“新国十条”被称作“史上最严厉调控”，在“二套房首付提高、利率增加”、“三套房及以上停贷”、“认房不认贷”等先期信贷政策的强势冲击下，一二线城市住房市场，以及普通住宅与豪宅市场的表现迥异，房价走势尚待观察。
房产新政下
城市中心区豪宅保值优势渐显
新兴沿海城市 资本转移的重心
高端豪宅是依靠大量社会资本培育出的奢侈物业，它必定诞生在一个经济实力雄厚的城市，是这个城市最优越社会资源、自然资源、生活形态的集大成者。
所以，投资不动产要选择一个正确的城市，一个正确的区域，一个正确的项目。
北京、上海、深圳这样的一线城市向来领涨住宅市场，新政下，这些城市所受影响都较明显。二三线城市则对新政并不敏感，这些城市的房价虽然也经历了快速上涨时期，但并未形成房产泡沫。特别是一些在国家经济战略中定位较高，拥有明显对外金融贸易地缘优势的开放沿海城市。由于起点低，相对于二线城市的消费水平，目前房价依然控制在较低的区间内。在东北区域中，大连是表现最为显著的城市。
在“五点一线”国家战略布局中，大连定位为“东北亚金融中心、航运中心、物流中心”，整个城市的经济发展空间极为广阔。2009年，大连实际使用外资总额已达60.2亿美元，继续保持辽宁省利用外资总额的排名，位列城市前三甲，未来发展前景不可限量。
据中新网4月26日报道，中国社科院发布的《2010年中国城市竞争力蓝皮书》显示，2009年中国竞争力的前十名城市依次是：香港、深圳、上海、北京、台北、广州、天津、高雄、大连、青岛。发布人倪鹏飞博士就沿海城市竞争力现状总结为“沿海城市北进南退”。在前十名城市中，大连是东北地区入选的城市，其在东北地区的经济霸主地位已然确立。
而就是在这样一个新兴国际金融都市中，其豪宅市场正处于刚刚起步阶段，在2009年之前，大连几乎没有出现真正的豪宅市场。直到大连中山区东港的规划明朗，东港已确定将建成大连的海上金融中心及高档居住区，也即大连富人区。这个区域的高端物业将代表大连豪宅市场的地位，而万达公馆 (论坛 新闻 视频)则成为东港投资建设的高端豪宅项目，与万达中心、大连国际会议中心共同成为大连的城市地标建筑群。对于万达公馆业主而言，万达公馆不仅彰显了显赫的身份地位，而且，其所体现的豪宅价值也将是大连的至高点。
原始股豪宅 化价值空间
作为大连东港个投入建设的高端豪宅，万达公馆的价格已成为大连豪宅市场价格的起始价，目前市场定价为平均3万元/每平米，伴随东港的快速开发建设进程，万达公馆相当于一支超级原始股。
万达公馆不仅占有了大连豪宅市场发展初期的低位价格，而且蕴藏着大连未来发展的价值空间。可以说，万达公馆以二线城市的豪宅价格，拥有了一线国际城市的豪宅价值。这也是万达公馆这样的高端豪宅项目未受新政影响，销售热度依然不减的根本原因所在。
另外，大连的发展，东港的发展是中国坚持经济发展的必然趋势，而其带动发展的高端物业价值也是市场规律的正常反应，难以停止。
任何产品都不可能违反市场的基本价值规律，即物以稀为贵。就万达公馆而言，个启动的东港豪宅，也占有了大连东港的海岸 (论坛 新闻)资源、配套资源，其特性已不仅仅是稀缺，而是。几年后，大连国际金融市场成型，东港作为金融中心及豪宅住区开发成熟，人们将为在东港寻取一处高端豪宅而付出更高昂的价格。
万达公馆站位东港金融区核心地位，拥有一线海景资源和万达中心五、六星级酒店配套，除享有成熟的人民路CBD城市中心繁华外，更将成为东港三倍于香港维多利亚湾规模的国际化配套的直接受益者。大连国际会议中心（达沃斯会馆）、国际邮轮中心、豪华游艇码头、104万平米沿海景观带、20万平米音乐喷泉广场、大连大剧院、奢华星级酒店、城市地铁都围绕在万达公馆周边。在大连，甚至在豪宅市场，生活环境能丰富到如此地步的，极为罕见。
