在去年房地产市场行情高歌猛进的背景下，万科A（000002.SZ）的业绩增长几乎没有悬念。
该公司今日公布的2009年度报告显示，公司2009年实现营业收入488.8亿元，归属上市公司股东的净利润53.3亿元，较2008年分别增长19.2%和32.1%。净利润率较2008年回升，净负债率有所下降，为19.7%，总负债率则为67.1％。每股净0.48元。【单小海：大连万科践行低碳理念坚持少说多做】
公告还显示，万科利润分配方案为每10股派送0.7元，分红金额为7.7亿元。
万科总裁郁亮表示，宏观调控对市场及公司的影响还有待观察，但公司2010年的净利润增长目标依然是25%~30%，而2010年万科目标为新开工面积855万平方米，同比增长52％。
再当全球销售
万科业绩在经过2008年的短暂下降后，去年重回增长轨道。数据显示，万科2009年全年累计销售金额达634.2亿元，在国内房地产企业中率先突破600亿元。受金融危机影响，美国的房地产企业帕尔迪2009年销售收入为38.7亿美元（约合人民币264亿元），因此万科继2008年后再当全球住宅企业销售。
报告期内，万科实现结算面积605.2万平方米，结算收入483.2亿元，同比分别增长34.1%和19.3%，结算毛利率为21.99%，较前期有所下降。对此，万科总裁郁亮表示，房地产行业结算存在滞后性，2009年结算的产品多为2008年调整期内销售的产品，结算毛利率的下降主要受此影响，而由于2009年市场形势好转，未来结算毛利率将有所提升。
值得一提的是，2008年末万科根据当时的市场情况，对可能存在风险的13个项目计提存货跌价准备12.3亿元。由于市场已经回暖，对2008年末计提跌价准备的项目进行了跟踪评估，对其中9个项目计提的跌价准备进行了全额冲回。
“不拿地王”态度依旧
万科2009年共获取新增项目44个，对应万科权益建筑面积1036万平方米。截至2009年年末，规划中项目按万科权益计算的建筑面积为2436万平方米。
万科表示，2009年房地产市场迅速回暖，企业资金状况明显改善，补充项目资源的意愿较强，部分地区土地市场也表现出了更强的竞争性，“地王”频现。而万科新获取项目则多位于房价上涨较少、自住需求占主导地位的二三线城市，主动规避了部分热点城市争夺过于激烈的土地。
郁亮称，万科拿地的积极性依然较高，但不会过于激进，也不拿地王。
在万科大举陈兵二线城市的同时，该集团在二线城市的表现也相对抢眼，数据显示，2009年，除京沪广深四个一线城市之外，杭州、苏州、天津、南京、佛山等二线城市也对整体的营业收入和净利润作出了较大贡献。万科2009年在15个城市的营业收入超过10亿元，占已进入城市数量的接近一半，在行业中业绩分布最为均衡。
调控对公司影响尚难评估
由于去年销售良好，而在土地市场上的支出仅200多亿元，使得万科的资金流保持充足。截至2009年末，万科持有货币资金230亿元，净负债率19.7%，较2008年末降低13.4个百分点。
对于今年的发展计划，郁亮表示会按照净利润增长25%~30%的目标努力。而有证券分析师预计，由于今年的利润大多数来源于2009年的销售，预计万科2010年的净利润有可能达到80亿。
针对去年部分城市房价上涨过快的现象，政府近期推出一系列调控政策。郁亮表示，长期来看调控政策有利于房地产市场平稳发展；短期来看宏观经济的走势存在不确定性，政策对市场的具体影响也还有待观察。
另外，不久之前，王石则表示，长期来看，国内房价依然上涨，“3年内肯定会上涨”。
尽管如此，资本市场对万科的态度依然显得极为保守。根据Wind资讯数据，2009年四季度基金总共减持了万科70601.81万股，以持股数论，万科更成了当季基金减仓的个股。进入2010年之后，万科股票继续遭到机构减持。
在机构减持压力下，万科股价始终低位徘徊，连续几个月跑输大市。昨日，万科股价报9.44元，微涨0.11%，没有因为好的业绩预期而提振。
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地产大佬万科A（000002，收盘价9.44元）今日（3月2日）发布2009年年报。公司当年实现营业收入488.8亿元，较2008年增长19.2%；归属上市公司股东的净利润53.3亿元，同比增长32.1%；每股0.48元；全面摊薄净资产率14.26%。公司拟每10股派现0.7元（含税）。此外，从年报来看，公司高管薪酬总量同比增长了137.92%，而普通员工薪酬总量增幅仅30.8%。
四个城市出现亏损
2009年房地产市场大幅回暖，房地产市场成交创历史新高，万科作为地产龙头在这一年的行业盛宴中受益匪浅，全年销售额突破600亿元，实现销售面积663.6万平方米，销售金额634.2亿元，分别比2008年增长19.1%和32.5%。实现结算面积605.2万平方米，结算收入483.2亿元，同比分别增长34.1%和19.3%。
珠三角与长三角地区仍然是对公司业绩贡献的区域。2009年全年珠三角区域实现销售面积174.4万平方米，销售收入194.0亿元，分别占公司整体指标的26.3%和30.6%；实现结算面积190.4万平方米，结算收入164.3亿元，分别占公司整体指标的31.5%和34.0%；实现净利润19.2亿元，占公司整体指标的32.5%。长三角区域实现销售面积189.3万平方米，销售收入203.8亿元，分别占公司整体指标的28.5%和32.1%；实现结算面积177万平方米，结算收入151.2亿元，分别占公司整体指标的29.2%和31.3%；实现净利润20.2亿元，占公司整体指标的34.2%。不过值得一提的是，2009年万科在镇江、合肥、重庆和西安的项目分别出现了19.66万元、384.71万元、1505.19万元与348.96万元的亏损。【单小海：大连万科践行低碳理念坚持少说多做】
