[摘要] 楼市虽然处在一定的政策调整、价格调整的清淡期，但对于有购房自住切实需要的刚需而言，保持对所选楼盘的关注、把握好自身情况，那么“淡季”淘房也不失为一个好时机。
楼市虽然处在一定的政策调整、价格调整的清淡期，但对于有购房自住切实需要的刚需而言，保持对所选楼盘的关注、把握好自身情况，那么“淡季”淘房也不失为一个好时机。
农历新年过后，房地产市场风起云涌，先是银行利率收紧，首套房贷款利率基本上浮至基准，随后，1月份70个大中城市房价指数出炉，杭州（楼盘）等6个城市新建商品住宅价格环比出现下跌，这也是近一年环比下跌城市的一个月，楼市悲观预期渐浓，舆论氛围出现多翻空。随着两会召开，“双向调控”的提出又为非热点城市释放出调控或将相对放松的信号。
虽说楼市回暖乏力、表现平平，进入了一定的“淡季”调整期，不过对于刚需购房者而言，市场的冷热并不一定是出手与否的关键因素，如何持续关注、理性淘房，才是解决住房这一“根本需求”的良方。
楼市调整难回暖
21世纪不动产上海（楼盘）区域市场研究部副总监黄河滔表示，随着去年年末一、二线城市集中出台政策收紧楼市，房地产市场降温明显，低迷行情延续到今年。随着今年“两会”召开，楼市调控并未出现进一步收紧的迹象，考虑到上海目前楼市复苏缓慢，预计无论是中央还是地方，宏观政策预期平稳。
近期上海楼市正在逐步走出“沪七条”和春节传统淡季的影响缓慢复苏，被市场誉为“楼市风向标”的“上海之春”房展会也表现乏力，和去年“十一”房展会相比，今年春季房展会相对冷清不少，以“招保万金”为代表的品牌房企集体缺席，备受瞩目的本地刚需楼盘占比并不多，大幅度的优惠楼盘更是难现。
21世纪不动产上海区域市场研究部副总监黄河滔表示，目前申城楼市成交量依然低迷，回暖力度不及往年，房展会也出现冷清局面，主要是三方面的因素所致，，去年“沪七条”出台后，楼市热度持续下滑，近期银行信贷层面持续紧张，购房者入市步伐放缓直接导致楼市回暖力度不及预期；第二，近期二、三线城市降价导致市场观望氛围较浓，不过，上海的土地成本和楼市供求关系决定了房价相对坚挺，市场还未到降价的局面，供求双方博弈情绪较明显，今年的小阳春或许并不是出货的好时机；最后，两会之后，短期内政策再次收紧的概率不大，在政策预期平稳的情况下，开发商并不急于在小阳春发力，备战重点或已转移到第二季度。
刚需淘房正当时
在楼市不稳定或调整的时期，我们常常听到关于现在是不是买房好时机、该不该继续观望等争论。其实，对于真正买房自用的刚需购房者来说，自己把握好自己的购买行为和时机才是最重要的。
相对而言，淡季是刚性需求者置业的好时机，因为此时的开发商总是会比平时更具竞争意识，毕竟“僧多粥少”。我们都知道，买房如果想选出一套自己最满意的房子是比较难的，往往你会考虑很多因素，包括房价、交通、学区、周边配套等等。但如果能通过多方比较，在同等需求下，选择价格相对较低的楼盘还是比较容易的。由于楼市在政策等影响下逐步趋于平稳，以往楼市中的炒房客和投资客都纷纷撤离，那么更多的选择余地就留给了真正需要房子的购房者。这个时候房价的走势也会逐渐归于理性。
另外，刚需购房者中还有不少人是改善型的需求，或是想改善生活居住环境，或是想换面积较大的房子，或是因为工作关系需要换靠近公司的房子……这个时候，无论楼市冷或热，对于这些购房者来说往往也没多大影响。
总之，楼市清淡对开发商来说不是好现象，但是对购房者来说却是一个置业换房的好机会。购房置业是人生的一件大事，很多购房者可能会因此犹豫不决，但实际上学会审时度势是买房的重要前提。从工作和生活的需求出发、适时出手，才能找到自己需要的房源。
