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曹天舒：大家听了指南针做的区域分析，各位觉得这一区域最大的卖点是什么？各家都是如何发挥自身优势将区域优势最大化的？

瑞安精彩观点：

瑞安开发的区域最大的卖点，在于它的原生态性。

大连天地的优势在于住宅、商业和产业三者的联动，自身拥有“造血功能”。

瑞安：瑞安是较早进入园区的房地产企业，我们愿意跟大家一起把该区域的氛围营造好，这样对未来区域的发展有帮助，也会加速区域成熟的进程。

瑞安不做单一功能的项目，在大连选择高新园区，是因为该区域的发展代表未来经济发展的一个方向。依托该区域的软件产业，把住宅、商业复合。我们在佛山的项目，同样选在一个经济发展比较快、华侨比较多的区域，也是做这种旅游、商业、住宅复合的项目。大连的IT产业比较成熟，具有一定规模，大连也将以这个重点行业作为未来经济的突破点。基于此，瑞安做大连天地，前期做得很谨慎、也很辛苦、这个探索的阶段我们走得很小心。毕竟作为外来的开发商，落地大连之初，了解城市文化和经济发是很关键的。瑞安07年正式在大连挂牌，大家心里一直有个疑问：瑞安忙了两年都忙什么了？从表面看来我们按兵不动，其实我们一直在观察该区域的发展。

瑞安是按照可持续发展的开发理念来开发大连天地的，所谓“可持续发展”理念，就是不能对环境造成破坏、尽量保护周边的环境，包括自然环境、生态环境、人文环境、经济环境等等。在未来的开发中，还要尽可能的维持原有的环境向好发展。所以说，瑞安所做的项目，可以说是与城市的经济发展相结合的。在坐的其他项目可能基本上都是住宅功能，而我们复合了多方面，如前面所说的商业、旅游等等。这样一来，动作势必不会很快，而且回收的周期也相应拖长了。但是我们相信，在未来会有更多开发商尝试和探索瑞安的这种开发模式，我们也觉得这种开发对大连的经济发展和未来环境是负责任的。

瑞安开发的区域最大的卖点，在于它的原生态性。虽然相比其他区域，该区域的开发比较滞后，但是现在的开发引入了先进的开发理念，依据更为科学的规划，并结合了未来的增长点。该区域未来将聚集高素质的人群，这种未来的潜力也是一个卖点。

大连天地的优势在于住宅、商业和产业三者的联动，使得大连天地自身具有了“造血功能”。做住宅是我们的大方向，另外还有一个很严格的细分：做商业有商业的团队、产业招商有产业招商的团队、住宅也有一个专门的团队……住宅是我们目前主推的，接下来会是商业，而商业的配合也为未来生活提供了便利性。住宅、产业、商业相辅相成，使我们的项目对外界的依赖性相对少了，在这个区域获得成功的机会也就多了。

大连天地与大连近距离接触已经有两次了——去年的软交会和今年的软交会，都是产业招商。这次秋交会，从老百姓的角度来说，算是第一次跟大家正式见面。大连秋季房展会，大连天地唱绝对主角的都是住宅，尽管我们300多万平的大规模，但能够快速销售的只有住宅。这次房交会主要是一个品牌和形象的展示，至于项目介绍，房交会只是一个前期预热，更多的项目规划要到明年春季才能出来。

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本次《大话地产》在小平岛蓝宝举行

丁怀庆精彩观点：

高新区是高知产业人群和外来人口的首选居住区域，8000元的均价体现了这个区域的发展速度。

随着城市海洋资源占有率的增加及软件产业的发展，高新区的楼价必将进行新一轮的价格调整。

丁怀庆：大连是个滨海城市，具有不可替代的资源优势，软件又是大连的支柱产业之一，旅顺南路正是这两个优势的完美体现。小平岛作为旅顺南路上唯一的百万平米海洋大盘，其自身的许多配套工程都是为区域发展而做的，小平岛从规划之初就对区域的发展进行了深入了解，将自己的规划定位在高新区区域建设的角度上，因此它具备区域先行者的优势，作为将腾飞的旅顺南路软件产业巨龙，小平岛的核心位置将无可替代。建设者胸怀区域，在规划产品时具有极端的前瞻性，随着开发的不断进展，小平岛产品将适和各种阶层人们的需求。

做为一个新兴的城区，高新区发展无疑是快速的。短短的几年时间，高新区已成为大连市第五个行政区域，并肩负着大连软件产业腾飞的使命。伴随着世界500强企业的入驻及大连天地软件园的开发建设，高新区必将成为高知产业人群和外来人口的首选居住区域，8000元的均价体现了这个区域的发展速度，随着城市海洋资源占有率的增加及软件产业的迅猛发展，高新区的楼盘价格也必将进行新一轮的价格调整。

做为一个大型的居住区，商业配套无疑是这个产品的最大支撑，伴随着项目的逐步开发，小平岛开发商逐渐加大了配套的开发力度，形成了社区商业、区域商业、城市级商业配套相结合的商业开发梯度，随着开发规模的不断扩大，将满足各个时期人群的居住需求。从目前小平岛的客户状况分析，还是从软件产业从业人群和投资度假人群居多。

