[摘要] 国家住房和城乡建设部政策研究中心主任秦虹在深圳举办的“2012中国房地产开发创新峰会”上表示，货币政策巨变引发了美国2008年的金融危机以及楼市崩盘。今年6月份开始房地产市场销售和价格开始起稳，与地方政府频繁放松楼市调控措施并无关系，而央行和国家的货币政策变化所致，但政府的调控政策没有放松。
【房天下讯】今日（2012年10月27日）上午十点，国家住房和城乡建设部政策研究中心主任秦虹在深圳举办的“2012中国房地产开发创新峰会”上表示，货币政策巨变引发了美国2008年的金融危机以及楼市崩盘。今年6月份开始房地产市场销售和价格开始起稳，与地方政府频繁放松楼市调控措施并无关系，而央行和国家的货币政策变化所致，但政府的调控政策没有放松，她认为今年的房价不会出现2009年反弹。
国家住房和城乡建设部政策研究中心主任秦虹（来源：房天下）
政府不允许中国房地产市场再回到投机炒房、赚钱、获利的这个轨道上去，也就是说中国建立房地产市场目的不是为了再建一个资本市场，让大家在这里赚钱，建立住房市场目的，是通过市场配置资源，满足丰富多样的住房需求。并不是说要在股市只外再建一个赚钱市场，和资本市场不同。这样的房地产市场调控会长期坚持，所以各位企业，企业家们一定要清醒的认识到，不要抱侥幸心里，明年政策一变放开投资性需求，需求又马上上来了，各种炒房投机都来了，房子一下就好卖了，今年不好卖明年都好卖了，不存在这种情况。房企产品一定定位在真正满足自住性需求上。
怎么看未来房地产市场？从城市化和人口流动等方面出发，秦虹认为中国房地产市场还有空间，但增速减缓，企业、市场、需求以及调控走向分化。
演讲实录：
秦虹：大家上午好！在座的各位老领导、老专家、老前辈大家上午好！
借这样一个时间跟大家交流一下有关房地产市场发展，以及调控政策的走向，这样一个问题。
大家知道国务院在今年，为了稳增长，反复在强调要促进实体经济发展，和基础设施的建设。所以从今年大家看到，5月份的时候国务院就决定，今年的货币政策实施一个调整，怎么调整呢？今年到目前为止已经实施了两次降准，两次降息。但是放松货币政策稳增长，主要靠实体经济和基础设施的发展。
所以大家注意到了吗，咱们广东省的湛江，34年的钢铁梦，申请了钢铁项目申请了34年都没有批准，但是今年批准了。一个备受争议产能过剩钢铁行业上马国家都批准了。
国家民航总局最近宣布，说十二五期间，要新建81个新机场，扩建110个旧的机场。各个省对外宣布的地方的基础设施投资，包括地方的产业投资，据他们媒体统计，已 过了7万亿。说明什么问题呢？就是说我们为了稳增长还要大力发展内需，大力发展实体经济，大力发展我们国家的基础设施。
但是怎么发展，不妨碍房地产的调控。所以大家注意到国家发改委、国土资源部几个部分都出来说房地产调控坚决不动摇，什么都放就是不放房地产。
但是有一个有意思的情况，我们注意到今年，虽然我们在实体经济发展上，国家的货币政策支持实体经济，但是什么都放的产业在今年，我们仍然没有看到哪个产业，有明显的增长的迹象。大家知道第三季度GDP的增速是7.4，我们从7.8到7.6到7.4，从5月份就开始放松货币稳增长，但是现在还没有哪个产业有明显的增长迹象。坚决不放的房地产，今年从6月份开始，出现了明显上涨的势头。
大家看这个图，这个图表明了从去年到今年，整个房地产市场的一个变化情况，去年整个房地产市场的销售面积和价格的增速始终是下滑的，今年是什么情况呢？今年开始奇稳。
大家说今年是不是有一个大幅度弹升，不存在，今年房地产市场以稳定为主。大家看从6月份开始房地产市场销售和价格的变化，已经开始奇稳了。
虽然有部分城市房地产价格有所排头，比如说国家统计局对外宣布，7月份七成城市房价环比上升，虽然说七成城市房价环比上升，但是上升的幅度还是非常小，非常小，幅度非常小，基本上是一个稳定的为主。
