业内人士:楼市核武器是土地税 而不是房产税

北青 网  2012-04-12 11:23

[摘要] 中国的土地政策是投资者或自住者购买拥有50年或70年居住权的土地租赁政策。房价不过是土地使用权的转让费，政府只征收极低的购房契税，并未征收房产税。即便是在重庆与上海的房产税试点，也并非真正意义上的房产税，而类似于奢侈品税。

中国的土地政策是投资者或自住者购买拥有50年或70年居住权的土地租赁政策。房价不过是土地使用权的转让费，政府只征收极低的购房契税，并未征收房产税。即便是在重庆与上海的房产税试点，也并非真正意义上的房产税，而类似于奢侈品税。在2011年，重庆与上海房产税试点的税收额度仅为1亿与22亿元人民币。真是杯水车薪啊！

就拿房产税制度较为成熟的美国来说，房产税面向全民征收。美国土地大多为国有土地，不考虑州、县和市镇等地方政府的因素，仅美国联邦政府拥有占美国国土面积的30%。美国房产税税率都由地方政府的立法机关根据当地的财政支出自己决定房产税的税率，一般在1%-3%。在美国买房，买主除了关心房价外，还关心房子所在地区的房产税税率。卖房者付房产交易日以前的房产税，买房者从房产交易日开始，支付房产税。

一般，美国出租的房子税率约为租金的30%。房产转让则要征收15%的资本得利税，以及占交易价格1%-5%的营业税。如果房子是按揭购买，还要对贷款额征收0.35%的印花税与0.002%的无形税。2009年，美国自住房估价中位数是185200美元，家庭房地产纳税额中位数是1917美元。房产税纳税额的是新泽西州，平均每个住户交纳6579美元，的是路易斯安娜州，平均每个住户交纳243美元。

房产税，实际上是房屋税和土地税的合并叫法。房屋税与承载房屋的土地所有权无关。如果土地私有，则对土地和房屋分别征税，这时就叫房产税。如果土地国有，则只对房屋征税，这时就叫房屋税。尽管我国商品房土地是国有土地，但在实际操作过程中却与私有土地并无太大区别。

众所周知，房价由土地价值与房屋本身价值决定。其中房屋价值的高低由供需决定，过高的房屋税不仅不能解决房产泡沫的问题，反而严重打击房产建造者的热情。土地价值却完全是一种金融现象，跟供需没有太大关系。从历史上看，土地投机乃是资本社会的痼疾。比如在天津社会科学院出版社的《世界金融五百年》一书中就谈到了19世纪到20世纪的土地投机热潮。在现代货币与信用体系中，土地价值的涨跌与内生货币有关。内生货币则由商业银行的行为所决定。

由于土地的价格由地租决定，土地税主要是以地租为税基进行征收。因此土地税是浮动的，随土地价格增加而增加，随土地价格降低而降低。在土地税全面铺开的条件下，政府紧缩信贷，房产市场仍将保持理性，不会发生暴涨暴跌的现象。这是因为，当土地税征收后，银行无法以利息的形式获得土地租金中的任何一部分，房产价格就不会被商业银行的信贷扩张刺激上去，而土地地租也将保持稳定。此外，向土地地租征税也就是对土地本身征税，相当于资本市场上的资本利得税。这样不仅将让房产开发商的经营活动变成纯粹的建筑工程活动，而不是变成囤地倒卖的进行金融投机活动的房地产投机者。在这种情况下，房产泡沫几乎不会形成。

像在未有开征土地税时，银行利息包含了土地地租收入，而政府却通过所得税、营业税、增值税等各种苛捐杂税向创造价值的人们征税。换而言之，这种税收制度是在鼓励人们去投机，却打击了人们创造财富的积极性。在《世界金融五百年》一书中，日本经济泡沫的形成与此亦有莫大的联系，中国经济也并非特例。结果，人们的生活成本与工商企业的经营成本随之大幅提高，严重影响了中国经济发展的可持续性。

在《世界金融五百年》一书中，我们看到美国物业税制度也存在这样的漏洞，即房屋税的征收力度高于对土地税的征收力度，结果既打击了包括建筑业在内的实体经济，又刺激起金融泡沫与房产泡沫的兴起(建筑业是实体经济范畴而房地产开发则在相当大的程度属于虚拟经济范畴，两者性质具有本质上的差异)。