[摘要] 经历了一整年的严厉调控,躁动的楼市终于在限购、限价、限贷面前低下了头。实地采访中,济南多名拟购房市民表示房价看跌预期增强,购房计划一推再推。值得一提的是,为了应对降价预期,济南一些拟为精装入市的项目,在市场走低后取消了精装,改为毛坯,拉低销售价格,吸引购房市民。
[提要]经历了一整年的严厉调控,躁动的楼市终于在限购、限价、限贷面前低下了头。中指研究院2月1日称,2012年1月,100个城市的住宅均价环比下降0.18%,为连续第五个月出现下降,而包括北京在内的十大城市的均价出现同比下跌,这也是自2010年6月以来的首次下跌。
而刚刚结束的国务院第六次全体会议上,政策层面再次传递出调控继续执行的明确信号,这也意味着2012年楼市将延续2011年下半年来的低迷,对于大部分在低迷市场上苦苦挣扎的开发企业来说,楼市的冬天并未远离,能够坚持多久成为的考验。
政策:调控是基调,细节或微调
而调控依然是今年楼市政策的基调。1月31日召开的国务院第六次全体会议再次明确,楼市调控将继续严格执行。对于政策这一走向,业内和坊间已有充足思想准备。此前接受采访时,山东大学房地产研究中心主任李铁岗就直言,“无论是2011年12月中旬闭幕的中央经济工作会议,还是在此之前的国务院常务会议,释放的信号都是2012年对房地产调控的政策不动摇”。
而李铁岗称,从限购执行的一年来看,包括山东各地在内的楼市出现了普遍性的成交回落和价格回调,“调控结果向预设目标前进”。但李铁岗认为,作为一项行政命令,限购政策的执行效果将呈现“边际效应递减”趋势,“首先,限购是一个短期政策,政策执行期限只能是‘一段时间’”；“其次,观望情绪已经形成,降价预期逐渐增强,继续执行限购对楼市调控的影响有限,因此调控政策需要用一种长期有效的政策来替代”,而这种替代政策,李铁岗认为是业内坊间普遍热议的“房产税”,而从目前各种政策迹象来看,在房地产行业推行税制改革已是“大势所趋”。
李铁岗还认为,2012年房地产的调控政策还将在土地供给方面有所体现,而具体的政策变化将是“在增加住宅市场土地供应的前提下,推行‘限房价竞地价’”。这种预测也有足够的政策支撑,山东省国土资源厅相关负责人在2011年底全省住房保障暨城乡建设工作会议上明确表示,2012年,山东将总结推广“限房价、竞地价”、“限房价、竞配建”等经验和做法,而这种来自于职能部门的明确表态,与业内专家的预测如出一辙。
去年12月中旬,发改委表示将研究出台房地产反暴利规定。而李铁岗也称,这预示着国家也将在房地产开发利润方面出台相关政策。
成交:信心减弱,持续低迷
而对于2012年山东楼市的走势,山东的楼市调查公司之一——世联怡高山东区域顾问事业部总经理邱敏显然十分悲观。在去年12月底济南举办的一个楼市论坛上,邱敏称,统计数据显示,自今年下半年以来,包括山东在内的楼市进入了由供求力量为主导的阶段,市场供应量、购房者预期、库存量以及库存消化时间成为影响量价的核心因素。
而邱敏认为,从市场实际效果来看,调控,特别是严厉的限购政策执行近20个月后,政策效果凸显,绝大部分城市市场成交量低迷,部分项目开始降价促销,而在这种情况下,市场观望情绪浓重。
而市场的观望情绪更可以用购房者信心指数直观描述。2012年年初,由国家统计局、中国经济景气监测中心等机构联合发布的2011年第四季度“中国购房者信心总体指数”为104.2点,较第三季度105.4点下降1.2点。同期,国内知名的房地产专业咨询服务机构——世联地产[简介动态]发布的2011年第四季度世联购房者信心指数为51.8,较第三季度下降2.4,下降幅度超过2011年前三季度降幅之和,这表明购房者对未来半年房地产总体走势的乐观程度较之前明显下降。
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