大家说这个问题，到底是什么原因，导致了房地产市场这样的变化呢？很多人都说，是地方政府放松了房地产的调控，是我们调控政策发生了变化。但是在8月份国务院派了督查组到各地督查，今天我们大家终于知道了，国务院领导也反复强调，房地产调控方向不动摇，甚至温总理在江苏调研的时候说，要把抑制投机和投资的需求，作为一项长期性的政策，也就是说事实上我们现在清楚了，在这一轮的房地产调控，调控政策是不动摇的，我们的调控政策没有放松。那么在房地产调控政策不动摇，房地产调控政策没有放松的情况下，为什么我们的市场出现了不同的变化。
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去年也是这个政策，今年同样是这个政策，去年的市场是一路下降的，而今年市场开始起稳，为什么？
我个人看法是这样的，房地产行业是特殊的行业，和一般的产业是不一样的，它有很强的双重属性，房地产是我们所有生产活动的必备的生产资料，它也是我们所有家庭生活必备的生活资料。它既是有使用属性，同时又有很强的资产属性，是双重属性。
国家怎么决定货币政策是宽松还是收紧，是稳健还是积极，怎么确定呢？主要是依据国民经济的总平衡，依据外汇的债款情况，依据CPI通货膨胀的情况，来决定货币政策是宽还是紧，是升息还是降息，并不以房地产市场的变化为标底。
但是，房地产市场却由于货币政策的调整呢，产生了积极的，特别敏感的反应。
大家看这个图，这个图有两条曲线，一条曲线是广义货币M2的增速，是蓝色的曲线。另一条曲线是什么呢？这些年来同期我们商品房销售面积的增长速度，我们可以看到一个非常明显的趋势。就是商品房卖多少，增长的速度是降还是跌，是高还是低，和M2广意货币M2多还是少，走势高度一致。
也就是说你货币宽松，大家买房子需求就增加，货币收紧大家买房子需求就降低高度一致，尽管货币政策高于松跟房地产没有什么大决定，但是你做出这个决定对房地产影响就很大。
还有一个图，这个图是我们国家这些年来，特别是香港地区，右边是咱们国家，咱们国家2000年来实际利率和房价走势图，也就是实际利率往上走，房价走势是什么？降低，增速降低。
国家如果降息，房价走势就是上涨，就是说它和实际利率变化完全呈对应关系，这是这么多年来走势变化图，我想不是一个偶然现象，不是今年只有一年这种情况，多年来就是这种情况。
也就是说房地产对货币政策特别敏感，一个是和货币是否宽松敏感，第二是和利率的走势高度敏感。
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大家说，房地产有这样一个特性，是不是在中国独有的？是不是普遍性的规律？
其实根据我的研究，我觉得房地产有这种特性，它是不光是在中国有的，如果我们研究一下发达国家，比如说美国、日本，他们都有过房地产市场泡沫破裂的经历，都是和它背后货币政策的调整有直接的关系。
我亲眼目睹了2008年，美国金融危机最严重的时候，房地产市场泡沫破灭，给美国人家庭带来的影响。什么影响？也是一个小区，一个月左右的时间，或者是半个月的时间，它的邻居左边这个邻居插了一块牌子，这个邻居家搬走了，卖房的牌子。由于他还不了银行贷款，银行把房子收回来了，拿来出售。
大概又过了一段时间，他的另一个邻居又插了一块牌子，银行在出售他那个房子，因为他同样还不上银行贷款，被银行收回了房子。
大家知道这些邻居们在一起住了多年，互相抬头不见低头见，看到他的邻居搬走，其实对美国人心里影响很大的，大家心里很不舒服的。
那么我当时在思考一个问题，美国房地产市场泡沫，这一轮泡沫是如何兴起的，又是如何破灭的，为什么如此严重的影响到美国人的家庭。我想当时这也就是在美国，哪些人搬走了，自己找地方租房子，房子被银行收走了拿去卖。这在中国出现这种情况，那是不可想象的情景，也就是美国市场经济这么多年，他们对市场承受力还是非常强的。我研究结果简单告诉大家。
我认为美国房地产市场泡沫这一轮兴起和破灭，背后直接原因就是货币政策极具调整。
