[摘要] 7月7日《中国滨海城市房地产发展高峰论坛》在大连新世界酒店二楼举行，岳颂东、顾云昌、朱儁夫、陈劲松以及大连的房地产企业领导围绕“在房地产新政紧密出台的背景下，大连房地产未来的走向”这一主题展开讨论。
主持人：土地真的是不可再生的，所以我们希望善待大连的这片海、这片山，如果大连十年以后也能够这么美，我们现在能够拥有一所这样的住宅都是一生无憾。最后一位嘉宾世联地产董事长陈劲松先生。
世联地产董事长陈劲松
陈劲松：非常感谢大家来参加这个论坛，长风破浪目前的迷局怎么可以破，中国开发商已经形成的开发习惯，会受到什么样的挑战？
目前地产迷局，事实上说目前中国房地产有这么几个问题，我特别同意顾会长说的，看中国房地产从政治、经济两个方面来看，实际上我们看目前地产迷局的形成，以及这个迷局怎么破，碰到的是三个问题。
目前这种调控，严厉的控制需求措施会持续多长时间？
第二我们的房屋价格如果是下跌的，下跌到什么程度是中央满意的，或者已经廷不住了。
第三中国房地产市场未来是不是就是这样的？还是回归到正常的世界上普遍大多数规律上去。
、目前房地产这种严厉的打击需求什么时候能结束，我们有这方面预测的可能性吗？我们要看打击的措施停止的前提是什么？有人说房价跌0%，跌15%，跌20%就是前提，我觉得不是。房价跌10%，跌20%，我们普通消费者、大学毕业生五年内也是买不起。
目前为什么一定出这个，什么时候打击投资的需求杠杆恢复到正常呢？我们看到迷局怎么形成？主要是关注几个事。关注货币流动性。第二房地产目前支撑跟中央较劲的理论到底存不存在，第三城市化和人口问题在什么程度。第四我们破解政治问题的出路在哪里？
为什么关注货币流动性，我们知道2009年大涨因为货币投量。M2与住宅总价值成相关关系，如果中央不出台严厉打击房地产，用金融杠杆手段的话。那么今年也就是2010年我们季度在北京发生的事情将会在普遍上演，因为M2还在增长。而增长的速度目前在回收，但是并没有减慢。所以说代理一个问题，事实上流动性是房价暴涨的根源，但是收缩流动性又不敢。本来流动性是牛鼻子，中国房价问题就是钱多了，你就是缩小货币供应量。我们不敢，我们只能抬牛腿，牵牛鼻子顺理成章，搬牛腿就非常费劲，以至于中央政府、地方政府全是处在博弈状态。实际上我们是躲，但是我们不把价格控制住，今年确实是不得了的事。所有的这些问题告诉我们，如果不搬牛腿，房地产就会大涨。
目前支撑中国房地产商，也就是房地产同仁们最有底的是三件事。件事是房地产约等于内虚，而且拉动的产业链非常长。目前国际市场、国内市场情况数据出来显示并不妙。
第二件事我们认为房地产绑架了银行，第三件事就是绑架了地方政府。这三个事我觉得我们不能太乐观，咱们是干房地产的，我们仔细研究研究这三件事。
房地产是的内虚，拉动了最长的产业链，这件事事实上是我们行业偷换了一个概念，这个概念是住宅。住宅是的内虚，拉动了60个产业链，而住宅我们用房地产替换了，因为保障性用房太少了，我们对保障性住房都没看上，出现目前的问题是认为保障性用房拉动不了不是的内虚，不是拉动60个产业链，事实上房地产有问题，制药是保障性用房的量足够，照样拉动60个产业链。拉的产业链比我们房地产还长，因为入伙率更高。现在问题是，保障性用房怎么样批量的出来。
第二我们绑架了银行，我们世联地产参加了深圳银行的压力测试，这个问题不存在，不存在绑架银行的问题。今年银行马蔚华跟我说，银行资本金不够。第二目前价格降了20%，降30%，银行的压力测试结果是没有问题。2008年深圳普降30%，个别地区降了50%，当时媒介说深圳会出现一千亿左右的断供潮，结果发现没有出现。
