[摘要] 楼市传统的“金九银十”销售旺季未能上演，与楼市唇齿相依的住宅用地市场也被楼市的低迷走势冲淡，不仅多城市出现零成交，价格更是难看，住宅用地溢价率在10月份降至年内最低水平。
（来源：半岛晨报）楼市传统的“金九银十”销售旺季未能上演，与楼市唇齿相依的住宅用地市场也被楼市的低迷走势冲淡，不仅多城市出现零成交，价格更是难看，住宅用地溢价率在10月份降至年内水平。
推出23宗土地，仅成交1宗，大连10月用地交易市场进入“淡季”，和土地市场低迷保持一致。
多城市10月住宅用地无人问津
丝毫未减的调控高压态势和持续收紧的信贷政策令房地产开发商拿地热情锐减，在刚刚过去的10月份，土地市场成交巨幅缩量，住宅用地成交量更是创出年内。中国某研究院2日发布的数据显示，10月，133个城市共成交土地1365宗，成交面积5500万平方米，环比减少40%，同比减少37%；其中住宅类用地（含住宅用地及包含住宅用地的综合性用地）408宗，成交面积2004万平方米，环比减少37%，同比减少45%。
热点城市中，深圳、厦门、福州、洛阳、吉林等城市则整月无住宅用地现身。广州、武汉、成都、西安等地的住宅类地块纷纷零成交，其中，广州推出的19宗用地面积总计为41万平方米的地块无人问津，武汉推出的15宗用地面积总计达102万平方米的地块也没有成交记录。
开发商“看淡”后续走势
中指研究院分析认为，时至年底，开发商开始着眼回笼资金，结算贷款及各种开发成本，还款压力使其对于土地市场热情大大减退，而地方政府也不得不将地块取消挂牌或延迟出让，致使成交量大幅下滑。
事实上，今年以来宅地市场一直呈较为低迷态势，前三季度住宅用地推出量、成交量同比“双降”。中指研究院的数据显示，1至9月133个城市共推出土地5722宗，累计供应量30580万平方米，同比减少12%。累计成交量25068万平方米，同比减少8%。一线城市中，北京住宅用地累计供应量同比减少2%，上海则减少了16%。前10个月133个城市单月住宅类用地成交量仅在1月、5月和6月超过去年同期。
土地政策：
国土部：
各家之言：
轻松一下：
【我们都爱大连】“平米运动”优惠潮震撼滨城！
为让“爱”延续，圆“爱城市”的购房者实现“居者有其屋”的美好愿景。搜房网集之力，联合千余家品牌房企再次推动“我们都爱城市”活动的全面升级。势在将实惠落到实处，争取优惠的化。
| [每日头条] [大连楼市动态] [大连房产政策] [地产快讯] [即时资讯] [大连楼市每周成交] | |
|
中国房地产学会副会长陈国强认为，当前土地市场受调控影响比较明显，地方政府在推地上比较谨慎，有意识地把住宅用地放在后面推，因此前三季度商业用地等地块推出量相对比较多，相比之下住宅用地推出量比较少。
美联物业研究中心高级主任徐枫告诉记者，部分地块成交遇冷也与其所在区域位置不佳有一定关系。此外，相当一部分开发商对市场的后续走势比较谨慎。
大连土地市场和一样“冷”
今年10月，大连共推出土地23宗，成交1宗。推出面积为74万平方米，成交面积5万平方米。其中，本市推出住宅用地6宗，用地面积13万平方米，成交1宗，成交面积为5万平方米。
而大连去年10月推出40宗土地，成交36宗，推出面积为463万平方米，成交面积348万平方米。其中，去年10月推出住宅用地29宗，成交27宗，用地面积373万平方米，成交面积为316万平方米。可见，相比去年同期，在土地成交方面，大连和一样步入下行通道。
值得关注的是，今年10月住宅用地成交楼板价均价为1662元/平方米，较推出地价相当，几乎没有溢价率。去年10月，住宅用地推出楼板价为800元/平方米，而成交价却达到1699元/平方米，楼面差价为每平方米899元，溢价率翻了一番有余。
大连一开发企业负责人表示，从土地的溢价情况即可看出今年大家的拿地热情不高，直接背景则是资金充裕程度不同，去年开发企业融资容易且成本较低，但今年银根收紧，融资成本高，资金面本不富足的企业对买地完全是“有心无力”。
