[摘要] “未来3年，SOHO中国将实现重大转型，散售模式逐步转向租售并举，自持物业比例将逐步提高。”7月23日，SOHO中国有限公司（SOHO中国，0410.HK）董事长潘石屹在上海出席SOHO中山广场签约仪式时说。
“未来3年，SOHO中国将实现重大转型，散售模式逐步转向租售并举，自持物业比例将逐步提高。”7月23日，SOHO中国有限公司董事长潘石屹在上海出席SOHO中山广场签约仪式时说。
按照潘石屹的规划，北京前门大街项目、北京光华路项目、上海复兴路项目、上海外滩204地块项目将全部自持。对于仍处在官司中的外滩8-1项目，潘石屹表示，自己持有的50％部分一平方米都不销售，百分百持有。SOHO中国5个自持项目累计面积将达64万平方米。
“应该是内外因素合力的结果。”长期观察SOHO中国的上海证券投行部高级项目经理李兢表示，SOHO中国的转型是由被动变主动的一个过程。目前来看，其现金流比较稳定，资金能够支撑其自持物业。
主动or被动？
惯于通过收购、包装、转手倒卖获利的SOHO中国，在商业地产领域以散售运作模式为主。这一模式一方面使其获得巨幅利润，保持着稳定的现金流；另一方面，其散售模式也备受诟病。
“知名度有，盈利能力也可以，但就是不太受人尊敬。”中国商业地产联盟秘书长王永平对SOHO中国的模式如此评价，“SOHO中国的散售模式实现了公司的利润化，但后期缺少投资运营管理上的培育，对投资商家和经营者而言，投资被压低。”
散售模式也曾经让潘石屹尝到“苦果”，北京建外SOHO曾深陷“抗议门”、“停电门”、“失火门”等各种安全事件和物业纠纷，令其苦恼不堪。
与万达[简介动态]的商业地产运作不同，万达项目一部分是出售，但主体和核心部分是自持，这样就保证万达能和投资者一起成长，并致力于把地段做旺。而投资SOHO中下商铺的投资者则普遍不高，商圈也没有很好培养起来。有人士认为，SOHO中国的散售模式造成其“无主题、无品牌、无管理”。
对于转型的初衷，潘石屹称，SOHO中国是香港上市企业，此前的经营模式和传统的住宅开发公司一样，得不到国际资本市场的青睐。另外，当地政府也希望开发商能整体持有物业。此外，从公司的效率而言，散售模式所要支付的税金大大高于持有后缴纳的税收。
“实际上，SOHO中国加大自持比例的转型，早在2009年就提出来了，只是现在有了一个更清晰的路径，比如与盈石合作，由盈石帮助做商业管理。”李兢说。今年5月，SOHO中国引进盈石资产管理公司（下称“盈石资产”）帮助其进行商业管理，夯实了其转型的步伐。
李兢认为，SOHO中国的转型，一方面是资本市场的要求和政府的要求，但也与其自身诉求相关。“SOHO中国主要是在核心城市的核心地段做商业，这类资源会越来越稀缺，如果全都卖掉，未来怎么保证？这是SOHO中国必须考虑的问题。”
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