房地产业能够绑架地方政府吗？这个现在看起来是，所以这个迷局没有破。现在地方发债这么厉害，地方政府要还债，要还债地方政府要卖地，地方政府原先卖的地不多，所以要把地价抬高对地方政府有利。当时有一个行当，叫做土地营销。我们包括在海南，在安徽都参与政府卖地。
现在看地方政府这个指望肯定是没有了，是不是要靠量来解决呢？今年的量70%用于保障性住房建设，剩下30%目前看主要出让大家都在往后推，再推今年的工地指标一定来不及，我觉得就在第三、第四季度，政府推地的量会逐渐的加大，这个时候会不会绑架地方政府，这件事让我们想起来了朱熔基1993年宏观调控，当时是四大国有银行绑架中央，烂账太多。结果没有事，我们成立了四个资产管理公司就行了。我们这方面不要太有信心，太有信心对我们考虑问题不利。
我们目前按照50%的大学生入学率，每年结婚1000万对，出生人口高峰都在买房。60年代的孩子们，目前一部分最后一批进入初次置业，中间进入了所谓的投资高峰，再找一批面临着退休置业。所以说对人口统计学来看，我们的家庭财富事实上跟我们统计的数，跟大家普遍的看法实际上是不一样的。
在所有人口城市化问题中间，这个时候为什么要调控这么深呢？最重要原因我觉得顾会长说，两个市场我们只有一个，就是商品房市场，下一步保障性市场的乘数和批量的推出，将会使商品房市场恢复正常的前提，也就是说这个时候，中央的政治压力和社会压力也就不大了，如果保障性用房推出的量在香港是50%，新加坡更厉害，70%是保障性用房，只有30%是商品房，所以政府对商品房没有任何政治上的压力，中国正好是倒过来了，我们保障性用房和商品房的比例20%和80%的比例，也就是2009年全部购房比例达到值，之后会逐渐降低，保障性住房会逐步升高。一旦这样，保障性用房的批量推出，就是商品房市场恢复的前提，什么时候推出，决定了我们到底什么有多长。
我们世联参与了很多政策讨论，大概的结论介绍一下。保障性用房到底有没有机会，我认为有，因为参与政策讨论以后，我们的结论是越来越清楚了。
保障性住房市场，原先完全由政府主导，也就是政府从征地、拆迁、建楼，政府全部包办了，这件事是不行的，深圳的经验是，当政府包办的时候，入伙就是群众游行的那一天，质量都会到政府算帐。
第二政府包办的速度极慢，大家知道政府当包工楼，速度快有廉洁问题，完全不符合中央加快推进保障性住房建设的基本要求。这样未来的市场，保障性的住房市场会这样做，政府把土地拿出来招标，这块地的规划做好之后，政府规定上面保障性用房的售价是市场价的三分之一。下面的商业开发商完全市场化，这个由开发商自己去搞。开发商不用交地价，但是开发商可以有商业用地，同时还有一块住宅，谁买的不是政府来买，否则地方政府更没有积极性，地方政府让有资格购买的人士核定，银行提供超常的还款期限和最优惠的按揭利率。现在按揭利率再低银行都愿意贷。
如果一旦这样的话，我们估计地方政府对保障性用房的投入不会过大，同时，开发商参与保障性用房的积极性会大大提高，政府不只是不再投很多很多钱，而且政府还能够收点钱，同时缩短了保障性住房从建设到入伙，由三五年的时间，变为一二年。因此我本人认为，保障性住房就批量性推出市场那一天，我们房地产身上的政治魔咒都会得以解除。
也就是说强加房地产很多好的事就用不着了，卖的贵就多卖一些，政府可以多收地价。也就是中国房地产需要一年半到两年半左右的时间，我们跟国际房地产市场有一个大致的运行规律相结合，我们是充满着期望的。