陈涛：这段时间，园区领导将全力打造园区的发展，他们表示，未来将以小平岛为核心，支撑高新园区的发展。各种商业配套将陆续招商，包括未来大连天地的进入、陵水湾改造项目，都会对园区的发展形成支撑。小平岛的商业、别墅今年下半年可能都开始启动了，从目前已入住的业主来看，素质相对较高，因为毕竟离大学区比较近，客户中大学教授比较多。现在八九千的均价，未来升值潜力还是很大的，而且未来配套的提升空间也很大。

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杨智宇

杨智宇精彩观点：

当价格提升到一定价位之后，小户型产品的客户群反而变大，而高端产品的销售就慢了下来。

高新园区将实行复合式规划，而且要与西路、北路联合起来。

杨智宇：目前中海华庭还剩最后一栋楼，去年开盘的到今年基本已经售罄。我的整体感受是，高新园区在近一年多变化非常快。去年的国际金融危机导致该区域整体需求减弱，很多外资企业和国内的软件行业也受到影响。但今年3月份以后，中海华庭推出的小户型产品很快售罄，说明该区域的消费潜力。今年我发现另外一个特点，就是当价格提升到一定价位之后，小户型产品的客户群反而变大，而高端产品的销售就慢了下来。总体来说，这个区域刚性需求是比较强大的，而且未来的潜力也是强大的，但是该区域的高端产品发展速度相对慢，高端产品不是该区域的真正核心。

高新园区特别是在今年形成区域规划以后，不是简单的线性的发展，而是多区域的发展，可能产生副中心。瑞安所在的大连天地，发展的很快。据我所知，高新园区管委会后身，也会有大量的土地出让。但是不是有了供应就一定有需求，这也不见得。高新园区在06年以前并没有形成一个大的格局，明年这个格局应该会更加明晰，因为在高新园区成为行政区域之后，政府的主导作用使然。将来，高新园区管委会政绩如何会从平衡发展的角度来考量，政府对于商业、公共设备、住宅等要求提高，因此开发商会有很好的机会，未来会形成一个非常良性的循环，产业带动住宅。据我了解，高新园区将实行复合式规划，这种复合式发展需要时日，而且要与西路、北路联合起来。这种复合的开发，便于区域内之间相互解决配套问题。

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樊树茂

樊树茂精彩观点：

如果说十年前错过星海湾，现在不能错过陵水湾了。

高新园区房价比西山区域提升空间要更大。

樊树茂：宜兴除了彼得公寓之外，在中海华庭附近还有一块18万平左右的地要开发。对于这个区域的卖点我们当然要做仔细的研究：第一临近高校、二是靠近陵水湾、第三是IT产业，另外包括旅顺南路地铁的开通。如果说十年前错过星海湾，现在我们就不能再错过陵水湾了。政府下了很大的决心，包括在对外招商、对区域的投资上力度都比较大。陵水湾和星海湾也有很大的不同，高新技术、金融行业都在这里落户，而星海湾则是富人买得多。

至于这个区域的价位，我想中海华庭已经在前面打出一个价格的标杆，他们也带动了周边的项目的价位。我个人认为这一区域均价在8000元/平以上比较合理。

目前我们这一区域最欠缺是什么？就是配套设施。目前交通配套相对较为完善，但生活设施和商业网点还比较少。该区域的客户群体，我想还是IT人士和高校教师为主，我们有一个统计，IT人士占50%、高校工作人员占30%。今年大连的拆迁力度非常大，可能有300万平左右，对整个市场的刺激可想而知。园区管委会下了很大功夫，估计在两年之后会见成效，因此个人认为园区发展潜力非常大，房价我想比西山区域提升空间要更大。

赵成玲：我认为产品是否适合该区域的发展是关键。根据指南针的分析，该区域的客户群年龄层在25-35岁之间，对婚房的需求量比较大，对普通住宅有大量的客源支撑，应该是这个区域最大的特点。康桥小镇目前起价是6630元，最高价是8846元。

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曹天舒：秋交会即将来临，各项目在价格方面或者销售措施方面会有什么新举措？

瑞安：大连天地原来打算先启动河口湾，因为地铁的换乘站进到红线范围内。现在方案还在进行中，所以确实没办法给大家明确的答复。明年4月份肯定会有一个清晰的方向，包括未来大概的一个判断也会出来。

杨智宇：秋交会我们不准备参展，因为中海华庭没有太多房子可卖了，主要是140-170平的产品，价格在1万元左右吧。产品种类齐全，从别墅到小户型等等。

赵成玲：我们从9月26日到10月31日收取意向金，大概在11月份左右会开盘；我们的产品有78平、85平两种；客户群主要是高新园区周边高校的教师，其次是IT产业员工。经历了08年的危机，很多高新园区的公司都降薪和裁员，原先感觉他们员工的月收入应该在四五千，现在差不多都是两千元左右，所以我们的价格定位还是比较适中的。

樊树茂：我们要参展，除了彼得公寓之外，还有我们的新项目，其中住宅12万平方米左右，公建在5、6万平左右，一共18万平左右，暂时尚未定名。

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曹天舒：刚才已经听过了各位的见解，请指南针的袁总做总结。

