[摘要] “土地一级开发”这个词，在利益关系本就复杂的房地产市场，是个小众领域。能够参与地方土地一级开发的企业，多是与地方国资企业或与地方密切相关的明星民企。
“土地一级开发”这个词，在利益关系本就复杂的房地产市场，是个小众领域。能够参与地方土地一级开发的企业，多是与地方国资企业或与地方密切相关明星民企。在这一轮宏观调控下，前有土地市场受调控影响导致价格下滑，后有二级开发销售不畅所带来的现金压力，这让曾经安稳一方的地方一级开发商处境堪忧。
处境一：大股东急欲摆脱“不良资产”
中国新城镇，作为香港上市公司，是少有的以主营土地一级开发为核心业务的民营企业。曾经的大股东上置集团，则是上海风云一时的地方房企明星。
9月初，上置集团一纸公告，宣布与中国新城镇的母子公司关系解体。公告称，上置集团董事会通过实物分派的形式剥离所持有的中国新城镇26.59亿股份，占中国新城镇总股数59.2%。具体方式是每持有3股上置集团股份将可获分派1.408075股中国新城镇股份作特别股息。完成后，中国新城镇不再是上置集团的附属公司，中国新城镇的财务业绩也不再体现在上置集团的财务报表中。
上置集团剥离中国新城镇，实为无奈之举。
根据中国新城镇已公布的上半年业绩数据，截至今年6月底，中国新城镇实现收入1.24亿元，同比下跌60.5%。毛利跌82.3%至3177万元，实际亏损3069万元。这种亏损局面其实早在去年已经形成，2011年，中国新城镇全年收入跌57%至6.4亿元，毛利跌63%至3.4亿元；净亏损2亿元。对于这一业绩产业的原因，公司的解释道出了土地一级开发商的集体困惑。“我们的经营业绩主要由土地使用权公开拍卖的次数和其中达成的成交价所带动。而公开拍卖的次数及成交价格又非集团所能完全控制。”
也就是说，和地方政府捆绑在一起的土地一级开发商，有可能因土地出让时间和出让价格的“被调控”，而出现大幅波动。实际上，从去年开始，随着房地产宏观调控的深入，各地政府纷纷降低土地出让低价，放缓土地出让节奏。这对主营土地一级开发的企业来说，实在是致命的打击。
而回看中国新城镇上市之初，作为鲜有的主营土地一级开发的上市公司，资本市场对其发展潜力的解读，几乎极尽溢美之词。大股东上置集团，因被看好稳定的股权投资，也成为当时的股市宠儿。
资料显示，中国新城镇主营上海罗店北欧新镇项目、无锡鸿山新镇项目及沈阳李相新镇项目的土地一级开发，总占地面积超过36平方公里。早在2002年，罗店被列为上海市重点开发的“一城九镇”之一，中国新城镇即与上海罗店资产经营投资有限公司签订合作开发协议，圈地近6.8平方公里，首涉土地一级开发，其中中国新城镇持股比例为72.63%。根据中国新城镇高层的介绍，公司业务主要是先与政府成立合资公司，新城镇负责整个项目的配套设施，如地上的水电、排污及交通等基础设施，也会兴建医院、学校及一般商业项目；完成后将交回政府通过招拍挂运作，卖给二级开发的发展商，而“招拍挂”收入则由政府与新城镇按出资比例分成。
随后几年，随着上海房地产市场急剧升温，罗店新镇的土地价格也迅速飙升，当初每亩几十万涨至数百万。到2010年中国新城镇在香港上市时，这种一级土地开发身份给资本市场带来无限遐想。另由于一级开发商不拥有土地开发权，故不需缴纳土地增值税，其毛利率被传高达60%以上。
而因为遭遇了史上最严厉的宏观调控期，中国新城镇所运营的几大新镇，土地出让节奏和价格都受到了重大影响。今年3月，公司无锡项目的部分地块被公开拍卖，出让价格为7500万元，楼面单价仅1208元/平方米，在公司看来，如此低单价的出让境况，是导致其业绩下滑的主因。
处境二：难以承受巨额储备之重
在地方土地一级开发企业中，中天城投是另一个明星企业。因为头顶贵州体量的一级土地储备商和保障房开发优势，中天城投一度被市场热炒。以“未来方舟”一个项目为例，这个整体占地达到9.53平方公里，总建筑体量720万平方米，总投资规模达到600亿元的项目，中天城投主导了几乎绝大部分的一二级开发。
资料显示，“未来方舟”又称“中天城投渔安安井片区项目”，早在2006年，中天城投母公司金世旗国际控股股份有限公司便已介入该片区土地一级开发，并通过其后一系列资本运作，最终将这一业务转移至中天城投名下。到2010年11月，中天城投开始筹备在二级土地发力，并通过旗下子公司通过挂牌方式获得渔安安井片区四地块，总占地面积81.8万平方米，成交总金额9.422亿元，规划总建筑面积接近194万平方米。次年3月又在渔安安井片区继续拿下六块地，总占地面积51.3万平方米，成交总金额9.885亿元。
也就是说，中天城投不仅可以与地方政府分享一级开发收入，还将通过商品房建设和销售在二级开发中获得更大。
只是到了宏观调控期，未来方舟这样的明星楼盘，同样受到销售压力。因为体量巨大，未来方舟项目和中天会展城等项目一起，被市场视为贵阳天量存量最终导致泡沫高启的代表。
于是，即便是中天城投这样的地方龙头国资，今天也如久旱盼甘霖般盼望政策微转和市场回暖。
9月底，一向在政策为颇为保守的贵阳市意外出台新政，以一揽子内容刺激楼市成交，其中利好是首次购房的外地居民可获办本地户籍，并在就业、入学和就医方面享受同等待遇。中天城投相关人士坦言，系列新政若得到有效落实，将为相关楼盘带来15%至20%的销售额增长。
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