[摘要] 2012年是一个不同寻常的年份。这一年，举世瞩目的中共十八大成功召开，社会各阶层重新达成改革的共识；这一年，中国经济需求疲软增速下滑，各行业去库存的行为持续全年；这一年，房地产行业深度调整后向死而生，销量持续回暖让各房企避免了偿付危机。
心有猛虎，细嗅蔷薇
——2012年中国房地产市场回顾与2013年展望
2012年是一个不同寻常的年份。这一年，举世瞩目的中共十八大成功召开，社会各阶层重新达成改革的共识；这一年，中国经济需求疲软增速下滑，各行业去库存的行为持续全年；这一年，房地产行业深度调整后向死而生，销量持续回暖让各房企避免了偿付危机。此外，我们观察到，房地产从业人员最为关心的莫过于中央提出的“新型城镇化”和“收入倍增计划”。
而展望2013年，当我们都看好核心城市主流产品持续热销时，也请不要忘了三四线城市需求疲软库存高企；当我们纷纷庆祝逆势佳绩时，也请不要忘了政策达摩克利斯之剑高悬；当我们向新的一年大步流星地努力奔跑时，也请不要忘记让理性克制贪婪。是以，心有猛虎，细嗅蔷薇。
2012年房地产市场回顾
其实，2012年的房地产市场可以用“向死而生”四个字来概括，同时市场呈现出四个明显的特征。
特征1：市场反转，持续回升
来看，在经历了2011年10月份至2012年2月份的断崖式下跌后，成交量从3月开始恢复，其后持续上扬，市场整体上呈现价稳量升的态势。从城市来看，一二线城市的成交表现跑赢，三四线城市表现疲软。2012年1-11月份，一线城市商品住宅销售面积同比增长32.5%，二线城市同比增长28.9%，均远远高于水平；但是，前两年市场增长较快的三四线城市，却同比下跌4.3%。从土地市场来看，全年整体表现冷清，但下半年主流开发商开始补库存，土地成交溢价率也在下半年逐步上升。
特征2：刚需主导，投资受抑
2012年，各地方政府由于财政紧张导致政策的预调微调来刺激楼市，叠加央行年内先后两次下调存款准备金率和两次降息，开发商去库存降价促销等因素，促使购房者的心理预期转变，需求大量释放，各地楼盘上门量开始增长，成交上扬。世联成交客户结构数据显示，2012年投资客占比基本在14%左右波动，说明当下的成交主要以刚性需求为主，受制于限购政策，投资客无法回归房地产市场。
特征3：城市分化，结构失衡
1）从库存来看，无论一二线还是三四线城市，均处于高位。但一线城市的市场表现优于三四线城市。从人口和经济发展潜力来看，一二线城市的需求仍将保持强劲，因此一二线城市的库存不是问题，但是部分三四线城市存在供应过剩需求相对不足的情况，未来一段时间销售压力较大。
2）由于限购政策持续，各地政策微调支持首置首改的置业者，主流刚需和改善型产品备受青睐，其销售占比持续提升，但是大户型产品，特别是伪豪宅走量困难，部分城市该类产品积压严重。
特征4：向死而生，业绩靓丽
而从2011年下半年开始，行业陷入深度调整，开发商面临着经营状况转差、存货周转率和总资产周转率下降、三项费用攀升削弱盈利能力和存货减值等威胁，被迫加快去库存。在这样的压力之下，开发商积极调整销售策略，叠加各地方政府政策微调，以及货币政策放松，市场迅速回暖。销量的回升为房企带来靓丽的业绩，大部分开发商超额完成全年目标。
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