虽然综合来看，本市土地楼面均价相比去年同期有一定下降，不过，市区内住宅用地成交价整体仍呈上涨趋势，业内人士称，一方面是由于政府推地基价上调，另一方面是由于土地成交位置的区域变化。总体来看，现在市内四区加上高新区可入市储备地越来越少，大部分住宅用地来自于金州新区和普湾新区等区域。
随着本市城市扩张和住宅用地交易重心整体外移，土地交易均价有可能有一定幅度下跌，不过，土地交易市场的不活跃也在一定程度上限制了地价上涨幅度过大。
土地政策：
国土部：
各家之言：
轻松一下：
（来源：证券日报 ）楼市调控下，在中小房企为生存而拼死挣扎的时候，龙头房企的业绩增速也开始逐步放缓。
10月24日晚，继金地宣布前三季度净利润下滑64%后，地产龙头万科也公布了其三季度报告。今年1-9月，万科累计实现销售面积841.2万平方米，销售金额970.8亿元，分别比2010年同期增长39.9%和35.9%；实现营业收入293.1亿元，净利润35.8亿元，同比分别增长31.0%和9.5%——万科不足一成的净利增幅，显示出龙头房企的业绩增速开始放缓。
同时，的数据也显示出市场面临的严峻形势。尤其是进入十月，楼市成交持续走低，多数城市十月周均成交较上年同期大幅下降，“银十”已成“铁十”。其上周监测的35城市中，28城市楼市成交量同比下降，8城市成交量跌幅在50%以上。重点城市成交量均同比下跌，其中深圳跌幅，达65.03%，广州、成都和上海同比下降幅度亦皆超过50%。
但虽然万科前三季的业绩增长不足一成，不过相比其他A股上市房企，万科的业绩表现可谓良好。有统计就显示，此前29家房地产类上市公司三季度净利润整体环比大幅下降40%，经营性现金流量净额也从去年同期的30.8亿元骤降为-16.6亿元。
万科董事会秘书谭华杰表示，“万科今年一半以上结算资源集中在第四季度，因此前三季度结算量相对有限。随着四季度较多项目陆续竣工并转入结算，预计全年结算量及净利润的同比增幅相比前9个月将有较为明显的提升。”
承认调控影响
万科季报显示，今年三季度主要城市商品住宅供应量增加，而销售则进一步放缓。深圳、广州、东莞、佛山、上海、苏州、无锡、杭州、南京、北京、天津、沈阳、成都、武汉等14个城市的商品住宅批准预售面积同比上升5.1%，成交面积则同比下降20.9%。
谭华杰坦承，市场环境的巨大变化对万科的销售也有所影响：“不过，由于公司的产品以中小户型为主、以装修房为主、面向自住客户，因此受调控的影响相对较小，销售情况也明显好于市场整体”。
1-9月，万科累计实现结算面积236.9万平方米，同比增长9.7%，结算收入281.0亿元，同比增长26.9%。
季报显示，万科第三季度实现净利润6.1亿元，同比增长31.9%。由于前三季度结算量持续低于销售量，而期间费用主要与经营规模、销售规模相关，前三季度净利润增速低于结算收入增速。1-9月份，公司累计实现净利润35.8亿元，同比增长9.5%。
“万科今年第四季度的结算量可能超过前三季度总和，”谭华杰表示，“这也意味着，全年结算量和净利润的增长幅度相比前三季度会有较为明显的提升。”
房企存货高企
此外，有统计显示，29家房企三季度存货已达2337亿元，比去年同期的1551亿元大幅上升50.7%。而作为内地房企老大的万科，三季度末的存货更是达到了1929亿元，较去年同期增加44.70%，对此公司表示主要系经营规模增加，并称各类存货中，已完工开发产品(现房)55.3亿元，占比仅2.87%。
而在谈及市场后续的走势时，谭华杰也表示，“10月前后历来都是新盘上市高峰，未来一段时期，预计新房供应还将继续增加，市场存货压力也会进一步加大。”
不过他同时也指出，市场环境的变化并没有超过万科的预判，公司在上半年市场整体推盘量相对较少的情况下，就有意加大了推盘力度。因此相对于市场整体而言，公司全年的推盘节奏较为均衡，下半年的销售压力也小于行业整体。万科的季报也显示，其前三季度累计实现销售面积841.2万平方米，销售金额970.8亿元，同比分别上升39.9%和35.9%，年度销售再创新高已无悬念。