结算毛利率有所下降
2009年万科房地产业务结算毛利率为21.99%，较2008年下降6.16个百分点。万科解释称，这是由于房地产结算存在滞后性，2008年底公司有273.4亿元已售未结资源大部分在2009年转入结算，而2008年底许多项目销售时正值市场低迷，销售毛利率较低，造成2009年最终结算毛利率偏低。另外2009年内结算的项目中还包括上海华漕213、上海金色城市、广州新里程等利润率较低的保障性住房，也一定程度上拖累了毛利率。但是预计2010年公司结算毛利率将较2009年有明显回升。
此外，年报还显示，在拿地上，万科2009年更多地向二三线城市倾斜。2009年公司新增项目的44个城市中，大部分位于二三线城市，新增项目楼面地价约为2401元/平方米，较2007年下降29.5%，而正是由于2007年拿地过于激进，成本过高，尽管2009年楼市出现量价齐升，公司在2008年末计提的13个项目存货跌价准备中，仍有4个项目的跌价准备没有冲回。
截至2009年末，公司尚有374.5万平方米已销售资源未竣工结算，合同金额总计382.3亿元。2009年年末公司账面预收款项金额为317.35亿元，较年初的239.46亿元增加77.89亿元，增幅为32.53%。
高管薪酬暴涨138%
另外值得注意的是，从年报中可以看出，由于销售旺盛，2009年万科给高管们发薪水时也异常“大方”，全年22名高管薪酬合计高达4651.9万元。而在2008年，21名万科高管合计领取薪水1955.2万元，也就是说，万科去年高管薪酬同比增长了137.92%，但是与此同时万科的净利润增幅仅为32.1%。其中，董事长王石的年薪由2008年的248.1万元上升至590.3万元，增幅达到137.9%；总裁郁亮的年薪则由206.7万元上升至520万元，增幅达到151.6%。
但是与此同时，万科的普通员工薪水增长远远不如高管们。从财务报表附注中可以看出，2009年万科全年计提了应付职工薪酬14.86亿元，仅仅较2008年的11.36亿元增长了30.8%，远远落后于高管薪酬的增幅。(每日经济新闻)
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国内年销售收入破600亿元的房企之冠，被万科揽下。
3月1日，万科发布2009年年报显示，去年万科共实现销售收入634.2亿元，较上年增长32.5%，使其成为国内个销售额突破600亿元的房企，并再次蝉联全球住宅销售。万科总裁郁亮表示，预计2010年万科销售收入将增加25%－30%。若真实现，万科2010年销售收入将达到792亿－824亿元。
数据显示，万科全年归属上市公司股东净利润为53.3亿元，较上年大增32.3%。董事会建议2009年末期股息为每十股派送0.7元现金股息，较2008年每十股派送0.5元现金股息略有上升。每股盈利亦由2008年的0.37元升至0.48元，按3月1日万科A股收盘价算，市盈率约为19.7倍。
然而，由于房地产企业销售确认的滞后，万科2009年实现的结算收入为455.4亿元，总营业收入460亿元，均较上年增长约19%。
与2009年销售形势一片大好相反，万科2009年实现毛利120亿元，其中毛利率为26%，较上年下降6%。郁亮表示，“由于房地产结算滞后性，结算毛利率下降主要体现2008年调整期内的价格下滑。”
据悉，万科2009年实现销售面积663.6万平方米，销售收入为634.2亿元，对应每平方米销售价格为9557元；而万科2009年实现结算605.2万平方米，结算收入为455.4亿元，对应每平方米结算价格为7525元。
值得注意的是，毛利率的下降并没有给万科净利润造成大影响。万科管理层表示，这是因为所得税减少和成本优化抵消了毛利下降的影响。万科2009年所得税较上年下降22%，王文金给出的理由是，“所得税由企业所得税和土地增值税两项构成，而土地增值税则与项目获利水平有很大关联，项目毛利率降低也必然导致土地增值税减少。”【单小海：大连万科践行低碳理念坚持少说多做】
另外，万科在2009年也勒紧了腰带，其实现了2009年初定下的管理费用和销售费用占营业收入比例较2008年下降20%的成本优化目标，此举料可为万科节省费用约7亿元。2008年这两项费用总和约为34亿元。
当日，郁亮再一次强调了万科“不拿地王”的策略，但是，另一拿地策略也浮出水面，与其他房企合作拿地似乎成了万科增加土储的主要思路。
2月26日，万科刚与招商地产合作以17.16亿元拍得上海松江区广富林2-4号地块，而这种合作形式所拍得土地占万科2009年新增项目的2/3。
数据显示，截至2009年年末，规划中项目按万科权益计算的建筑面积为2436万平方米。
据悉，万科2009年销售的产品86%为每套面积低于144平方米的主流住宅。郁亮表示，未来不会改变主流住宅的市场定位，他认为过去一年住宅地产复苏超过商业地产。 “受2009年土地供应加大、开工计划增加和政府打击囤地行动等因素影响，2010年的房价走势将趋于平稳。以万科为例，预期2010年新开工面积为855万平方米，较2009年增加52.5%。”郁亮表示。
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