[摘要] 在今年《政府工作报告》定调房地产“分类调控”后，拐点论就不断被讨论。
2014年《政府工作报告》定调房地产“分类调控”后，拐点论就不断被讨论。
据多名业内人士表示，当一个城市的房价开始出现连续性的下降，且房价降价幅度累计达到10%~15%以上，可视为楼市迎来下行拐点。对于连续下跌时间，有人认为是三个月，有人认为必须达到半年以上。而目前市场出现的促销力度加大，仅只是房价“假摔”，开发商在试探市场“水温”，还真的是新一轮调整周期的开始？
“量价关系”是最基本的判断方法
在房地产市场的起起伏伏自有其运行的规律。一般而言，价格和成交量的变化是购房者判断“拐点”以及入市时机的首要因素。业内人士分析，如果成交量大幅下滑后，整个市场的成交仍集中于个别项目，其它项目都走不动，逐渐就会逼着市场开始大面积降价。若开发商明显降价或者开盘定价合理也还没有成交，成交量上不去，就证明市场还没有探底，还会继续下行。
“也有可能房价‘假摔’，不少开发商采取适当降价刺激销售后，发现效果不错，下一步就会考虑提价。”业内解释。纵使房价及成交量尚不乐观，对于普通购房者，最重要的还是应该关注区域具体楼盘客户量多不多，降价的销售有没有达到开发商预期结果。
主流房企刚需产品降价是“危险”信号
信贷政策趋紧的市场环境中，一旦楼盘的成交量下滑或持续低迷，随之而来的就是开发商资金链紧张。回溯历史发现，最典型的2007年，开发商投入大量资金，卷入疯狂的圈地热潮中，但2008年银根缩紧市场萧条，一下子令很多开发商“喘不过气来”。
大型房企而言，在遇到银根紧缩、市场低迷导致资金周转难时，为了保证开发的进度，通常选择降价销售。但对于很多中小房企，面对吃紧的资金链，可能就是生死抉择。
“如果市场上出现了做刚需产品的主流房企的降价则可能是意味着这个行业的资金链真的很紧了。”许烁说道，只要成交量的下跌持续半年，开发商就可能要面临资金压力，到了这个阶段，开发商就会把促销折扣放得很开。
世联行在实时的市场报告中对此预测，2014年是房企的生死年，大量中小房企将出现破产或兼并结局，部分前期加杠杆过度的大型房企也难逃偿付危机。
土地市场太间接，“遇冷”只能做参考
除却量价关系，土地成交信息也是反映楼市冷暖的晴雨表。实时的数据显示，5月份一二线城市土地市场成交量和成交均价均有不同程度回落，其中一线城市量价齐跌尤为明显。但在对于楼市是否出现拐点给出判断依据时，多名业内人士表示，土地市场的成交热度，可以作为楼市是否出现下行拐点的信号之一，但不能直接下结论。
开发商拿地不积极，土地市场“遇冷”，一方面暗示了对未来楼市信心不足，另一方面则可能是“缺钱”。如果是后者，则证明开发商资金链吃紧，房价下行可能性较大；但如果开发商手中资金充裕，只是暂时对楼市预期不明朗，则并不必然导致出现“拐点”。
大连降价项目走量不错
房价下行概率仍比较高
将上述标准放诸大连，可以看出目前大连市场虽然存在个别项目价格让步，成交量同比下滑，但大幅度降价的局面仍未出现。很多大连房地产开发商表示，大连市场要论“拐点”言之尚早。
指南针市场部实时统计数据显示，今年5月份的成交量同比去年大幅下滑，这意味着目前大连市场的观望情绪浓厚，购房者入市的积极性并不如想象中高。大连打折促销力度的项目主要集中在高新、华南、机场板块，位于中山、西岗中心区域繁华地段在售价格依旧比较坚挺。各区域新入市的项目普遍定价也偏谨慎。
目前大连商品住宅成交信息来看，拐点未至，但市场反弹的苗头比较小。如果僵局持续，开发商们呼唤政府救市的声浪将越来越强。
免责声明：凡注明“来源：房天下”的所有文字图片等资料，版权均属房天下所有，转载请注明出处；文章内容仅供参考，不构成投资建议；文中所涉面积，如无特殊说明，均为建筑面积；文中出现的图片仅供参考，以售楼处实际情况为准。