而对于房企的资金来源问题，谭华杰表示，“随着调控的深入，房地产企业的融资渠道日益紧缩。”今年前三季度，房地产投资资金来源中，国内贷款的比例已经降至16.2%，为历年来的点。受销售放缓和融资收紧的双重影响，企业的投资意愿和投资能力已经普遍减弱。自去年年底以来，新房开工面积的增长幅度有所减弱。
坚持谨慎投资
万科季报还称，受房地产调控深入、企业资金趋紧的影响，三季度土地市场也进一步降温。北京、天津、沈阳、大连、广州、深圳、佛山、东莞、上海、杭州、南京、苏州、宁波、武汉、成都、重庆等16个主要城市的土地供应相比一、二季度略有增加，但出让底价仍在高位。而企业在拿地上更趋谨慎，土地市场的溢价幅度持续缩小，流拍比例开始上升，底价成交日益成为普遍情况。
谭华杰认为这些现象在一定程度上验证了万科此前的判断，并为万科这类资金相对充裕的企业提供了优于上半年的拿地机会。不过他表示，由于目前主要城市的土地出让底价尚未出现明显回调，公司对于新项目获取仍将继续保持审慎的态度。
土地政策：
国土部：
各家之言：
轻松一下：
（来源：财经日报）中国仍扮演着全球土地开发大戏的主角。20日，高纬环球发布2011年三季度报告显示，自去年三季度至今，全球投资开发地块前25名的城市中，中国占到23名。
报告显示，自去年三季度至今，全球投资开发地块前25名的城市全部来自亚太地区，总交易额接近2000亿美元。其中除了新加坡、东京以外，其他23个城市全部来自中国。其中，上海开发用地交易总额255亿美元，位居全球榜首，北京位居第二，交易总额240亿美元。
高纬环球研究部负责人张平认为，这一结果反映了目前中国在城镇化进程中，房地产市场地块开发投资的活跃程度远远高于世界其他地区。
不过，值得注意的是，受近期出台的一系列限购政策，以及紧缩银根的政策影响，越来越多的开发商进入商业地产开发领域，在中国23个主要城市地块开发规模位于全球领先的同时，未来项目大批量集中入市所面临的市场风险也不容小视。
中国社科院研究员杨重光在接受《财经日报(微博)》记者采访时表示，从今年的土地供应来说还是很大，增长很快。以工业用地来看，今年是“十二五”的开局之年，一些城市开发工业园区、高新技术开发区等工业用途的土地开发量有很大的增长。
而从房地产开发比重来看，近两年增长得不是很明显，不过，由于一些地区采取了限购政策，一些一、二线城市中，确实出现了部分房地产开发商转向了商业地产开发。在这方面，未来可能存在一定的风险。
“在世界上走一圈，没有哪个国家、城市有中国这么大的开发量。”高纬环球总经理张良军说，在目前商业地产在二三线城市面临着投资过热的情况下，对于未来可能面临的风险需要密切关注。
在他看来，国家为防止住宅市场过度投机和投资行为，调控的趋势和长期的影响不会改变，政策导向希望市场进入平稳、健康发展的轨道。
房地产行业面临的难题显然还不止这些，银根的进一步紧缩也促使开发商融资渠道越来越有限，首套房贷款利率提高的政策，对房地产同样产生巨大的影响。
“由于住宅的限购，大家一窝蜂地开发商业地产，但市场是否有这么庞大的需求，来支持这么大的开发量和投资量，这本身是一个问号。尽管我们说城镇化也好、GDP平稳较快增长也好，都能够支撑未来市场需求的潜力，但是这需要一个过程，假设这个过程有一个比较大的时间差，在这个过程中，供应的态势和需求没有办法相匹配的情况下，就会出现一定阶段的供过于求的问题，这也是目前我们比较担心的。”张良军说。
土地政策：
国土部：
各家之言：
轻松一下：
【我们都爱大连】“平米运动”优惠潮震撼滨城！
为让“爱”延续，圆“爱城市”的购房者实现“居者有其屋”的美好愿景。搜房网集之力，联合千余家品牌房企再次推动“我们都爱城市”活动的全面升级。势在将实惠落到实处，争取优惠的化。
| [每日头条] [大连楼市动态] [大连房产政策] [地产快讯] [即时资讯] [大连楼市每周成交] | |
|
免责声明：凡注明“来源：房天下”的所有文字图片等资料，版权均属房天下所有，转载请注明出处；文章内容仅供参考，不构成投资建议；文中所涉面积，如无特殊说明，均为建筑面积；文中出现的图片仅供参考，以售楼处实际情况为准。