随着社会的发展，豪宅所拥有的社会及自然稀缺资源，将势必逐渐减少甚至稀有，其对土地价值的需求预期不言而喻。所以豪宅无论是作为财富与身份的标榜，还是一种类金融产品的资产保值工具，向来是富豪追逐的对象。
在一切看似不明朗的市场环境下，一些房产产品的价值真相却始终难以改变。其中之一就是，豪宅，特别是高端豪宅将执著于稀缺而坚挺的价格走势，这种不同于众生的高傲气势与豪宅买主的尊贵气质和独到眼光颇有几分相似。易水
市场
预期通胀中
一线城市豪宅市场表现平和
新政旨在调整房价过快上涨及房价过高地区，而不是对房地产市场的全面打击。由此，不同市场可以隐约看出不同表现。
上海：13日—21日豪宅成交32套
据报道，上海市场敏感性很强，预计在新政的影响下，上海普通住房的销售量将会下降七成，而价格也将会有3成的下跌。另据上海研究咨询部监测数据显示，一手豪宅市场4月13日-15日成交6套、4月16日-18日成交16套、4月19日-21日成交10套，交易走势保持平和。
北京：新政对豪宅市场影响不大
大信置业营销负责人张海华认为，新策打击面不是豪宅的购房群体。“首付几成对这些客户并没有大的影响。”购买豪宅的人一般资金都比较充裕，不会在乎首付几成。
市场分析
在预期通胀的情况下，有实力的投资者转而将资金投向实体，造成了黄金与房地产价格的上涨。然而，黄金价格目前已达历史点，据长江实业董事郭子威分析，“相比黄金，房地产肯定是最有利、最有效的投资品”。郭子威肯定说，“房地产除具备可抵御通胀、保值增值这一类似黄金的价值属性之外，更可享受到每年的租金，因此具备较高的投资”。
豪宅在市场动荡时期的保值特性明显，在市场恢复后，其价值的反弹也更为快速，而且价值上升幅度极大。以香港为例，其豪宅市场自2003年下半年开始走上复苏之路以后，价格一路飙高，到2009年，超高层豪宅均价达到15万元每平方米，一举超越了1997年创造的高点。此时，普通住宅的走势却表现平稳，价格仍然只有1997年的一半左右，豪宅与普宅之间的价差迅速拉升到80%以上。
特殊的市场环境，与特殊的产品类型，使豪宅具有其它投资品难以比拟的保值属性，然而，这种纯粹奢侈消费的住宅产品远不是一般消费者可以担负，特别是在新政出台的情况下，更提高了豪宅的准入门槛。但是，对于拥有雄厚实力的人群来说，豪宅的确是上佳的资产保值、置业投资之选。(大连日报)
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经过2008年、2009年的楼市调整，尤其是随着近两年本地及外来地产商如绿城、华滕、龙湖、世贸、瑞安、美国汉斯等大鳄在大连开发的大动作、大手笔，真正的高端项目和普通中低端项目无论在品质上还是价格上，都已经拉开了距离。
今年会有越来越多的真正豪宅产品问世
据了解，2009年大连全年开盘项目近50个，在售建筑面积达254万平方米，甚至中山、西岗这样的城市中心区也是推盘不断，有业内人士预计今年上市的楼盘销售面积将在300万平方米以上，并且据不完全统计，目前可知的2010年将入市的项目已 过40个，并呈现出了高端项目偏多的趋势。
东港、高新园区、西山、星海等数个热点板块出现了一些超高端项目，万达公馆、一方公馆、颐和星海等名副其实的豪宅即将呈现。从大连中心·裕景（论坛新闻视频）、万达公馆、星海湾壹号（论坛新闻）等豪宅销售中心得到的销售单价看，目前大连高档住宅单价已经是当年星海国宝项目的两倍、三倍、甚至四倍，单价已超过4万元/平方米，而且短时期内毫无下调的迹象。相反，随着高档住宅投资功能的日益显现，这些高档住宅项目的接续销售产品大有提价的可能。这也不奇怪，因为当年豪宅星海国宝在二手房市场中已经卖到两万块钱一平方米了。