现在看如果这个是成立的话，这个时间的长度就决定本次市场调整的深度，目前原有的主流开发商的开发模式，在这两年面临了严峻的挑战，我们原先的开发模式用两句话说，句话是“增长靠融资”，第二“利润靠涨价”这个地贵一点不怕，央企为什么季度拼命拿地，这个模式显然面临着挑战，我们还可以加第三句话，就是“售楼靠恐吓”就是不买就涨价，涨价之前猛打电话，基本上是这么一种方式在卖楼，所以说这一年半到两年，我认为这个模式都破产了，破产了之后，我们怎么办呢？面临形势的判断和我们必须要回答这几个问题。
假定目前我们的售价价格平稳不动，成交稀少的局面再持续半年到两年，我们诸位的现金流有没有问题？现在肯定没有问题，新货大量的上，大连新货将在第三季度、第四季度面市，因为新货量还是比较大的，集中面市的情况下，我们现金流有没有问题？
第二既有的发展靠融资，利润靠涨价的模式怎么进行突破？整个今年发生的一系列故事告诉我们，目前我们的融资渠道堵的差不多了，仅剩下一个渠道就是信托。目前利息已经到了令人咂舌的程度。
第三就是面对两个市场，我们做了哪些准备。另外我们怎么样变更我们的布局和模式。
别说再融资，我们看原先香港这条通道还有，现在香港这条通道房地产上市也没有了，以前中央是愿意让国内房地产股上的，现在也是停了。现在发债全部受阻，不管是谁。
这个时候新开盘的亮点，新开盘是一个亮点，这个是世联代理中信城项目，事实上新开盘确实还不错，旧盘都在那挺着了。我们看一线城市，我们叫一类城市，我们大概分一分的话，我们就会发现，我们原先主要上涨的城市确实没有量了，我们叫做微量。我们觉得部分城市走量，很多产品没有量。
我们发现开发商依赖于单一某种类型产品的开发商风险就极大，因此一定要走向不同的城市，因为这个市场不一样。中国的城市情况不一样，在不同的城市基础也不一样。如果今年提前在布这个局，我们一些领先的开发商，今年的布局的力度并不慢，我们看在19个城市群，我们看在周边取缔，在城市圈取缔的趋势越来越明显，我们知道在大连取一块地试试，这个比较难。但是在城市群周边，现在比较大的土地，而且不是通过市场的方式拿地的可行性还是有的，而且形成了大的趋势。为什么要这样做？最主要的原因就是抗风险，风险到底有多大，就是可以在半年左右零成交。你要是有一个良好的布局，我们世联统计下来，压力也是非常大，市场一调整，深圳的量就没有了。我们走到二十几个城市，有效的对抗了风险，我们比同期更低，所以这个就是布局的好处。
我们看开发商合作越来越多，而且我的感觉将会是一种模式，否则我们开发商情况完全不一样，我们有些开发商完全不缺钱，在这种情况下发债IPO融资都有问题的时候，合作我们认为是一个非常好的方式。所以说我认为合作可以开展了呢，到了2010年就是因为这个时候，整个运作的规律，市场也没有什么秘密了，税收越来越严格了，在这个时候我们开发商的成本越来越透明的情况下，当然也会有很多好处。
这样大公司省了程序，当地品牌有资金的支持，对于保障性住房市场，我们认为开发商应该开始想办法参与各地保障性住房政策的建议和实施计划的提出。
今年最忙的政府部门应该就是住房保障司，就是做住宅局、住房保障建设局，忙到什么程度，就是根本跟不上要求，因为大部分工作都滞后了，现在加速是非常难的一件事，方法就是使开发商介入保障，同时我们的中低收入人士都得益。我们看所谓的需求层次来讲，我们每降低一个层次，我们量会降低多少呢？我觉得十倍以上的量，也就是这块的量会逐步走高。我们看到目前万科和世联在深圳市政府接触，万科已经开始介入北京、南京保障性住房建设。