2000年，大家知道2000年美国科技泡沫破灭，为了寻找新的经济增长点，为了鼓励美国经济的增长，美国折算就开始降息，开始降息是2000年开始降息，特别是极具快速降息到了2001年之后，2001年大家知道美国发生什么事情？9·11事件，9·11事件美国政府为了振兴美国经济，稳定美国人投资的信心，开始大幅度降息，从2000年开始，连续25次价息，联邦基准利率从6%一直降到1%，连续大幅度的降息，导致了一个什么结果？导致了美国大量的人，过去不买房子的人，开始进入房地产市场购买房屋。
大家知道，美国在当时有一句话叫做，贷款基本没费，贷款买房子基本没有费用，因为利率很低。
第二句话叫，买房基本不贵，什么时候买房都便宜。因为房价在涨，你今年买贵，但是明年又便宜了，明年买房价是不是又贵了，但是明年房价又涨了。
大家看这个图是美国1976年到2007年，这二十年变化，连续上涨的就是2000年之后的房地产价格。
这个图是以2000年作为点，基数为100的话，美国各州和主要城市房价上涨程度，贷款买房基本没有费用，费用很低，买房基本不贵，什么时候买房都便宜，因为房价在上涨。
也就是降息结果，放松货币结果，导致房地产需求量大增。房地产需求量大增必然导致房价上涨，这就没有任何悬念，所以房价上涨。
那么房地产泡沫怎么就破灭了？为什么咱们说它是泡沫呢？ 咱们这里面还有很多故事，是因为美国过去常年，能够达到银行长期固定利率贷款的家庭，他的信用记录分必须在6.6分以上，咱们说次贷危机，美国房地产次贷危机咱们解释为低收入家庭买房危机是不准确的，次贷危机是次级信用家庭购房，就是信用低的家庭在美国是拿不到固定利率买房的，但是货币宽松之后，这个时候美国政府就允许那些长期拿不到美国固定利率贷款的家庭，可以让他买房子了，但是是浮动利率，因为他信用记录分比较低。所以只能用浮动利率贷款买房子。
所以美国过去常年住房自主率，2004年美国自己住自己房子自住率常年稳定在63%左右，大量人因为信用记录是拿不到银行固定利率贷款买房子的，但是由于这个货币政策的调整宽松，允许他们买房子浮动利率，导致了2006年的时候，美国的自住率，达到69%，历史的水平，原来不能买房都买房子，都买房子需求量大增导致价格上涨。
怎么破灭了？2004年美国遇到粮食和石油这两个基础产品价格上涨，导致了通货膨胀。大家知道石油价格上涨到2008年涨到什么情况？涨到每桶140美金。粮食价格为什么上涨？其实全球并不缺粮，但是为什么粮食价格也上涨呢？就是因为石油价格上涨，导致汽油价格上涨，南美很多国家拿粮食做燃料，所以导致了粮食价格也上涨。石油和粮食两个基础产品价格上涨，导致了美国出现了通货膨胀。
那么美国政府怎么应对通货膨胀？我认为全世界的政府应对通货膨胀都是一个办法升息，但是大家知道美国政府怎么升利息？从2004年开始到2006年，两年时间，美国基准利率从1%一直升到5.5%，连续17次升息。
短时间内大幅升利，导致美国利用浮动利率贷款的家庭，偿还银行贷款的利息，成倍提高。那么当一个家庭他的还款能力连银行贷款利息都还不上的时候，对于这个家庭来说，月还款附带越重报复越重，办法 是什么？断供，你不能按时还银行钱，银行只能把房子收回来。但是银行拿房子没用，只能出售换现金。一时间大量出售，买房子人少，房子市场泡沫就此破灭，就此房地产市场泡沫破灭引发全球市场危机，是因为他们证券话卖给全球。
之所以衍生品它怎么卖给全球投资者？就是房地产市场兴起和破灭，背后实际原因就是货币政策短时间内极具宽松和短时间内极具收缩，升息导致这个变化。
实际上我们在研究日本的房地产市场泡沫的兴起和破灭也一样道理，也就是说我们一定注意到，房地产它是非常特殊的产业，它对货币政策是高度敏感的。今年按照这样一个逻辑在分析今年，我也认为今年房地产调控政策，实际上是没有放松的，行业抑制投机性需求限购，限贷。这些政策根本没有改变。为什么出现变化了呢？就是因为今年，两次降准和不到一个月时间政府连续两次降息，改变了人们对房地产市场预期变化，过去观望不再观望，过去等待不再等待，直接导致价格不再上调出现一个小幅提升。
