[摘要] 保监会昨日发布《关于开展老年人住房反向抵押养老保险试点指导意见》,将于7月1日起,到2016年6月30日,在北京、上海、广州、武汉开展住房反向抵押养老保险试点。
保监会昨日发布《关于开展老年人住房反向抵押养老保险试点指导意见》,将于7月1日起,到2016年6月30日,在北京、上海、广州、武汉开展住房反向抵押养老保险试点。
而反向抵押养老保险,就是把住房抵押与终身养老年金保险相结合的创新型商业养老保险业务,拥有房屋完全产权的老年人,把房产抵押给保险公司,继续拥有房屋占有、使用、和经抵押权人同意的处置权,并按照约定领取养老金直至身故。
60周岁以上有独立房屋产权即可投保
根据《意见》，以房养老保险产品的投保人群为60周岁以上拥有房屋完全独立产权的老年人。
试点产品分为参与型反向抵押养老保险产品和非参与型反向抵押养老保险产品。参与型产品指保险公司可参与分享房产增值，通过评估，对投保人所抵押房产价值增长部分，依照合同约定在投保人和保险公司之间进行分配。非参与型产品指保险公司不参与分享房产增值，抵押房产价值增长全部归属于投保人。
适合谁划算吗
保监会对于单个保险公司开展试点业务有较为严格的限制。接受抵押房屋的评估价值合计不得超过4%×上一年末总资产不超过200亿的部分＋0.2％×上一年末总资产超过200亿的部分。
以上市寿险公司新华保险为例测算，2012年底新华保险总资产为4937亿元，这意味着其开展的以房养老保险试点的规模不超过18亿元，以平均每套房产估价100万计算，仅有1800个家庭能够享受此种养老服务。
与之相对应的数据是，眼下我国老龄人口已达到2亿，失庭数量也已超过百万，这意味着以房养老保险产品未来的发展空间还很巨大。
虽然此前以房养老的尝试并不算顺利，市场相对反应平淡，但此次带有破局意义的试点计划在再次表明政府寻求解决养老问题新途径的决心的同时，也重燃起公众对这一新型养老模式的兴趣。
“以房养老”俗称“倒按揭”，是一种将住房抵押与终身年金相结合的创新型商业养老保险业务，即拥有房屋完全产权的老年人，将其房屋抵押给保险公司，继续拥有房屋居住权，并按照约定条件领取养老金直至身故；老人身故后，保险公司获得抵押房屋处置权，处置所得将优先用于偿付养老保险相关费用。专家指出，考虑到我国的国情，倒按揭模式只适合部分老人，“特别是对于孤寡老人、失庭。”
武汉科技大学金融证券研究所所长董登新说，“让现在的老人全盘接受以房养老概念比较难，因为有些老人会担心子女认为自己不信任他们，担心会加深两代人的隔阂。中国人讲究奉献，老人身故之前即使是穷到只剩下一只手镯，那也是要留给子孙后代的。即便是家有不孝子，老人终究也往往会把房子过继给他们。”董登新说。
以一名60岁老人投保参与型“以房养老”为例，如果他在武汉的房产评估值为100万元左右，按照我国老年人平均预期寿命75岁，以现行贷款利率15年倒按揭，老人每月可领养老金8747元，此金额显然高于武汉房租均价。由于“以房养老”每个月拿到的钱更多，且房屋可继续居住，显然比传统的一次性卖房养老更划算。
但这只是停留在理论上的预测，事实上还有很多拦路虎在阻碍着交易的达成，其中的难点还是来自于民众和保险公司对于房产的估值的分歧和博弈。
以汉口某楼盘房价为例，2010年，房子均价约3000元/平方米。而今，当地房价冲上9000元，甚至过万。在房价继续上涨的背景下，即便房产市场有泡沫，但民众在预期房价上涨的情况下把房子反按揭，其心理预期的估价肯定比现价高。
业内人士指出，为规避未来楼市价格波动的风险，保险企业很有可能保守评估未来房价，比如将现市值100万的房产评估成70万，甚至更低，以期借此保证保险公司能够盈利。而这样做就意味着可以提供给抵押人的养老费用与民众的预期差距较大。
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