[摘要] 最近几天,杭州某城西楼盘连续刊登广告,宣称要“跌破成本”、“打破僵局”,言下之意是将以难以想象的超低价入市,卖房不赚钱。 这样公开宣称“跌破成本”的楼盘虽然不多,但最近一个月着实有那么几个楼盘走得是“成本价”卖房的路线。
疑问一:开发商真的在“亏本”卖房吗
现在卖的房源不赚钱,不代表整个项目不赚钱
最近几天,杭州某城西楼盘连续刊登广告,宣称要“跌破成本”、“打破僵局”,言下之意是将以难以想象的超低价入市,卖房不赚钱。 这样公开宣称“跌破成本”的楼盘虽然不多,但最近一个月着实有那么几个楼盘走得是“成本价”卖房的路线。
和顺发同一天拿地的名城公馆,楼面地价9919元/平方米。受吉祥半岛低价开盘的影响,名城公馆也迅速做出回应:已开盘房源再推三重优惠,优惠后起价约16198元/平方米、均价18500元/平方米,打到7.7折。
再往前,龙湖香醍溪岸推出单价5700~5800元/平方米的公寓,而该地块去年8月份拿地时的楼面地价为2153元/平方米。
这些楼盘的账是可以算一算的,吉祥半岛和名城公馆都是石材干挂,楼盘内的其他配置也不错,除去固定的楼面地价,再加上基本建安成本3000~4000元/平方米、税费成本2000元/平方米,以及财务成本和营销费用,现在的售价顶多是保保本,而龙湖香醍溪岸则差不多属于亏本卖房了。
难道现在的开发商真的是在做亏本生意?
“其实这只是表面的东西,首开不赚钱不代表整个项目不赚钱。”建工房产副总经理高贤林认为,开发商可能是为了先回笼一批资金。
“像名城公馆和吉祥半岛这样,同个小区有高层、排屋和部分底商的时候,其实不能按照整幅地块的平均楼面地价来测算成本。”一位不愿透露姓名的开发商表示,从单位成本上看,普通排屋和高层的建安费用差不了多少,但是排屋售价高,是整个项目的盈利点,另外底商也是重要的盈利部分。
“另外,我们说的建筑面积都是地上部分,地下部分没有包含进去。”这位开发商分析说,地下车位部分开发商可以销售,这样也大大稀释了单位土地成本。
因此,表现上看,开发商目前的售价确实只够保本了,但车库和底商基本是纯盈利部分。事实上,在过去楼市不景气的年份,开发商同样也只靠底商和车位来赚钱。以广宇开发的河滨公寓为例,当年该地块是2000年的地王之一,2002年开盘时,住宅价格仅能保本,最后靠配建的底商赚到了钱。
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