[摘要] 转眼之间，大连市的地产限购令出台已经一个月的时间了。记者从我市多家房地产中介机构了解到，虽然限购令之后，大连二手房市场并没有立刻做出反应，但是进入11月之后，市场再度进入低谷。多数中介机构预计，受调控政策和冬季二手房销售淡季到来两个主要因素的影响，在明年春节之前，大连二手房交易很难再出现大的行情。
转眼之间，大连市的地产限购令出台已经一个月的时间了。记者从我市多家房地产中介机构了解到，虽然限购令之后，大连二手房市场并没有立刻做出反应，但是进入11月之后，市场再度进入低谷。多数中介机构预计，受调控政策和冬季二手房销售淡季到来两个主要因素的影响，在明年春节之前，大连二手房交易很难再出现大的行情。
11月份上半月成交明显下降
与4月份国家颁布今年首次调控政策后成交量应声而落的表现不同，新一轮限购政策出台之后，大连的二手房市场反应似乎慢了半拍。从政策出台直到10月底，成交量不仅没有下降，反而始终保持在高位。我市几家大型中介提供的数据显示，10月份大连二手房成交量再创历史新高。好旺角市场部经理李蕾认为，尽管限购令在10月份中旬出台，但是当月举办的秋季房交会以及大规模动迁支撑了市场的大量成交，因此10月份成交量创出新高也是有理由的。
不过，进入11月份后，大连二手房市场的成交量开始逐渐下降。“现在这个市场就和这个天气一样，一个字——冷！”房产经纪人小曲摇着头说，“连来看房的人都少了一大半，就是看了报纸广告上发布的信息，来个电话问问情况。”记者了解到，随着新政效应显现，小孙所在的中介遭遇的情况在大连二手房市场上很普遍。
某大型中介负责人表示，他们公司11月份上半月的成交量环比下降了30%左右，而且目前也看不出好转的迹象。成交下滑的原因很简单，今年的大规模动迁接近尾声，也没有其他利好因素刺激，再加上年底属于二手房交易淡季，这些原因叠加起来，最终使限购令的作用开始慢慢显现出来。
不过，链家地产市场部负责人杨袖榆认为，现在的二手房市场才是正常状态，而此前的市场则有些过热。“限购令之前，大连二手房市场的客房比为5：1左右，从10月20日开始，这个数字逐渐下降到现在的3：1左右。根据链家以往的研究，客房比在3：1左右的时候应该算是一个比较理性的市场，过高或过低都不正常。也就是说，市场以前是比较火爆的，限购令的出台使市场转为理性。”
首次置业和改善性需求受抑制
小李两年前结婚时在泡崖买了一套60平方米的房子。由于家里马上就要添小宝宝了，房子立刻显得捉襟见肘，于是他想把现在的房子卖掉，在工作地点高新园区附近买一套100多平方米三居室二手房。秋季房交会时，他看中了一套房子，可就在他准备出手时，第二轮调控政策出台了，房贷门槛再度缩紧，不仅让他的购房成本增加，又加剧了老房子的出售难度。“我现在不敢贸然行动，只能等到明年春节之后再说，看那时房价会不会落点。”小李说。
据记者了解，目前像小李这种情况在市场上比较常见。业内人士认为，大连二手房市场上的投资客所占比例一直就不大，持续的宏观调控，更让投资性购房者在二手房市场中几乎绝迹。目前成交量的下降主要源自刚性需求和改善性需求的减少。首付三成、85折利率的门槛，让首次置业者暂缓观望；而位处“先卖后买”的尴尬现实，则令部分改善性需求进退两难，放弃购房。尤其是改善性需求购房者，如果打算先按正常的市场价出售小房，在整体趋淡的大环境下，短期内很难实现成交；如果降价出售，虽然可能较早成交，但面临换房成本差额拉大而无力支付的风险。
购房者“一步到位”心理增加
据了解，限购令出台之后，对不同购房者的心理影响也是有区别的。经济能力一般的购房者多是采取观望的态度，希望等等看是否会有进一步的政策出台，房价是否会有所下跌。但同时一部分经济实力较强的购房者，担心政府会再出台更严厉的政策，增加购房成本，反而产生了“一步到位”的想法。这两种心态反应到市场上，就会发现大连北部中小户型的成交量下降非常明显，而城市中心区的大户型二手房受到的影响相对较小，尤其是像星海湾等传统豪宅集中区，近期不断有大单成交，这些区域也成为中介开发的重点。
除了买方心态发生变化之外，卖方心理也有所改变，业主惜售的心态增强。链家地产分析师指出，由于以往对楼市调控起到明显效果的政策，包括提高多套购房的首付比例和贷款利率、限外令等多在短期阶段性执行，在政策松动后，市场往往出现先冷后热的报复性增长现象，因而本轮政策的出台难以在短期内改变业主心态。此外，当前部分业主持有物业的压力，远远小于出售后再购买压力。因为，调控对于购房套数有严格规定，如果选择出售，再购买压力增大，因此，在价格难涨的情况下，业主出售态度谨慎。更多二手房业主采取惜售办法，等待下一轮行情的到来。
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