“新36条”并不一定是国营单位的事，整个开发界一定要利用好，在大市场中占有一席之地。我们中海能够在香港崛起的原因，就是中海做香港的保障性住房，我们从居屋开始做的，我们赚了大钱，香港的居屋，包括公屋，中海的参与量是非常大的。当时一有句话，有点夸张，就是十套房子就有一套房子是中海建的，但是我们积累了特别好的经验。当然还有非常好的启示，就是商业持有性物业的转型成功。这点我觉得大家都知道，转型是相当不容易，但是目前算是成功的。经过了多少年？我觉得经过了八年抗战，刚开始是完全卖，然后是部分卖，产后做综合体，大连万达转型的成功，实际上类似于香港新鸿基从70年代到80年代，差不多20年的转型。新鸿基现在一点没有问题，固定受益也很高。就是下定决心，使得原先的纯住宅的方式进行转，最后逐渐到持有物业的比例。目前开发商手里如果算二三线城市说，如果不足以支撑，租养售的比例是很重要的。
同样写字楼转售为租都已经开始了，写字楼转售为租特别提醒开发商注意，就是目前只有二三线写字楼还有机会，就是你的出售，你的售价和租金的回报大概还能达到5%左右，如果从成本呢？那你就更高了。这个正好是所有房地产长线基金最喜欢的事。而且随着城市地铁，随着二三线城市功能日益完善，这个是值得研究的。
实际上持有物业跟开发商目前住宅的清算税还有很大关系，如果严格执行到位，我觉得大家都会有问题，包括最的开发商一样有问题，我觉得这个事提前布局比较好。
淡市当中，深圳当中也有热卖的，就是营销回归本质，以前恐吓营销肯定有问题，现在大家都不信了，营销根据真是要梳理客户，根据客户的特点，我们做CRM，这一套功夫就是农民种地汗滴禾下土功夫，这个特别重要，不管是定位、宣传、渠道也会有很好的成绩。
做产品标准化，王石上礼拜跟我通电话，说住宅标准化，以前大家停留在一个口号上，如果说以前停留在口号上，现在尤其是第二市场就给我们提供了非常好的产品产业化和标准化的来源，不同时我们要看到，很多走向异地为什么走不出去的原因，就是我们没有自己的产品线，以至于管理半径异常没有办法管了。比如像万达广场确实能够有一些可以标准化的东西，以至于复制成为可能。
我们看拿地，目前大家对中老年住宅，实际上这个事你还不如多在有休闲资源的地方多拿地，因为中国中老年社区恐怕是有问题的，但是中国的中老年退休之后找一个有山有水的地方去养老，这个是大家普遍心愿。
我们看到旅游景区干什么呢，华强用高科技主题公园到处圈地，都是在三线城市做，事实上主题公园是不赚钱，但是住宅开发赚了大钱。廊坊华夏用工业园，他们做产业跟地产的结合我认为做的不是那么赤裸裸，以至于各地政府要请他们去，你如果要是假的。我们看江苏启秀更有意思，就是做汽车物流园，主要赚钱还是房地产，但是产业整合了目前所有城市汽车4S店，我觉得突破原先房地产商创造价值主要在涨价，我们都是价值发现者，然后看市场一路看好所谓的创造价值。中国房地产商创造价值，我认为始终在两个方面修炼。是产品力整合资源修炼，第二个就是房地产商为中国人的居住，尤其是中低住房那么大的量要创造价值。
当然我们还有创造价值，就是中国房地产不要脱离产业，跟产业结合来创造我们的价值，如果这样说做一个总结，我们认为本次调控的时间不会短期结束，价格问题取决于调控时间的长度跟地方政府执行政策的力度。如果长度越长、力度越大，没有幸免我们的价格必然在第三、第四季度有问题。
第四就是我们展望未来，事实上并不是我们路越走越窄，这样我们的未来本人也认为是一片光明的。我就说这些，谢谢大家！
阅读索引：
中国房地产及住宅研究会副会长顾云昌——楼市新调控的原因和结果
美国波士顿国际设计集团总裁兼首席设计师朱儁夫——如何运营滨海城市
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