[摘要] 房地产调控是当然宏观调控的重点与方向标，房地产调控的走向，对未来大市的走势有着重要的影响。我们认为，如果未来开发商降价促销，将是双赢的格局。一方面，减轻了政策调控的压力与经济下行的压力；另一方面，提升房地产上市公司的盈利。
房地产调控是当然宏观调控的重点与方向标，房地产调控的走向，对未来大市的走势有着重要的影响。我们认为，如果未来开发商降价促销，将是双赢的格局。一方面，减轻了政策调控的压力与经济下行的压力；另一方面，提升房地产上市公司的盈利。目前，万科已经开展降价促销活动，如果这种现象在行业内不断推广，将为市场带来新的上升动力。
一、房地产调控"舆论仗"再起
近期，有消息提及中房协副会长朱中一在海南博鳌的一个会议上透露，中房协已多次"上书"国务院，建议暂缓出台新的紧缩性房地产调控政策，消息一出引起了市场的广泛关注：这是否意味着房地产调控未来将放松。然而，此后人民日报发表文章"楼市调控政策预期效果还远未达到"，房地产调控"舆论仗"再度升温。
房地产新政出台百日后，虽然取得了一定的效果，但并不明显。无论调控持续或暂停，都有着合理的解释，市场的预期也因此进入混沌的阶段。未来房地产政策向左走，还是向右走值得关注。
二、市场偏见与超预期分析
1、市场对该事件的预期偏见
房地产调控是当然宏观调控的重点与方向标，房地产调控的走向，对未来大市的走势有着重要的影响。目前市场主流观点认为，房地产调控最严厉的时刻已经过去，但房地产调控放松的空间如何，存在较大不确定性，甚至更多认为，房地产调控仍将保持一定的力度，体现政策的持续性与连贯性。
2、不同于市场的认识
房地产是我国经济的支柱产业，对经济增长的贡献比例较大。同时，影响房地产行业、房价的因素也较多，如产业政策、土地财政政策、中央地方利益博弈、城镇化率、人口增长率、收入增长、通胀、经济增长等等，这些因素错踪复杂交织在一起，使得房地产走向难以理解。
在这里，我们简要地从某个切入点出发，意图为未来房地产调控方向提供一些启发。回顾今年以来的房地产调控政策，力度属于史上罕见，其背后的目的不难理解，主要是提前抑制房地产价格不断上升而带来的资产泡沫，并可能引发银行信贷质量明显下降，最终演化为经济危机。从历史看，房地产危机对经济的冲击是巨大，典型的如日本的90年代的房地产泡沫破灭后，经济陷入了长期的萧条；而08年全球的金融海啸，也是源于美国房地产泡沫的破裂。
然而，政府在房地产调控的时候，却不回避这样的现实：房地产调控可能导致经济明显下滑，以及地方政府的财政收入问题。不完全统计显示，地方财政收入的30%以上来自于土地出让金，部分地方甚至超过50%；与此同时，2009年末地方政府融资平台贷款余额为7.38万亿元，同比增长70.4%，其中负债率达97%.显然，如果房地产调控过度，将导致经济增速明显下降，地方政府融资平台将暴发财政危机，这是管理层不愿看到的。
但是，如果房价上涨过快势头不能抑制，将加剧资产泡沫与通胀，可能使经济陷于滞涨的两难格局。正是这种复杂的局面，导致市场预期的混乱。
我们认为，与08年经济的硬着陆相比，当然保增长的压力相对较小，中央政府有相对较多的施政空间，手段也更多元化。例如，加快保障房建设，既可以部分弥补房地产投资下滑的负面影响，也可以解决部分自住需求，缓解房价上行的压力。
而对于房价的走向，降价促销可能是打破当前僵局的次优选择。针对当前房价的坚挺，政策在不断向房地产施压，例如最近的银信整顿现象。通常而言，股市融资、银行信贷、银信合作、地产信托、按揭贷款可以说是地产商的五大资金来源。09年房地产开发商通过股市再融资规模约1000余亿元，而信托融资也达到了1200亿元以上规模。在融资渠道不畅的情况下，降价促销回收资金，也许成为开发商的必然选择。
同时，管理层在土地政策上也出现了让步的迹象。今年第二季度，105个主要监测城市地价总体水平同比增长了12.60%.但受宏观调控政策的影响，环比增幅均有所放缓，其中居住地价增幅下降幅度，较上一季度下降了1.24个百分点。
值得注意的是，作为行业的方向标，万科已经顺应政策首先展开了降价促销行动，如果这种现象在行业内不断推广，房地产调控的僵局将被打破：房价既没有上行压力，又可以放量带动需求，这对双方而言是双赢的局面。
三、对格局影响分析
房地产调控是当然宏观调控的重点与方向标，房地产调控的走向，对未来大市的走势有着重要的影响。我们认为，如果未来开发商降价促销，将是双赢的格局。一方面，减轻了政策调控的压力与经济下行的压力；另一方面，提升房地产上市公司的盈利。目前，万科已经开展降价促销活动，如果这种现象在行业内不断推广，将为市场带来新的上升动力。
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