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大家说会不会出现2009年那样一个大幅度反弹呢，我觉得按照我刚才的分析基本不存在的。为什么？大家知道2009年我们货币政策是短时间内极具宽松的结果，2009年我们在4万亿政策的放任指导下，2009年一年发了三年的活币，那个时候货币宽松，今年是什么？我们现在为止才两次降准两次将息，根本不存在一年发三年货币的情况，我们货币调整是温和的，所以温和货币调整对房地产市场影响也一定是温和的。
2009年不然，2009年银行对外发放贷款10万亿，再加上表外2万亿，一共是12万亿，一年发了三年钱，简单说就是这样。
大家说今年房地产市场不动摇，明年是不是就变化了呢？以后房地产市场调控是不是开始变化了呢？
我觉得分析这个问题，要深刻的理解这次房地产调控，从2010年4月15号国十条以后这一轮房地产调控核心是什么？咱们一起分析一下。
这一轮房地产市场调控核心方向是什么？我认为这次房地产调控的核心就是两个内容，个内容是控制投机（炒房）这种投机性需求。
大家看我们限购限的什么？家庭两套房以外再买限，限贷是？家庭三套房以后限贷。但是大家说不限购不限贷的地方可以买啊，但是你可以买但是只能全款买。大家知道投机炒房秘密是什么？和我们开发企业赚钱秘密是一样的，就是靠杠杆。
你说全款买房子，能不能赚钱？我认为保值还能做到，赚钱获利不太可能，可能性不大。你想赚钱获利投机炒房赚钱比买高赚差价赚得多。而我们这次调控政策恰恰把杠杆去掉了，不限额可以买但是只能全款买。
在这样一个情况下，我认为投机的需求，根本就市场空间不是特别大，这种炒房需求不大，一方面坚决抑制投机炒房核心需求。另一方面保护支持合理的住房需求。
方面十二五期间建36000万套保障性需求，满足家庭住房需求。第二方面对初次置业需求给于降息需求，大家知道8折、8.5折公积金的支持，这是合理的住房需求。
所以我们认为，这次政策核心管理好两头，管理好超需求的，投资的，支持好保护好这种真正没有房子的，需要买房子的，自住性的需求。
如果把两头管理好，中间这部分，按照市场运行的规律，它的一个自我运行的空间就大大的增加了。
这样一个调控的政策的方向，你认为明年会变化吗？后年会变化吗？我认为在中国目前发展阶段上，这样一个调控方向，恐怕在长期的时间内，会坚持。中国房地产市场不允许它再回到投机炒房、赚钱、获利的这个轨道上去，也就是说中国建立房地产市场目的是什么？这个目的不是为了再建一个资本市场，让大家在这里赚钱，建立住房市场目的，是通过市场配置资源，满足丰富多样的住房需求，并不是说我要在股市只外再建一个赚钱市场，和资本市场不同。所以我认为这样房地产市场调控会长期坚持，所以大家我们各位企业，企业家们一定要清醒的认识到，我们不要抱这种侥幸心里，明年政策一变放开投资性需求，需求又马上上来了，各种炒房投机都来了，房子一下就好卖了，今年不好卖明年都好卖了，不存在这种情况。我们产品的定位，一定定位在真正满足自住性需求的这种市场上。
大家说如果我们今后房地产市场都满足在自住性需求为主，是不是这个市场就完蛋了？没有投资性需求控制住了，都是自住性需求控制住了没有空间完蛋了，怎么看未来房地产市场？
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我的关键是三句话：
、中国房地产市场还有空间。我们还有空间，我们有空间目的是让大家有信心，为什么说中国还有空间，因为我们还有需求，城镇人口还在增加。也就是说农民进城，城市化进程还在加快，城镇人口还在增加，对住房需求就会增长，对住房需求增长不能说没有空间，我们的房地产市场就萎缩了吧？这是得不出这个结论来。
大家说农民进城，有几个农民买得起城市里的房子，房价这么贵。好这个问题提的非常好，实际上支持中国城市房地产业发展的，不仅仅是农民进城城市人口增加这个情况，这个情况量很大大家知道，过去十年平均每年新增城镇人口2100万，这是2100万新增人口，平均每年新增2100万城镇人口连续十年。