袁晓姬精彩观点：

也许高新园区的房地产会拯救整个大连！

目前高新园区还处于高速上升阶段。

袁晓姬：两三年内，高新园区肯定能蒸蒸日上，成交量也会非常火爆，但是到底到哪个高峰的时候会递减，还需要我们进一步的观察。

袁晓姬：07年的时候，我发现了一个很奇怪的现象，就是传统的地段论对我们来说已经不是很好用了。从中心区域到高新园区绝对不是一个线性的区域下降。大连这个地方比较独特，因为他有独特的山海资源，在外地人的影响下，大连人的生活态度已经有所改变。现在人的工作压力都比较大，大家更喜欢在生活中充分享受悠闲、环保，崇尚对身体健康有益的生活方式。

07年，是开发商对资源资产争夺非常激烈的一年，现在比较优越的山海资源，比如星海湾，已经开发得比较完备了。所以无论从开发商的要求还是购房者的需求来看，现在都是转移阵地的好时机，而高新园区到旅顺南路这一线正是这样一块待开发的区域。至于产业资源，更不必多言，相信在瑞安、亿达、大华的拉动下，高新园区未来的走势一定会更好。

高新园区与西山相比，多了一个很重要的资源，就是产业支撑。为什么产业支撑对市场非常重要呢？其实很简单，因为现在的价位对一些产业的从业者来说有一定的影响。原来预计IT产业从业人员占的比例会比较多，但是现在看来不是这样。投资客更多的是看增值的潜力，而这个区域恰恰支撑了很好的投资回报。同时也不排除这样一种可能，那就是所有效益达到一定的高峰之后，一定会递减。并不是这个产业带有发展潜力，不管开发什么样的产品都会收到很大的收益。我们需要思考，到底你在这个产业园区金字塔的哪一层；我们也要思考，我们卖的这个价位，是否考虑到我们的客户群能否接受；我们在做产品规划的时候，有没有想到未来的空间等等。

有人开玩笑说“鞍山的房地产拯救了整个辽宁”，因为鞍山的房地产市场发展的很快，上半年的交易量已经排在全省第二；我们认为也许高新园区的房地产会拯救整个大连。经过这几年的波动，房地产好的时候更多一些，反而到波谷的时候是非常短暂的，而谷底之后的反弹是非常厉害的。尤其是大连房地产不可能跌，现在很多人都有地产投资的意识，另外宏观的政策也支撑着这样一种可能性。在两三年之内，高新园区肯定能蒸蒸日上，成交量也会非常火爆，但是到底到哪一个高峰的时候会递减，这都需要我们进一步的观察。

杨智宇：我有一个问题，一个是刚才您说的投资回报率递减的问题，其实大连很多区域都存在这样一个过程：当每个人都注意到这个区域有投资潜力的时候，恰恰是这个区域快速上升甚至到达顶端的时候。不知道指南针是怎么研究高新园区这个区域的，目前该区域是属于高速成长的阶段还是已经到顶了？

袁晓姬：我觉得目前还是高速增长的阶段。

曹天舒：这个区域除了产业支撑以外，还有很多没被关注到的增值点。大多数人可能觉得这边是一个上班的地方，具有居住的舒适度和便利性，随着大开发企业的介入，居住功能逐渐会突显出来，这就是我们所说的未来增值潜力。感谢大家参与今天这个活动。

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大话地产：“高新园区-旅顺南路”缘何大热？

时间：2009年9月28日

参与者：大连天地、小平岛、中海华庭、彼得公寓、康桥小镇、指南针

主办方：大连搜房网、家园杂志

参与嘉宾：

主持人：搜房网总经理丁蔚、《家园》杂志主编曹天舒

丁蔚：我们从已有的数据中可以看出，今年上半年“高新区-旅顺南路”这个区域的存量面积仅次于机场新区，而土地交易和机场新区平分秋色。从搜房网地产沙龙的讨论中更能看出购房者对这个区域的关注，其中“高新园区楼盘之我见，龙头大哥谁与争锋！ ”点击超过3万2、“潜力派区域排名“高新园区--旅顺南路”缘何第一？”点击近1万；而9月26日搜房组织的这一区域搜房卡看房团虽然遭遇大雨，但仍实现了现场成交5套、意向成交25套的成绩。“高新区-旅顺南路”受热捧的程度可见一斑。

曹天舒：基于购房者对这一区域的巨大热情，我们应广大网友的要求策划了这次《大话地产》。邀请到了在高新园区-旅顺南路区域有项目、对这个区域有贡献的房地产企业来共同探讨一参与，首先有指南针机构跟大家分享一下她们掌握的数据。

