主持人：下面有请北亚区研究部主管及董事纪言迅做《中国房地产境内投资的分析报告》。
DTZ戴德梁行北亚区研究部主管及董事纪言迅
纪言迅：大家好，如果一年前说这个话还有点早，因为满街都是外资的投资基金，为什么讲境内投资呢？经过了金融风暴，我们发现这个情况完全有了变化。可以看这个统计资料，从2005年到2007年这段时间，绿色的部分全是境外资金，几乎上占了60%-70%以上，我们这个统计的数字每一单交易一千万美金以上的投资项目，那一些小的项目可能更多了。在这种情况下，外资一直是占主体投资市场的份额，但是2008年以后，经过金融危机，经过了一次大洗牌，很明显2008年、2009年外资在中国比例越来越减少，全都回到自己本国“救火”。在这一年主要的卖家都是一些外企，买家都是国有的基金和企业。
2008年和2009年相比就更明显了，数量增长了一倍，但是外企在国内投资的情况减少了一半，这个就很明显了。请看一些重要的成交案例，主要是在北京、上海商业投资的项目。另外特别关注的一件事情就是《中国人民共和国保险法》就是可以投资房地产一条，现在具体法则还没有出来，但是拿这做专题的分析，现在国内游很多资金，以保险公司为例，跃跃欲试，等于有大量资金可以投入到市场里面来。
这是的房地产企业历年保险金增长的趋势，几乎是呈几何方式在增长，就算金融危机2008-2009年，投资的保金的收入增加率都在15%以上，这个也是相当可观的。我们做一些假设性的分析，到2009年9月为止，国内保险公司资产相当于5000多亿美元，这个主要是看每年的公报的数字，假设未来三到五年，会投放5%的增产在房地产市场，为什么是5%呢？我们做了一些统计，在国外的投资市场，一般投资都是在3%-16%之间，我们跟高层聊天，新兴市场是一个比较保守，也是一个比较稳健的数字，这个数字就已经达到277亿美元了。
我们中国在2008年房地产投资的总值是相当于78亿美元，如果假设年277亿美元里面只有10%投放在房地产市场里面，那已经达到了28亿美元，这个已经相当于2008年全年的投资总值的三分之一。因为我们另外做了一个统计，在国外一般投资都是在1%-3%，如果是36%，那对市场的冲击是相当的大了。但是目前来说，这些保险公司投资的策略还是特别的保守，基本上在一些债券、银行存款占了30%，基本上是没有回报的。总资产增加的速度和总投资速度过去几年是完全不成比例的，在这种情况的，而且保险金一定会对投资有一些意见，但是将来一定寻找一些比现在保守投资方式更加进取的投资方法。
这边主要是讲需要面临的需求，比如偿付分期债务、分散风险、保存资本、稳定收入，从长远资本增值中获益。如果是不稳健的物业，跟需要稳健的收入是不符合的。当然一定要有高价值的投资组合，已建成的物业，还有一定的资金收入和长远的资本增值。
因为在《保险法》里面是不允许房地产投资的，中央也是特别担心，对住宅市场泡沫造成冲击，所以我们现在着手于看投资的方向，应该都是在一、二线城市优质物业的目标。
我们预计前五年都是在一线城市，比如说北京、上海，后来会进入到名列前茅的二线城市，比如沈阳、大连等等。但是从甲级写字楼的总存量来看，过去一直就是北京和上海这两个城市占所有总存量的增额的，如果境内投资者，包括保险公司来投资的时候，主要的目标还是北京和上海两个城市，你看得出来未来供应北京和上海还是很多的。
这个就是我们进一步大胆做的估计，我们估计每年资产增长率都是在15%以上，如果到2020年，资产可能达到两万多亿美元，这个已经相当于一个小国的国家GDP，如果用5%投资物业，这个国家房地产增长差不多到了一千多亿美元，这个对任何一个国家房地产市场都会造成很大的冲击，所以《保险法》出来以后，具体的研究细则还在探讨当中，还是要采取比较慎重的方法。当然这么多的钱投入进来，一定对市场交投量产生冲击，对优质物业的需求，也会产生一些向上推的作用，一线、二线城市的价格一定会上升。现在这些小城市，可以投资的优质商业选择还是比较少的，甚至优质写字楼也就是20-30栋。
我们长远来说，现在好象出口增加了，外面市场也有点复苏的迹象，我们长远来看，国家的GDP不能单一的靠出口来推动，像中国的GDP大概是40%是在出口类的行业，如果是到了一些发达国家，在美国这个数字就很少了，大概是百分之十几二十左右。如果我们经济外需变成内虚推动，可能需要很长的时间。在这种情况下，政府通过内部消费来推动经济，包括保险公司、国内的一些投资基金，都是通过立法的方式，把这些基金转到国家发展的方面，包括西部建设，最后对假设的进行一些展望。
因为这些钱投入出来的时候，可以选择的投资方向比较少，投资选择的物业也是相对比较少，是不是将来发展海外投资的方向，海外投资我们就举一个例子，就是香港商业的地产，因为香港很奇怪，虽然是一个开放型的经济，应该是在经济萧条的情况下受到冲击，好像香港的房地产市场非常红火，尤其是住宅市场，很多私人投资者已经在香港房地产市场投入大量的资金，有些天价的成交，比如恒基一个项目，平方英尺价达到六万港币，平方米也就是六十万人民币，这也是一个警告，如果把大量资金放到楼市，会升到不可估量的地步，这个一定要警惕。
现在还在讨论一个问题，就是REIT基金，我们戴德梁行也是积极参与REIT的活动，包括咨询政府部门。这种活动我们发现其实这个事情比较复杂，行政的机制也是非常复杂的，要注意的事情也是比较多，这个基金的推出也是比较长一段时间推出。因为这些外部的投资者发现，中国市场还是可以投资的地方，现在已经慢慢失去了投资的份额了，很多时候他们就在想建立一些以人民币结算的房地产基金，把资金的来源从国外变成人民币的投资者。我希望这些商机可能在将来会发生，对于我们专业顾问公司服务一定有好处，希望对房地产总体透明度的增加，还有健康发展的机制促进作用也是一个提高，谢谢大家！（掌声）
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