如果说普通住宅与高档住宅最直观的不同，那肯定是房价。据指南针房地产营销策划机构提供的数据显示，2010年2月份成交均价为9179元/平方米。其中，因区域间项目价差造成结构性影响导致区域均价波动，中山、西岗二区成交均价均有一定程度下降；而沙河口区因星海湾区域高端项目成交的带动，在整体均价环比下降的市场中，仍保持14298元/平方米的均价且环比上涨9%。
可能出现的豪宅并不能带动“邻居”一起涨
房价与地价关系密不可分。一块块高价地推出后，几乎都有新房、旧房同时涨价，想要“一人得道，鸡犬升天。”但业内人士认为“不是所有的房子都会跟着一起涨，两极分化的趋势将会更突出。”而事实上，从已经拍出的几块高价地，对周边楼盘产生的影响来看，情况也是如此。
当年大医地块拍出后，大家担心周边二手房会跟着疯涨，但事实上目前周边二手房距离商品房的差价每平方米仍有5000～8000元。倒是去年长江路、胜利路的动迁补偿政策对星海周边的二手房小有影响。而“要动迁”的风声对诸如孙家沟、星海公园一带的均价拉长也作用不小。
从实际市场变化看，一般土地拍出高价后，周边二手房价格一般会出现短暂的浮动，但前后几天时间里，房价突然增加十几万到几十万，购房者是否能够接受？有价无市的房源，最终仍会回到一个理性的价位。(半岛晨报)
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据了解，随着中国个人财富的快速积累，房地产事业的不断发展，除了公司参股以外，很多富豪将投资转向房产领域，尤其是对于保值增值潜力很大的房产项目，更是得到富豪们的青睐。
调查发现，8成以上购买豪宅的客户属于房产投资，这样的比例并没有因为国家对房地产宏观调控政策的变化而有所降低。有数据显示，在过去几年中，很多豪宅客户将投资金额限定在个人总资产的50%以内。
个案 他最自豪的本领是买房
吴先生今年40多岁，是市内一家餐饮公司董事长。尽管在餐饮业摸爬滚打了20多年，从饭店的员工做到餐饮企业的老板，钱也没少挣，但吴先生却认为这辈子最令他自豪的本领是买房——他挣到的桶金就是从买房、卖房中获得的。
吴先生说，他的笔高档住宅投资瞄向了万达华府 (论坛 新闻)。“当时手里有了一定的积蓄，想选择一种既能保值又可规避风险的投资方式，而购置房产成为我的最终选择。”
吴先生说，他购置房产时主要看品牌，而万达华府的地段、环境、配套和物业管理都令吴先生很满意。当然，最让吴先生惊喜的是投资回报，“当时我买了2套150多平方米的房子，单价为5000元/平方米，出手时涨到每平方米1.2万元左右。”2007年，吴先生卖掉了万达华府的房子，又把目光投向星海区域，最终选择了3套大连明珠 (论坛 新闻)精装修住宅——一套留着自住，两套暂时闲置。如今，那里的房子也成倍增值了。
吴先生目前正在考察万达公馆 (论坛 新闻)的房子，计划在东港区域进行投资。“投资市中心优质豪宅，自住很惬意，资产也更快。”吴先生在几轮买进卖出中享受着、收获着。
现象 放着别墅不住却住酒店
普通老百姓为了居有定所而倾全力买房，但在购买豪宅的人群中，自住型需求只是其中的一部分。中原地产市场研究部高级经理高笑语说，在自住型购置业者中，度假型自住又占有一定比例。“在大连购豪宅置业的人以外地人为主，很多房子被买下来后，平时只是空放着，只有在来连度假时才住一住。”