指南针主要数据：

目前高新园区成交土地量约为227万，主要存量集中在金赛那边，一块地是163万平，另一块地接近50万平，均价大约2500元/平左右。

目前高新园区的商品房体量约有90万平，展示项目体量大概有9万平，还有约20万平的项目在年底到明年初将会上市。

该区域的供应处于高档项目进入热销期、中低档产品消耗殆尽的状态。

精彩观点导读：

指南针：“高新区-旅顺南路”土地、供应量、供应结构、开发商、客户分析。

瑞安：大连天地的优势在于住宅、商业和产业三者的联动，自身拥有“造血功能”。

小平岛：高新区是高知人群和外来人口首选居住区域，区域均价8000体现了发展速度

中海华庭：当价格提升到一定价位之后，区域内小户型产品的客户群反而变大

彼得公寓：高新园区房价比西山区域提升空间要更大。

康桥小镇：对普通住宅有大量的客源支撑，应该是这个区域最大的特点。

指南针：目前高新园区还处于高速上升阶段，也许高新园区的房地产会拯救整个大连

各项目：秋季房交会价格方面或者销售方面的措施

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瑞安：瑞安是较早进入园区的房地产企业，我们愿意跟大家一起把该区域的氛围营造好，这样对未来区域的发展有帮助，也会加速区域成熟的进程。

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高新区是高知产业人群和外来人口的首选居住区域，8000元的均价体现了这个区域的发展速度。

随着城市海洋资源占有率的增加及软件产业的发展，高新区的楼价必将进行新一轮的价格调整。

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杨智宇

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樊树茂：我们要参展，除了彼得公寓之外，还有我们的新项目，其中住宅12万平方米左右，公建在5、6万平左右，一共18万平左右，暂时尚未定名。

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也许高新园区的房地产会拯救整个大连！

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袁晓姬：我觉得目前还是高速增长的阶段。

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2 7月25日搜房《大话地产》第一时间对话夏交会新盘

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专题：搜房网全程第一时间报道夏交会

主题：《大话地产》——搜房网第一时间对话夏交会新盘

时间：2009年7月25日

参与楼盘：中瀛·臻堡、普照·假日广场、软景E居、美辰香醒、衡逸园、东山后院、渤海计划·东方湾

主办方：大连搜房网、家园杂志

到场嘉宾合影

参与嘉宾：

大连海岸东方置地有限公司项目总经理吴国俊
　　欧美亚营销策划副总经理张岩峰
　　东盛伟业总经理姜凤荣
　　软景E居营销部长王建国
　　中瀛•臻堡营销总监田仁波
　　美辰地产营销总监武文
　　衡逸园营销总监高松
　　普照•假日广场策划经理王涓涓
　　《家园》杂志主编曹天舒

主持人：搜房网总经理丁蔚

大话地产现场

主持人：这次房交会确实新盘比较突出，基本上有10家的开发商过来。购房者都非常想了解新盘的动态，真从我们搜房网昨天的一个新房汇总一天点击量达到6000多就能看出；我相信作为首次亮相的新项目，开发商也需要向市场宣传自己的项目，所以在房交会搜房联合《家园》杂志做一个“搜房网第一时间对话夏交会新盘”的《大话地产》选题。

渤海计划·东方湾吴国俊：十年后大连的发展在金州、渤海计划·东方湾是下一步的巨城

渤海计划·东方湾张岩峰：渤海计划•东方湾一期生态住宅均价5500元/平方米以上

东山后院姜凤荣：购房8万元可以落户三十里堡，孩子可直接省重点学校

普照•假日广场王涓涓：权衡其中心位置目前，目前起价15500元/平均价17000元/平

软景E居王建国：软景E居是大连第一个研究小户型舒适性的产品

中瀛·臻堡田仁波：中瀛·臻堡高新园区绿色硅谷海岸线上高品质建筑精英社区

美辰香醒武文：这是一个鲜花式的住宅，部分总价30万以下户型弥补市场空白

衡逸园高松：目前销售已达90%，65平二室二厅户型尤为受欢迎

主持人：大家就聊一聊自己的项目，说一说展会最深刻的印象，以前夏交会相对春季房交会和冬季房交会还是比较冷一些，但是这次的人流量、还是新盘数量来看显然都好于往届，是不是大家对此次展会有很大的期望，大家都有什么想法？

大连海岸东方置地有限公司项目总经理吴国俊

吴国俊：我从台湾到北京10年，从北京来大连一个月，我算地道的外地人，刚到大连从市区打车到金州司机都不去，我就想是多偏的地方啊。后来我知道了10个大连人里大概有8个没去过金州，即便有去过的也不熟悉。经过一个月对金州的了解，亲自带了两车客户去项目后，我发现金州是一个好地方。大连虽然全世界都知道，但是知名度没有北京、上海那么大，因为大连的GDP还没有高、城市的范围还不够大、人口不够多，所以大连要升格成直辖市，但是一些刚性条件还是不够的。

我个人看，包括英特尔和许多国际大公司、大工厂现在都准备来大连，辽宁作为第7个国家战略规划，就是东北最强大的发展动力，而且这个经济和以前的经济不一样，主要是高端的、重工业、装备业。25个区中只有一个是发展现代服务业，就是指金渤海岸，当时政府的规划里面不是简单的住宅，是一个城市的概念，因为里面是做国际机场、做物流港、保税区、做金融总部、企业总部等。现在的金州已经刚好走到了所谓的某一个时间点，就是国家战略带给我们的一个机会。大连市政府的总体规划也是往北去，所以我当时发现两个圆心有一个焦点就是金州，一个是国际级的，二个是政府级的。目前在金波海岸附近海湾的投资门槛，最低也要近10亿美金，世界上那么多上市公司都投资这里肯定是有原因。

