%-9%左右，而2011年开发商资金链最紧张时地产信托率普遍超过15%。上海一名信托经理告诉中国证券报记者：“去年以来，房地产信托率就一直下降，去年上半年一笔信托通常能做到12%的率，今年不少产品只有8%了，这表明开发商的融资成本大幅下降。”
以近期发行“华融信托万方发展特定股票权”的集合信托产品为例，信托资金用于开发企业旗下“香河未名1898”二期A区后续建设，100万元到300万元投资额的年化率仅为8.5%。
用益信托工作室的研究员分析，5月份以来成立的房地产信托的平均率低于9%。预期率的普降，一方面是因为货币政策放松，资金成本下降，开发商的资金链有所好转；另一方面是因为楼市回暖，投资者对楼市的风险预期有所好转，开发商融资风险溢价有所降低。
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