[摘要] “万保招金”房地产行业的四大上市公司，已经在8月上旬全部公布2010年上半年年报。四大A股标杆房企的2010年上半年报告显示，在严厉的调控政策下，房地产上市公司整体业绩指标同比大幅增加，全国性房价并未大幅调整。但是下半年会如何？企业资金已经不能支撑开发商打消耗战，下半年的形势或许有利于购房者。
“万保招金”房地产行业的四大上市公司，已经在8月上旬全部公布2010年上半年年报。四大A股标杆房企的2010年上半年报告显示，在严厉的调控政策下，房地产上市公司整体业绩指标同比大幅增加，而这也正是房地产市场的直接体现，因为性房价并未大幅调整。但是下半年会如何？从企业的资金面以及未来的政策走势看，华泰联合证券分析师任劲接受成都商报记者采访时表示，企业资金已经不能支撑开发商打消耗战，下半年的形势或许有利于购房者。
上市房企
从“不差钱”到“很差钱”
华泰联合证券分析师任劲认为，从上市房地产公司的半年报来看，下半年的房企形势不容乐观。房地产调控政策不会继续加码的传言，导致房地产板块一度出现乐观情绪，但是现在看来，依然有很大的不确定性。
任劲说，从上市房企资金面来看，不差钱的房地产企业开始面临着净负债的增加，企业现金流在下滑，去年不差钱的美好时光已经过去，即使像万科、保利这样的地产龙头。而且这些企业在上半年大量拿地，如保利地产上半年就有200多亿的现金支出用来买地。
半年报显示，四大房企上半年经营活动产生的现金流净额均为负数。其中招商地产经营现金流为-19.99亿元，保利地产经营现金流为-233.5亿元，万科和金地分别达到-95亿元和-45.36亿元。金地集团6月底账面现金94亿元，同期流动负债246亿元，扣除无需偿还的预收账款105亿元后，流动负债依然达到141亿元。
上市房企
试探“非常手段”融资
截至2010年6月30日，四大房企经营活动、投资活动现金流净额以及手持现金和等价物全部为负，这从侧面反映出开发商依然在跑马圈地，激进扩张。任劲认为，虽然上面几大上市房企销售业绩都飘红，利润也不错，但资金面的解决需要以下半年销售的大幅增长为前提，而这方面的不确定性还是很大，下半年将面临较大资金压力。地产调控新政以来，地产商融资渠道出现巨大变化，常规的银行融资、企业债、证券市场融资全部暂停，地产商迫不得已选择了海外借贷、民间高息借款以及项目信托等非常规手段，以维持资金的安全。但是，自从房企融资的闸门关闭之后，今年没有谁在沪深股市融到资，而随着银信合作停止，信托融资的成本将进一步提高。
任劲透露，现在一些在港上市房企的融资计划，也凸显了房企开始着手解决资金链，以应对不确定的房地产市场。在港上市房企中，自合景泰富宣布发行担保优先票据的计划之后，保利香港及人和商业等亦于8月4日披露了发行优先票据的融资计划。同时，碧桂园继今年4月16日发行7年期5.5亿美元优先票据之后，于近日再度发债融资。
政策松动可能性不大
下半年房企还有一个大关
任劲告诉记者，从去年上市房企的拿地统计数据来看，下半年将是房地产的供应高峰，如果政策不松动，或者政策继续加码，房地产企业将面临巨大的资金考验。而从目前的房地产股票走势来看，也反映着这种两难处境。
的确，市场关于宏观调控不会继续加码以及有可能会松动的消息，一度让房地产股票在近期股市上有所反弹，据统计，房地产板块上周资金流入多达430.44亿元，净流入54.65亿元。8月16日，房地产板块再度流入资金90.71亿元，净流入13.90亿元。17日，房地产板块的资金净流入现象继续上演。统计数据显示，当日房地产板块资金流入高达108.36亿元，而当日流出资金只有78.73亿元，净流入资金达到约29.62亿元。
但任劲说，上周又传出两个利空，一个是国土部公布囤地名单，二是预售资金只能进入银行监管账户，这两个利空表示，政策开始在房企的资金面上打主意，让开发商快速开发、加大供应，同时让开发商在资金链上减少挪移空间。任劲判断，如果房价只涨不跌，会让大量的资金来赚快钱，将扼杀整个社会的创造力，只要经济增长在合理空间，房地产调控的政策应该不会放松，下半年房企还有一个大关。行业的趋势，就是走入商品房和保障房的双轨制，走入没有暴利和投机的平稳发展，跟制造业一样，有比较合理的利润水平和比较充分的竞争。
任劲还透露，目前从机构的观点来看，对于房地产板块的分歧也在加大。今年上半年，A股地产板块依然受到机构的集体减仓，不过，有退出也有进入，有“唱空”也有“唱多”。进入下半年，多空双方的分歧预计将加剧。股票市场并没有随着实体房地产有所回暖而高歌猛进，大家对于企业资金面和宏观调控的预期，还是比较悲观。而这对购房者来说，可能是个好消息，连任志强都看清楚了，如果不降价，很难过这一关。
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