现在大连的CBD就是大连的人民路，往东港那边发展应该是未来三、五年的计划；如果是未来十年，一定是往北发展，往金渤海岸发展。我来了以后我发现我们大连目前处于交通黑暗区，从人民路走东北路来金州，塞车一个半小时，不塞车的时候也要40分钟到一个小时，后来我又看到大连的整体规划里面做一个跨海隧道，之后从东港到开发区海中国顶多10-15分钟，金州和开发区又连为一体，也是10-15分钟，做到了真正的一体化，以后主要的城区到副中心也就30分钟的距离。

我去年来的时候刚好也是金融危机，我听说金州的房子才卖了一点点，可是今年金州今年的房地产10几个房地产项目每家都卖得很好，这个就是城市发展的挤压效应，现在开发区的房价比金州高1.5倍甚至更多，城市要发展、人口又不断地进来、又没有发展的腹地，我就觉得金州三年以内或者二年以内应该会在大连人的心目中改头换面、建立新观念。我大概给我们的项目最后定一个位，觉得它是一个国家战略的巨城计划，很容易让老百姓耳熟能详，绝对不是一个20万、30万的小项目。

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主持人：你刚才是从国家策略高度来谈项目，金州的交通问题、放量较大、价格等细节问题更关注。您能不能从细节方面、从产品方面，回答消费者和开发商一些问题。

欧美亚营销策划副总经理张岩峰

张岩峰：一般市场对金州的认同度都不高，无论是业内还是消费者，都觉得金州区域不好、房子卖不动，尤其从2008年下半年金融危机以后，金州可能是几个区当中最冷的一个区，但是这里有误区。当时我们项目选择在金州，而且欧美亚集团一举拿了280万平的地，风险非常大，但是我们的决策是有充分考虑的。主要有几点，第一是大连的地理环境决定了其发展必然会西拓北进。尤其是国家战略提出后，大连将来会变成一个非常突出的人流流入城市，大连目前的主城区根本容不下，西进旅顺一是会海域限定、二是军事设施决定不可能有大范围基础设施建设，它的量也是有限的。第二，开发区是基于金州的发展，区域的发展又要结合交通，结合物流等方面，金州的交通中轴线位置决定了其必定会随着大连城市的发展凸显出来。

金州去年下半年的时候楼市还非常冷，基本是卖不动。但是旅顺还能好一点，市内和开发区还不错。今年从3月份开始，放量一下子上来了，销量和价格都在往上冲。现在金州基本的房价在4500元/平左右，也不便宜，但是这几个区域，它是最低的。而且目前金州的交通也已经改善了很多，轻轨已经通了，而且金州区政府计划要把沈大高速收费口推至九里堡，以后在金州开车、出入都将更方便。

主持人：你们那么大的一个项目，可以说是在造一个城了，你们有没有一个明确定位，就是一个发展的方向？

我们项目立项是在2007年，当时我们就要打造一个综合产业服务区，集旅游、休闲、度假、养生、居住、物流为一体。没有想到的是今年《辽宁沿海经济带开发建设规划》对环渤海的定位正好和我们的项目定位不谋而合，这个是我们没有想到的。刚才我们吴经理已经介绍了，东北有25个经济带，24个是工业产业带，对工业产业带来说缺少一个服务产业带，工人需要玩、需要旅游、500强企业需要文化。我们金渤海岸就是属于一个现代服务业综合产业园区、正好能提供这些。目前渤海计划•东方湾一期推出的就是生态住宅，价格定位是5500元/平方米以上。展会其间目前来看还不错，今天已经卖出10多套了。

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东盛伟业总经理姜凤荣

姜凤荣：原来金州是以农业为主，它的发展受局限于它的周边区域，比如三十里堡、登沙河一带。我们的项目在三十里堡，从区域发展来说，它属于金州，但是如果从它的城镇发展来说它可以独立于金州，三十里堡是所有进出大连的人都要经过的地方。大连的整个的城市规划是沿着沈大高速两侧来发展的，三十里堡比较有发展前景，也是金州新农村改造的一个重点区域。

现有三十里堡的配套比较完善，医院、学校，特别是学校原来是属于省重点，现在是市重点，还有大商新玛特的进驻。三十里堡临港工业区对整个金州的发展起着一个撬动的作用，目前这里的项目以投资为主，大部分是大连来投资的。我们的价格是3300元/平方米，在三十里堡应该是小区配置最高档的。我去年年底查了一下，三十里堡的整个消化量应该是2000套，相对于这几个项目的定位，东山后院在三十里堡是相对中高档的项目，因为我们要为临港工业区做配套，他们认同比较好的品质、物业和园林。

目前金州区相对于大连其他区的发展，无论是项目成本还是利润都要低一些，所以金州还很有发展前景，而三十里堡相对于其他区，可以独立于金州。包括我们公司下一步做的农业生态旅游项目，就是以当地现有基础上进行扩展。我们的项目不是很大，占地2万多、建筑面积3万多，主要以自然景观和园林景观为主，将在展会之后正式向市场推出、明年3月入住，以46-84的户型为主。

