[摘要] 据报道，最近一些地方开始低调松绑楼市。房地产市场的走势令人关注。国家统计局的数据显示，房价已经开始普遍下跌，5月份，70个大中城市中，新建商品住宅价格环比下降的城市有35个。由于翘尾因素（去年房价涨幅高），目前绝大多数城市的房价同比还是上涨的。我们预计，到明年一季度，就会出现房价同比也普遍下跌的形势。
据报道，最近一些地方开始低调松绑楼市。房地产市场的走势令人关注。国家统计局的数据显示，房价已经开始普遍下跌，5月份，70个大中城市中，新建商品住宅价格环比下降的城市有35个。由于翘尾因素（去年房价涨幅高），目前绝大多数城市的房价同比还是上涨的。我们预计，到明年一季度，就会出现房价同比也普遍下跌的形势。
房价下跌几乎已成定局，围绕这个问题的争论会越来越少。现在人们最关心的是，房价会降到什么程度？要回答这个问题，我们首先需要搞清楚这些年房价快速上涨的原因。关于房价上涨的原因，有三种常见的解释，一是城市人口快速增长，形成了对住房的刚性需求；二是贫富差距大，富人钱太多，形成了对住房的投资性需求；三是市面上资金太多，形成了对房地产的投机性需求。其实，这三方面的因素都对房价上涨有推动作用。但在不同的时期，起主要作用的因素是不同的。
房价是在2004年以后进入快速上涨周期的，期间有增速较慢甚至短期下跌的时期，但总体形势是持续、快速地上涨。从2004年到2008年，促涨的主要因素是城市化。由于地区差距大，一线城市和沿海地区的发展水平明显高于中西部地区，吸引了更多人前来工作和定居，统计数据显示，一线城市的常住外来人口增长在2006年前后加快了。在一线城市房价快速上涨的示范作用下，一些投资者（如温州人、煤老板）推动了二三线城市房价上涨。
2008年金融危机爆发后，房价在2009年上半年增长放缓。但在一系列刺激之下，房价又很快上扬。房价只涨不跌的“神话”似乎成真，住宅成了非常优质的投资品，富人的投资性需求将房价迅速拉高，是主要的促涨因素，而信贷快速增长造成的资金过剩起到了推波助澜的作用。到了这个阶段，大部分刚需都只能望洋兴叹、徒呼奈何。2010年4月，限购政策出台，暂时结束了房价加速上涨的周期—这从侧面证明了富人的投资性需求是这个时期的主要促涨因素。
2011年和2012年，商品房销售情况不太好，房价涨得不算快。但开发商并不着急，他们没有降价促销，而是捂盘惜售，因为他们的资金链条并不紧张，贷款增速比较高，而且他们可以通过多种渠道获得资金，一部分金融创新使更多的资金投到了房地产。这部分过度的金融创新造成的资金充裕，是开发商能在2011年和2012年维持房价不下降的主要因素。它在2013年又变成推动房价疯狂上涨的主要因素。随着规避限购政策的方法越来越多，2013年，低迷了两年的商品房销售重又大幅增长。但开发商并不急于卖房子，这年住宅竣工面积下降了0.4%，住宅新开工面积也仅增长11.6%。但是，在房价越涨越高的同时，他们的资金成本也越来越高，依靠借贷捂盘的难度越来越大，他们只能降价促销维持资金链。
通过对不同阶段主要促涨因素的分析，我们可以对房价降到什么程度能得出一个大致的结论。一部分过度的金融创新对房价上涨的推动作用已经不可持续，这会使房价回到2013年之前的水平，下跌20%甚至更多一点。但是，如果地区差距和贫富差距没有改变，房价不太可能再继续下跌到2008年时的水平，也就是说，中等及以下的收入群体购房仍然会很难。
住建部回应楼市“拐点说”称是市场“正常调节”
（来源：扬子晚报）尽管这是一场以棚户区改造和保障房建设为主题的新闻发布会，但是在房地产市场发生变化的关键时刻，有关楼市的话题，同样成为追逐热点——昨日，住房城乡建设部总经济师冯俊在国新办举行的新闻发布会上，面对楼市热点话题，一一作答。
如何评价楼市“拐点”？
房地产市场正在发生新的变化，“拐点”的说法频现。如何评价当前的房地产市场呢？
冯俊表示，房地产市场大多数指标都在增长，只是增速在下降。他说：“这属于市场正常的调节。必须历史地看问题，同比增长为负，主要是由于去年同期基数过大造成的。”
冯俊认为，房地产市场调控主要目标是追求供求平衡、市场平稳，价格是重要信号，但把价格作为调控目标过于狭义化。
在冯俊看来，现在的房地产市场确实出现了一定的分化，有些地方库存量过大，有些地方比较短缺。他表示，今年政府工作报告已经提出了“分类调控”的基本原则。对那些库存量大的，供过于求的城市，要执行好首套房首付款比例、贷款利率优惠的政策，满足自住型的、改善性住房需求；对供求矛盾比较突出、房价上涨压力比较大的城市，要加快中小套型普通商品住房和共有产权住房的供应，形成有效供给，继续遏制投资投机型需求。
冯俊强调，对房地产市场的调控始终要坚持保护消费需求、遏制投资需求这个原则。他说：“这是我们政策的基调。”
限购政策可否取消或部分取消？
当前，一些实行限购的城市面临库存积压，有观点认为，在分类调控的指导思路下，是不是可以取消或者部分取消限购措施？
对此，冯俊表示，宏观调控政策是鼓励、保护消费需求，遏制投资需求。每个地方根据自己的实际情况作出判断。
他说：“从目前我得到的信息，还没有一个地方公开说要取消限购。”
冯俊认为，从限购政策来看，对老百姓的消费需求是没有影响的，只是对过度投资需求有限制。
另外，针对社会关注的个人住房信息系统联网，冯俊表示，这项工作正在进行当中。他说：“需要把很多的纸质信息变成电子化信息。由于各个城市的信息系统、程序、格式不一样，还需要统一，因而需要一段时间。”
住房空置率是如何统计的？
有记者问，住房的空置率到底有没有统计或者怎么统计的？
对此，冯俊表示，现在对于空置率没有一个准确的官方定义。他认为，现在很多媒体、很多专业人士讲的空置率和国际上讲的空置率是不同概念。
冯俊说，国际上的空置率计算，是以这个城市里有出租愿望的住房或者有出售愿望的住房作为分子，然后把总住房量作为分母。我们现在这方面是没有调查的，有出售愿望住房多少、有出租愿望住房多少的数字都没有，所以很难得出空置率的概念。
对于一些人通过晚上数亮灯的住房比率大致推出来的空置率，冯俊不认同。他说：“假设我家住三居室，晚上一般就开一两个灯，如果你在我家楼下看，肯定是一大半窗户是黑的，这怎么能算空置？所以不能用亮灯的数量衡量。有些事情有待制度的完善，简单说空置多少不太合适。”新华社
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