[摘要] 随着房地产资金争夺战进入中后期，房价的拐点将逐渐到来，未来房地产投资增速将会有明显回落。最新的民间地产借贷年化利率在50%以上，这一现象很好地回答了房企资金链告急，开发商的降价压力昭然。
据消息，由于监管层召集相关机构开会，再度提示商业银行在推介房地产信托产品时要保持谨慎，部分银行出于风险等因素的考虑已经计划停售房地产信托产品。
目前房企已开始面临现金流量巨幅减少的困扰。据WIND数据统计，70家上市房企经营活动产生现金流量净额为-683.72亿元，同比减少了246.58%。
尽管万科、龙湖等财务稳健的大型房企还保持着较低的净负债率，能够应付行业冲击，但一些中小型或杠杆较高的开发商已经倍感压力了。
一季度，上市地产公司手持现金约为短期借款的3倍，处于历史较高水平；房地产上市公司整体的资产负债率为71.6%，也处于历史水平。尽管预收账款后的负债率为40.8%，仍处于历史较低水平，但地产公司只要持续经营，手持现金就不只是要应付短期借款，还要支付上一年土地尾款，以及当年在建项目的建安费用；此外，土地作为最重要的“原料”，仍免不了不时买进。而当前的管理制度杜绝了预收款挪为他用的可能性。
大体估计，房地产上市公司用于土地和开发方面的资金支出要占到其总资产的30%左右，这么庞大的资金需求，如果不能加快销售提高现金流，手持现金是不够使用的。
的民间地产借贷年化利率在50%以上，这一现象很好地回答了房企资金链告急，开发商的降价压力昭然。
真实需求萎缩
相比外部融资环境的恶化，流动性收紧导致的需求萎缩更为可怕，毕竟开发商历经千锤百炼，已经具备了很强的多元化融资能力。
远洋地产[简介 动态]总裁李明近日公开表示，最为担心按揭贷款额度收紧。之前与一些银行行长的交流得知，国有银行的按揭贷款额度已经达到历史。
事实上，自调控之后，购房去杠杆化现象明显。万科2009年底全款购房比例为不到20%，目前这一比例已提高到35%左右。
建行的相关人士称，现在个人房贷的放款时间预计至少都要等上两个月。中行相关人士也透露，对于一些资质并不太好的贷款客户，首套房贷利率将有一定程度的上浮，“同时，由于房贷额度非常紧张，放款时间不确定，要等到有额度才能放款。”
部分地区甚至出现首贷首付比例上调的现象。据浙江《都市快报》消息，建行、中行、农行各浙江省分行日前均调整了首套房贷政策，首付已上调至四成，房贷利率在基准利率基础上再上浮5%-10%。
而对于二套房，基本上已实现去杠杆化。即使不考虑购房资格问题，高企的资金成本也让这部分人退场。首付60%，1.1倍利率，按目前加息后6.31%的基准利率，二套房贷款年资金成本为7%。而在调控之前七折贷款年息只有4%。任何年复合增长7%的资产也算优质资产了。用7%的资金成本去投资无增长预期的房产，二次置业的去杠杆化大抵完成。
央行报告亦显示，一季度个人购房贷款余额6.48万亿元，同比增长22.8%，增速比上年末低6.5个百分点，已连续11个月下滑。
中金公司报告统计，2011年4月，一线城市中，北京房价环比略降0.6%，上海、深圳继上月价格大幅下调后本月略有反弹，但均未超出2月高点，其中北京、上海两地房价同比涨幅已分别降至9%和4%。二线城市中，杭州房价走势与一线城市相似，本月环比略有反弹，但同比已经下降了1%；武汉房价连续第二个月下调；而合肥、成都、西安三个中西部城市房价仍然温和上涨。
以上数据都显示，在调控政策作用下，名义房价已停止上涨。那么如果CPI保持在5%左右的话，实际房价已经出现下降，房价拐点已然来临。
一旦5月份的传统地产旺季没有如期出现，而地方政府又囿于中央压力无法开闸，开发商就不会对“金九银十”再抱有不切实际的希望，很可能主动出逃，大面积主动降价。
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