主持人：展会这两天大家对这个地段包括房子有什么印象？

姜凤荣：昨天因为金州下雨，没有发看房车，今天下午一共有80多个客户看房子。三十里堡有一个优惠政策，就是购房8万元可以落户，目前三十里堡属于街道编制。到我们那购房的一个是落户，一个是为孩子上学，再就是投资。

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普照•假日广场策划经理王涓涓

王涓涓：普照•假日广场位于火车站东侧、挨着渤海酒店，是大连人都知道这个地方，外地人刚到大连也会看到这个地方，一句话我们在交通方面很有优势。我们的优势就是拥有很高的投资价值，坐拥天津街和青泥洼桥，是大家比较熟悉的商圈，地理位置是毋庸置疑的，大家都很认可。不管城市怎么狂装，我们在市中心的位置是不能替代的，营销大师都说，地段是营销产品最核心的因素。我们和港湾壹号、裕景的侧重点不一样，裕景是比较高端、面向全国的，而且更偏向于商务，它的售价也比较高。港湾壹号主要是在人民路，它也是投资性比较强，跟日航是一个开发商。

普照•假日广场地段优势非常明显，具备了商务、投资、居住多元的功能。作为精装修产品，内部都是采用TOTO、松下等知名品牌。7月25日开始我们正式公开认筹，现场的反映非常热烈。今天开了16层，15层以下的，先交定金3万元，预计实景样板间8月为开放，我们相信眼见为实的力量。不管是向外扩张还是怎么样，但是中心是永远不会移动的。权衡一下这个项目的卖点，目前起价是15500元/平，均价是17000元/平。

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软景E居营销部长王建国

王建国：软景E居也是亿达旗下的软件股份开发的一个精装修小户型产品，在软件园的核心区、数码广场的东北角，应该说是软件园最核心的一个位置，也是软件园做住宅开发的最后一块地。我们的规划是12万，三栋精装修的小户型产品。

我们的产品有两个属性，一个是区域属性，一个是产品属性。这个项目的区域属性特殊一点，区域性相对比较强，我们打了广告，大家开玩笑像裕景的广告，裕景是大连的中心，我们是是世界的中心。因为经过10年的沉淀和发展，目前的软件园已经发展成为中国目前第一位，而温总理给软件园的期望是做到世界的第一。按纯地段来讲这个位置是比较靠西部，但是它的产业发展比较特殊。目前整个软件园的区域，入园的企业已经达到了460家，IT的精英已经达到5万人。另外，这又是一个大连的名校聚集地，东财、海事大学等，教授达到5000人。目前大连可能找不到第二个这样的区域，虽然这个不是大连的中心，但是目前这种高知人群，这种邻国的人居环境，找不到第二个。所以目前软件园的房价比较高也是因为这么一个好的人文氛围。未来软件园的发展更有潜力，二期是规划了30万平方公里的一个区域，未来的就业人次达到20万人次。所以我们一直强调我们是世界的中心。从产业园区的角度讲，是名至实归的一个区域。从产品属性讲，做产品是亿达的强项，董事长在做项目一贯保持的风格和特色，目前亿达的项目在品质上、在产品上下的功夫比较深。目前讲软景E居是大连第一个研究小户型舒适性的产品，比如我们的小户型实现一个大的卫生间，在起居上考虑比较充分。很多项目基本是看样板间都很漂亮，但其实只有住进去之后才能体验出这种空间是否适合居住，衣服往哪里挂，生活起居是不是很便利。

这个项目动工起来比较晚，普照的项目可能开发的比较早。我现在做的不是实景的样板间，做了5个样板间，开放是8月份，包括售楼处也是在8月份开放。要是开放的话要到明年年初，这样的一个进度的计划。等到我们售楼处和样板间开放的时候，大家可以去看一下，我们的小户型的价值所在，我们也是利用一个技术空间，我们会有一个将近5平方米的飘窗的赠送，这是未来人们使用这种小户型产品的一个附加值。

还有整个园区的配套，也是我们的产品特点所在。目前看我们的区域性比较特殊一点，应该说我们这个产品尤其是前期肯定以周边的客户群为主，而且是熟悉和了解软件园发展的客户群，可能外地人不一定喜欢我们这个区域，如果单单从交通、地理位置来看，如果不了解这个发展空间的话，可能不会来这里。我们比较特殊，一个是市场比较大，一个是周边的客群的量比较大，再一个很多人了解这个区域。我们在7月初刚刚对外推广我们的项目，从来电量、来访量，包括这次展会，按照正常来讲，每年夏季展会人稍微少一点，今年比较特殊，比以往的夏季展会的量好的多，同时人们对产品的关注不一样。我们昨天登记的客户量就达到800，今天更多。我们对我们的产品的销售包括它的前景非常看好。

主持人：今年亿达的整体都在推这种精装修吗？

王建国：对，这作为一个住宅产业化的发展趋势，未来的空间还是很大的。因为做这种精装修有优点也有缺点，缺点比如很难满足个性化。优点就是在技术、成本控制上，比如如何识别环保材料，目前中国的建材的达标的普及率还不行，作为一个专业的公司严格把关不的话，在这个方面我们有一个技术支持，这是一个比较大的优点。第二个就是集团化的采购优势，比如我们装修，亿达有长期的合作伙伴和供应商，它的采购费用比较低。我们的产品装修标准达到1500元/平，可能客户自己做至少要2000元/平以上，至少节约40%的装修成本。这是比较大的一个优势，也是未来发展空间的价值所在。