问大家一个问题，中国人口省是哪个省？大家都说是河南，对不对？河南在2000年的时候，人口是的省，大家知道仅仅过了十年，河南省的人口总量已经从的位降到了第三位。大家知道现在，常住人口，居住半年以上的常住人口，第六次人口普查的结果，我们人口省今天是哪个省，咱们的广东省。广东省是常住人口超过一个亿的大省。
这表明什么问题？一方面农民进城，一方面人口在区域之间的流动。还包括，不光是区域，还包括中小城市人口向大城市流动。我们农民到城市里去打工，赚了点钱，他不一定回农村修他的宅基地了，他在城市买不起房，他怎么办？他可能到周边县级市买房子，在那里长期定居结婚，可能是有这种情况。
县里的有钱人，有能力的人，他到地级市，孩子上学也好，他在那儿就业也好，定居也好买个房子。地级市的人，省会城市有能力人在那里定居就业买房子，有钱人，有能力的人跑到北京、上海直辖市去就业、学习买房子。当然有钱的人，他跑到美国、加拿大、澳大利亚买房子，都是这样一个需求。
所以由此导致了，比如说北京，城镇化率已经86%，它的城镇化率基本稳定了，但是北京每年新增常住人口60万人，连续十年，哪儿来的？不是北京市周边农民进到城市，主要是其他城市人民到北京市定居。
所以我们一定注意到，我们房地产市场有空间的，这个空间在于，我们城市总人口在增加，中小城市不同之间区域之间人口在流动，导致了我们房地产市场是有空间的，而不是没有空间。
那么自住性需求，我们新增供给就要满足这些新增的需求，这是实实在在的需求。所以有空间，代表了我们对这个行业有信心，这是句话。
第二句话，增速减缓；
我们过去十年，房地产市场是一个黄金发展时期，增长速度特别高，比如说房地产商品房销售面积，年符合增长率16%，需求量增加，销售面积增大，肯定带来房地产企业赚钱盈利空间的一个扩大，这是没有疑问的，有这么多需求买这么多房子不赚钱吗？价格同样也有一个比较明显的增长过去十年。
未来我们说有空间，空间还很大，但是未来的增长速度，不可能和前十年相比，这个我们一定要冷静的认识到这一点。比如说我们现在城镇竣工住房，城镇竣工住房面积，商品房加非商品房一共8亿平方米，今年8亿明年8亿后年8亿，你说每年中国竣工8亿平方米的住房你在这里还没有钱赚？全世界的住房市场你说你没有钱赚钱，那只能说明你自己的问题，但是今年8亿、明年8亿，后年8亿增速是0，增长速度肯定要慢，增速减缓，给我们企业带来什么启示呢？谨慎的投资策略，一定要谨慎，这是第二句话。
过去冒进的，拿高地王，我们扩大土地，占成千上万亩去拿地可能机会但是今后一定要慎重。
第三句话，分化加剧。
对企业来讲选择城市很重要，过去房地产市场无论大中小城市，中东西部地区，还是一二三四级城市都是上涨的，你承认不承认过去十年。但是未来不一定，一定有的城市涨有的城市跌。关键我们城市要做好选择。
第二企业是分化的，对企业来讲，做多选择，多元化规避风险，是不可忽视的企业战略。
当然这个多元化并不是说我做住宅的，一定要做商业。做商业要做住宅，这个叫多元化，不是这个意思。依据企业的经济实力不同企业的状况不同，选择多种多样的多元化，你是个大企业，比如像万科过去做住宅，你有能力做商业这是多元化选择，你不是多元化我只能做住宅，但是你也有多元化地区的多元化，大城市小城市都有多元化。你说我连地区多元化都做不到，我只能在这个城市有项目做，只能做住宅不能做别的，那你也有多元化，怎么多元化？品种多元化，大中小户型高中低档房子。
因为中国市场大，中国发展特点就是不平衡，只有多元化才能规避风险，两个风险一个是政策风险，一个是市场风险。
所以，我经常用这样一个时间给大家讲，当前中国房地产本质特征大家注意，不仅仅要关注到房地产调控政策，更重要还是往上看一看货币政策走向对房地产影响很大，这是点。
第二点，调控政策方向会长期的坚持，尽管具体的政策手段可以优化，但是方向不会动摇。
第三点，未来市场有空间应该有信心，市场增速会减缓，我们要谨慎，市场分化加剧，对我们来说我们要做出选择，这是我想和大家交流的有关内容。
以上方面仅供大家参考，谢谢大家！
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