[摘要] 纵观中国楼市，不难发现两极分化现象非常严重，即一线城市和少数重点二线城市的楼市，面对调控政策的强大压力，表现极为顽强。
目前，纵观中国楼市，不难发现两极分化现象非常严重，即一线城市和少数重点二线城市的楼市，面对调控政策的强大压力，表现极为顽强。去年四季度以来，随着经济形势的好转，这些城市的楼市更呈现出价升量增、一派火热的景象；而其他一些二三线城市的楼市则呈现出不同程度的疲弱状态，不仅成交量迅速萎缩，而且价格也显著下跌，个别地方更出现了“空城”、“鬼城”等可怕景象。
中国楼市两极分化并非偶然，它和不同城市的聚集能力、土地供应能力以及所属楼市的投资性能等因素都有着极为重要的关系。
市场经济的形成与发展所带来的一个社会现象是，劳动者及其家属可以在一定程度上自由迁徙。从我国改革开放30多年来的实践来看，主要表现在，一方面大量农业人员从农村流向城市，其过程就是轰轰烈烈的城市化运动，这项运动仍在继续；另一方面一部分城市人口为了追求更美好的工作和生活从原来居住的城市向其他城市流动。
中国城市数量众多，每个城市的情况又都各不相同。为了社会经济管理的需要，国家有关部门根据城市规模的大小以及其政治、经济和文化发展水平等要素，将其划分为一线城市、二线城市和三线城市。总体而言，一线城市的发达程度要高于二线城市，二线城市的发达程度要高于三线城市。很显然，越发达的城市对社会公众的吸引能力和承载能力就越强。因此，一线城市和重点二线城市有着其他二三线城市所难以比拟的人口聚集能力。人口聚集以后首先需要满足居住需求，其中一部分有资金实力的人为了解决这一问题选择了自己买房。这就形成了所谓的楼市刚需。从这一角度来看，一线城市和少数重点二线城市的住房需求能力是要大大强于其他二三线城市的。
而随着经济的不断发展以及楼市的日益兴旺，我国居民住房除了作为生活必需品之外，还成了越来越重要的投资品。也就是说，房产具备了投资性能。投资品有两点非常被投资者所看重：一是流动性；二是增值性。从这两方面来看，一线城市和少数重点二线城市的住房都要优于其他二三线城市。这是因为一线城市和少数重点二线城市经济发展水平高，居民的收入水平、投资意识和投资能力以及社会福利保障水平都强于其他二三线城市，再加上人员流动性更加频繁、房产更加稀缺，因此，其房产无论是流动性能还是增值能力都非其他二三线城市可比。正是这个原因，这些城市的楼市除了要满足日益增长的刚性需求之外，还要满足来自各地的投资、投机性需求。供求失衡之下，价格长期走强也就成了必然现象。
而从我国楼市的发展历史来看，是一线城市和少数重点二线城市率先启动了这一轮“牛市”行情的。经过10年来的快速发展，目前这些城市可供开发的土地已经非常有限。因此，土地价格不断上涨，进而推动房价不断迈上新台阶也就势在必然。相比之下，其他二三线城市是近几年来才让房地产行业走上快车道的，因此，其可供开发的土地相对说来就要富裕得多。为了后发制人、限度地享受我国楼市眼前的“盛宴”，这些城市当中有些激进者便想“一口吃下一个胖子”，在很短的时间内就造就出一座座规模宏大的新城来，结果使得楼市供应远远超过了实际的需求，市场进入冬季也就不可避免。
而从上述三个方面的因素我们不难发现，一线城市和少数重点二线城市一方面刚性需求和投资、投机性需要不断增长。另一方面土地供应却越来越紧张，其结果必然是在供求关系作用下，房价呈现出极强的抗调控能力，一有合适时机就不可抑制土地上涨。而其他一些二三线城市则相反，刚性需求增长有限，投资、投机性需求严重缺乏，而楼市供应却一时间数量惊人，远远超过了市场需求。供求失衡之下，市场成交萎缩、价格下跌也就成了必然。
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