希望大家多多关注我们的项目，价格现在还没有定，我自己也属于潜在客户，户型基本上以40为主的一个产品，30多平和70多平为辅的一个产品。

举一个例子，大家相对了解亿达，也不太了解亿达，我是曾经在亿达战斗过的人，之后离开了，现在又回来了。包括亿达国际新城，为什么它的口碑这么好，为什么亿达的基础客群这么好，我最早刚入行的时候，亿达的知名度不是很高，它的产品相对一般，没有做出什么特色，但是后几年老板对做产品的态度决定了目前的亿达的状况。

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中瀛•臻堡营销总监田仁波

田仁波：中瀛臻堡是中瀛房地产集团打造的一个精品建筑，定位是硅谷海岸线的精英社区。硅谷海岸只是项目外部的一个特色，硅谷软件产业带和海岸线应该是一个非常稀缺的资源，也是我们项目的价值所在。项目在软件园的二期黄泥川，天地软件园的西侧。我们位于高新园区龙王塘板块，刚才说高新园区以软件园为中心，到河口，经过天地软件园，延伸到旅顺大学城以及龙头软件园，我们恰好在天地软件园和旅顺大学城中间，好比一个橡皮筋，两边的价格起来了之后，我们中间的价格自然起来了。项目现在刚刚入市，逐步被业界所接受，参加本次房展会也是借这个机会把中瀛臻堡推向市场，我们董事长曾经说项目的品质和服务决定项目的价值，我们的品质体现在人文教育产业带和双线轴心的位置。我们旅顺南路沿线的贯通之处要打造一个生活配套区，这是外部的环境。

从我们自身来讲，我们不仅具有山海资源，而且我们要打造一个“两湾一岸”，地中海风格，西班牙风情景观。我们还用重金打造了一个内湖。项目分期规划，首先是7万平方米，小高层、高层错落分布，现在基本上是准现房了。售楼处已经在6月27日对外开放，销售中心已经全面开放。从产业带发展的过程中，我们的项目入市以后，每周的来访量基本在100/200组。这次参加房展会是因为我们的项目是高新园区极力打造的一个高端楼盘，也高新园区的产业人士的首选。

主持人：龙王塘那一片现在是什么状况？

田仁波：那一片实际有三个楼盘：河塘月色、龙王一号和中瀛臻堡。当地有A区和B区，我们属于B区。我们做的景观是一个非常有特色的内部景观，重要的一点是我们为了满足软件人士的高要求，这对我们楼盘的品质也有所促进。现在我们的实景已经达到了高品质，很多人去了以后都说这个地方真不错。

主持人：你现在那里是以投资为主吗？

田仁波：客户群主要分几大部分，最多的是软件园的高知人士。我们统计了一下，这部分客户群包括大学老教授等一些高知高薪的人士；因为有山海资源，所以是一个风水宝地，这样也吸引了一些养老人群；第三个部分是看好旅顺产业带未来发展的投资人士，这一部分也占很大比例。现在项目的价格基本在5500元/平方米左右。

吴国俊：你说的龙王是海里龙王那两个字么？我们是兄弟楼盘，你们也叫龙王，我们是北海龙王，你们是南海龙王。

田仁波：我们保留了一些原生态的东西，做了一个内湖，藏龙引凤。欢迎大家去参观。

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美辰地产营销总监武文

武文：今天很高兴见到大家，我到大连工作很长时间了，美辰地产在大连的时间也不短，但是始终没有做到亿达这种品牌效应，也不能说我们低调，但是也算是发展得比较平实。2003年我们做的第一个项目丽景春天，当时是大连玻璃厂改造的项目，在大连地产界掀起了一个小热潮。项目的营销和项目本身都不错。

但是这个项目的热度在之后一段时间平息了下来。紧接着到了2005年前后的二期，可能认识度不高，因为我们没有做营销工作。现在我们的客户群都是原来的老业主。等这个地块开发完毕之后，大家对美辰公司的动态就没有什么认知。2007年的时候，很多人可能都得记得东港印象，因为当时拿地的时候，是大连市政府最具争议的一个限价的地段。幸运的是，现在东港印象只剩30余套房源了，没有银行贷款的压力，今后我们想继续按照“两年一个”的步调来做。这次夏交会我们推出了美辰香醒，

公司发展那么多年来，我们重视两个“形象”，一个是企业的品牌形象，一个是项目的品牌形象。以前我们可能对于企业的品牌形象有所忽略，在这八年里很少有业内人士知道美辰公司这个概念，不像万达、亿达这些开发企业可能在企业品牌上着重去做。到了今年以后，三个项目已经开发完毕，我们公司现在也想着重做一下企业品牌，所以今年在推出这个项目的时候，也学习万达、亿达、万科等成熟的大型房地产公司。