为有钱而没时间的人家提供服务，是张女士的工作。这个一直为若干豪宅做保洁工作的中年女性称，她服务的人士在同一地段拥有两栋别墅，但是主人很少住在别墅中，而是在某五星级酒店长期包房。
每星期张女士要去别墅两次，打扫卫生，给花草浇水。她一直无法理解为什么主人不回来住这么大的房子——太浪费了。
张女士所在的家政公司已经与她的雇主签订合约，内容包括不泄露雇主的任何生活事宜，这样的合约在该家政公司的高端客户中非常普遍。
大连豪宅50%的空置率也说明问题：很多人买豪宅，但似乎在居住方面并不需要豪宅。
心理 投资豪宅比投资股票更稳妥
今年六七月份，大连二手房市场稍显冷淡，但星海区域的二手房中介公司普遍不会为完成当月任务而发愁。“全市二手房成交量下滑，但我们这一区域业绩挺好的，因为高档住宅的成交量并未受影响。”好旺角星海区域经理吴承欣告诉记者，这一区域二手房交易3成以上源于总价在200万元以上的豪宅，虽然普通住宅总体成交量有所下降，但高档二手房的交易量却不降反升，当月的交易金额也保持稳定。
“据我了解，大连售出豪宅的入住率不足50%。”高笑语说，因瞄准资产保值避险，或看好豪宅的获利回报而购置豪宅的人不在少数。高笑语认为，与中高端项目比较，豪宅的资金不见得高，但由于基数大，回报值还是很可观的，而且保值性不容置疑。“稀缺性是豪宅的优势之一，景观、地段、低密度等因素让这样的房子相对稀少，也更具价值。”高笑语说。
指南针营销策划中心相关负责人表示，相对于股市的风险性和波动性，大家更愿意投资房产，优质豪宅是大资金运作客户保值避险的优选。他认为，在金融风暴的大背景下，为抵御通货膨胀而选择高品质楼盘做中长期持有，不失为稳妥的投资渠道。也正因如此，豪宅投资型需求也逐渐活跃起来，进而推动了整个高端住宅市场的发展。
现在，外地的豪宅开发商已纷纷进入大连。杭州绿城、华润集团、中冶集团、碧桂园……“这些开发商不仅带来资金、技术，也带来豪宅的创新理念，会满足客户对豪宅的更高需求。”
购买者 更看重品质
大连顺迈房地产开发有限公司销售部经理王小龙
星海国宝最初的均价在1万元左右，目前二手房交易已经达到2万元左右，增值空间是实实在在的。“所以我们今年在金石滩开发的新项目，一半购买者都是星海国宝的老客户，因为他们认可顺迈的品质。”
追求 希望与社会上层人士做邻居
豪宅客户的社交活动对象主要是商务客户、朋友与“高端玩伴”，在邻居的选择上，他们希望能够与有文化的社会上层人士做邻居，选择标准明显提升。
这是一个真实的故事：同住在一个别墅区的两个富二代，他们的父辈认为这两个孩子需要严格管教，于是就把两个人交给自己的邻居——一位在金融证券业拥有一定声誉的人，该邻居的演讲在具有一定知名度。结果，两个“富二代”被教育得服服帖帖，其中一个竟然学起师傅的作派，以布鞋示人，并把自己“以死相拼”争取来的跑车卖掉，换了一部“低调”的车。
“择邻而居”也是部分客户购置豪宅的原因之一
对休闲场所的选择，大部分豪宅客户更倾向于酒吧、茶社、咖啡厅、健身房以及会员制俱乐部，对高尔夫俱乐部和汽车俱乐部更是偏爱有加。他们认为，这不仅是一个接触与自己身份较为接近的人群的机会，同时也是商业朋友往来的方式之一。
这些选择在豪宅安家的富人注重生活品质。这些豪宅客户大都因日常工作生活的压力较大，所以更希望在居住环境方面能够全面改善这种状态，放松心情。而豪宅注重楼盘自身的品质，力求营造一种轻松、舒适、自然、健康的生存环境，使豪宅客户在得到化的私密性之外，能够限度地回归到最真实的生活状态。(半岛晨报)
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