[摘要] 大连典型还金刚产品分析：产品少，分布集中；规模小，户型大；最高单价约是全市整体水平的4 倍大连的海景住宅项目较少，主要分布在沙河口区星海湾附近，项目特点表现为：产品以大户型住宅和别墅产品为主；项目规模较小；均价 2-4 万元/平方米，明显高于全市住宅整体水平（约 1.2 万元/平米）。
房天下讯 旅游地产是近年房地产市场发展的一个热点，越来越多的开发企业近年加大旅游地产特别是滨海城市的拓展。本报告根据旅游行业相关研究成果，综合地理位置、气候特点、房地产特征等因素，选定中国最南端、拥有亚热带气候的三亚，东北沿海的大连、青岛三个滨海旅游城市作为研究主体。通过分析三个城市的房价水平、旅游业发展情况及海景住宅特色等得出：三亚独特的地理位置优势，沿海旅游业开发区域广，开发程度高，为海景房带来足够的开发空间，此外受亚热带海洋性季风气候影响，四季如夏，常年可入海，各种优势成就了三亚发达的旅游业，更为其房地产业带来利好，因此海景房项目多，分布广，规模较大，房价；大连与青岛房价相差不多，但远低于三亚，二者临海区域单一，沿海旅游业明显受季节限制，海景房分布集中，项目少、规模较小、但户型偏大。
1.房价水平：三亚成交均价明显高于大连、青岛
图：2010 年至今三亚、大连、青岛商品住宅成交均价
滨海旅游城市房价分析：三亚、大连、青岛2本报告数据来自中指研究院数据信息中心、中房指数系统或其他公开资料，如有疑问，请咨询 010-59306936。三亚价格，远超过其它两个城市，大连次之，青岛。近两年，三亚商品住宅成交均价整体水平在 2-2.5 万元/平方米之间，远高于大连、青岛，其中，2010 年成交均价约 2 万元/平方米，此后持续上涨至 2012 年上半年的 2.4 万元/平方米；大连价格较为平稳，整体保持在 1.2 万元/平方米左右，2011 年的高峰期达 1.3 万元/平方米，近半年小幅降至 1.2 万元/平方米，但仍高于 2010 年；青岛价格相对，约 7400 元/平方米，价格走势与大连相似，2011年达到 7650 元/平方米的高峰，近半年均价降至 7500 元/平方米。2. 旅游业：三亚旅游发展程度远高于大连、青岛，后两者相当1) 旅游人口：三亚规模，但与当地人口比值，青岛、大连基本相当滨海旅游城市旅游人口远超过当地人口，庞大的旅游群体势必对当地人的生活、经济带来一定程度的影响。购房群体与一般内陆城市有较大差异，典型城市如三亚，据有关机构调查数据，80%以上的购房者为岛外人员，置业目的则以休闲度假、养老度假为主。大连、青岛当地海景房购买者也不乏外来人员。
图：2005 年-2011 年三亚、大连、青岛旅游人数及与当地人数比走势图
数据来源：三亚统计信息网，大连统计信息网，青岛统计信息网
三亚旅游人口规模，仅相当于青岛、大连的两成左右，但增速，青岛总量。具体来看，2005-2011 年，三亚旅游人数由 400 万人逐年增长到 1000 多万人，年均增长率约 17%，增速略高于青岛和大连，2011 年旅游人数达到 1021 万人，首次突破千万大关；青岛与大连整体水平相差不多，2011 年旅游人数分别为 5072 万人、4378 万人，年均增幅小于 15%。从旅游人口与当地人口的比值来看，三亚居首，远高于其它两个城市，且三个城市旅游人口增长速度均明显高于当地人口。2005 年，三亚旅游人数是当地人数的 7.9 倍，此后逐年上升，2011 年达到 18 倍，始终高于青岛和大连；大连旅游人数与当地人数比值由 2005年的 3.5 倍扩大为 2011 年的 7.4 倍；青岛由 3.4 倍扩大到 6.6 倍。旅游人数增速持续快于本地人口，表明旅游收入和相关产业将对当地经济和房地产市场带来更多贡献。
2) 旅游收入对当地经济贡献：三亚旅游收入对当地 GDP 贡献，远高于大连、青岛
图：2005-2011 年三亚、大连、青岛旅游收入及对当地 GDP 的贡献率
数据来源：三亚统计信息网，大连统计信息网，青岛统计信息网
三亚旅游收入对当地 GDP 的贡献率1超过五成，大连、青岛保持在 10%左右。三亚旅游收入逐年攀升，由 2005 年的 51 亿元上升至 2011 年的 161 亿元，年均增长率为 21%，占当地 GDP 的 50%以上，但占比呈逐年下降趋势，其中 2005-2007 年旅游收入贡献率均超过 70%，2011 年降为 56%；大连与青岛的旅游收入相当，年均增速也在 20%左右，旅游收入对各自的 GDP 贡献率较平稳，始终在 10%左右。发达的旅游经济有效地带动当地经济发展，为房地产市场的发展奠定了基础，这是三亚房价高于其它旅游城市的直接原因。
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