2009年美辰香醒这个项目面世得很匆忙，我接到展会的通知到参加展会只有短短的15天时间，很多人根本不知道今年夏展会我们要参展。我们在做这个项目的时候，也考虑过政府今年的动迁幅度很大，补偿金发放很顺利等问题。既然下半年决定要做这个项目就不想流失地盘，也想让客群了解这个项目。这个项目的地理位置很有优势，不是普通意义上的核心区域，也不是产业带，而是地缘情结。因为在大连考下驾照的人中几乎90%都是在这个地块上考出来的，所以这种地缘情结有很多值得利用的地方，很多考驾照的人把回忆留在了这里。一开始比较痛恨这个地方，但是知道这个考场拆迁了，现在变成一个小区的规划，因此可能大家都有一些回忆。所以我们做这个项目的时候，都一直定位为“一路有你”。整个项目建筑面积17万平方米，规模不太大，但是近几年这个区域已经被很多项目炒起来了。从2008年到2009年，应该是领跑大连市泉水地区的，销量很大，周边的项目基本达到95%以上的销售率。我们现在也想延续这个板块的销售，把板块衔接起来，今年下半年力争把这个项目做起来，做完善。

再回到这个名字上，这个名字其实很有意思，公司在做前期的时候花了很多的心思，我们发现这个区域当中投资客户偏少，大部分客户是为了解决一次性购房，而且年龄层普遍偏年轻，大部分可以控制在45岁以下。从目前的放量来讲，我觉得还没有达到饱和，而且对于大连这个移民兴城市来说，需求量应该还很大。我们也在看金广的枫丹丽城，我们认为，一旦对项目限价，那么对它的品质肯定会有限制。所以我们这个项目没有限价，因此我们要把产品做好。我们这次是以体验式的营销为主，很多项目都在讲山、讲景观，一直在强调原生态的树，德国的房子、生活的快意等等。如果我们这个项目再去讲这个东西就没有新意了，所以在这个基础上我们提升为一个鲜花式的住宅，主要还是着重景观，也会考虑接纳300种鲜花，那么名字里的“香”字就出来了。这个项目也是希望每天清晨，伴着花香醒来，晚上伴着花香回家，这就是“美辰香醒”的由来。

从产品设计上，户型从37平方米到130平方米，跨度较大。37平米主要集中在两栋高层，我们力争为大连地产填补一个空白，就是在这个板块当中用37平米打造总价在30万以内的住宅，以供一些消费群体居住。而项目规划恰恰可以把37平米户型为主的高层区域按照组团给封闭到单独组团当中，不会影响业主的生活品质。这样在整个项目当中分了三个主块来做，高层、多层、小高层，建筑形式比较丰富，在这个基础上我们强调了多层区域。其他的70平-130平的房间都采用板式结构的纯五明设计。

我的体验区中会有一个香薰的SPA体验馆。我们准备把香港的一个香薰师请来，根据天气去做整个的调香，每个星期都换一种香型。我们力求在10月中下旬开盘。这几年从汶川地震到了上海倒塌楼房事件，使得很多消费群体格外关注地基。从客户的角度来讲，三道沟的地理条件是最好的，所以很多的业内人士也都在盯着这里。价位目前没有定，我们力求和周围的项目相差不多，但是我们的价格会略高一些，因为我们拿地的时候正好赶上高峰，地价较高，所以项目的均价应该在7000元/平方米左右。

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衡逸园营销总监高松

高松：衡逸园是在这次房交会才正式亮相的。虽然今年4月份已经封顶了，但是之前我们没有做任何宣传。项目的位置在金家街轻轨站。我们拿到地是11.4万平方米，建筑面积是11.7万平方米。第一批放量也是8万平，现在开了三到四栋。到现在销售已经达到了90%，在没有做这种媒体宣传的情况下，现在的客户已经有1000多了，而且是纯刚性需求，投资的极少数。据我们对这些客户的调查，周边的改善型客户比较多。我们的户型设计在辽宁省得过奖，可以说是被大家认可的，也是我们的卖点之一。65-126平方米。基本上除了65平做了二室二厅，剩下的几乎都是南北通透，全明设计的。虽然在业界不是领先地位，但是很适合我们客群的选择。这是我们在大连的第一个项目，所以我们格外注重品质。我们做地产很多年，全部都是包出去由承建商来做，但是所有的材料都是我们甲方提供。现在关注我们项目的客户很多都是周边的老百姓，他们对品质特别有信

主持人：这次房展会亮相以后就不再低调了？

高松：对，准备高调一点。所以我们此次亮相希望给业界和客群一个惊喜。成交量从这两天看比较明显，每天都有交钱的，昨天是5套，今天还没有统计。

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现场讨论的气氛很热烈

主持人：另外，今年拆迁的很多，包括打这个牌子的也很多，但是也有数据说90%的拆迁户都选择了回迁。不知道现在这种客群对大家的各种住宅有没有影响或者促进？是不是你们的目标客户？

张岩峰：肯定不是我们的。

王建国：产品来讲衡逸园是受益最大的。

高松：我们家也有，但是我们剩下的50%根本不能靠拆迁，在我们这里体现的也不是很明显，能占到20%-30%就不错了，但是我们也很受影响，尤其是这一段时间，有很明显地上升，现在已经达到了300多了。现在二期的价格均价在7500元/平方米，第一组团是7100元/平方米。

两位高新园区的“邻居”

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