淡季购房有优势
在淡季购房，往往还有不少潜在的优势可以被细心的刚需购房者所挖掘。
首先，楼盘质量在淡季一般能够得到较好保证，淡季看房也可以看得更通透、更彻底。比如在旺季买房，售楼处每天接待的看房者络绎不绝，售楼员没有太多的时间向客户介绍详细情况，服务质量大打折扣。但是淡季就不同了，一些楼盘无人光顾，门可罗雀，偶尔去一两个看房的，就会引起售楼员的特别注意，受到热情的接待，并耐心的讲解楼盘信息。不管买卖成交与否，购房者都可充分体验到当“上帝”的感觉。
其次，尽管淡季的销售大环境不好，但也有一些楼盘即便是在淡季也能做到销售火爆，究其原因，无非是楼盘品质过硬、口碑较好，所以延续了一定旺季的销量。又或者，开发商调整了促销等销售策略，足够吸引购房者的关注。对于这些楼盘而言，也无疑是淡季淘房时可关注的重点。
另外，在淡季如何淘房的问题上，可牢记“持续关注”、“货比三家”的法则。刚需购房者不妨提前就看好几套自己想要的楼盘，并持续关注重点楼盘，在淡季的时候，不少楼盘会推出适合的促销政策，比较了成交价和促销活动之后，就可以有的放矢地随时出手了。淡季的促销和活动，不一定能够让你买到点，但可以让你比较、分析，买到最合适的点上。
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刚需仍要多“三思”
当然，刚需们在淡季淘房也要掌握一定的购房技巧，并对未来可能出现的价格波动、政策等风险做好准备，做到淡季旺季两手抓、两手硬。
价格上，在购房前需对楼盘价格做好两方面的心理准备。首先是自己所能承受的房屋总价是多少，根据该总价，可以换算出你有能力购买的房屋的均价和面积，并产生相应的组合方式。其次，要对房价的上涨或是下降要做好准备。很多购房者在购置房屋时都希望所购房子能在今后，但如果是自住，应多从房屋本身情况和自己的偿还能力考虑，在同一水平线上，再优先考虑地段、配套设施、区域未来发展远景等影响房价的因素。
如何选择购房区域也是十分关键的。购房区域大体上可以分为中心城区及近郊区。两者区别为中心城区配套齐全但多为高层，社区规模较小，价格高。近郊区配套有待完善，但社区规模大，价格较低。因此选择不同的区域代表选择了不同的两种生活方式。到底哪种生活方式适合你，可以从自己多年来的生活地域和生活习惯做出判断，也可以到两种不同的区域体验一下。从小的方面来说，如果不愿意自己的生活因为购房出现太大的改变，应考虑房产与本人及配偶工作单位之间的交通状况，包括公共交通体系、路况和长短。如果有小孩，教育设施也应该考虑到位。
贷款和偿还也是刚需要考虑的难题之一。如果准备一次性付款，那么还是能准备一定的家庭应急资金。如果决定贷款，就需要对贷款后的生活做好安排。由于贷款是一项固定的生活支出，还需要有相对稳定的工作及收入来源。同时，由于增加了贷款的支出，不可避免会对之前的财务计划产生影响，因此，在购置房屋前应做好新的家庭收入和支出计划，以免购置房屋后对日常生活产生影响。
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楼市供需格局生变 房企上半年冲刺“跑量”
(来源：中国房地产报）“从2014年前3月的市场表现来看，今年的房地产市场很微妙，跟以往均不同。”东汇置地投资管理有限公司CEO刘东认为，房地产市场形势今年变化很大，包括房企在内的业内人士不得不重新审视市场，并做出相应的策略改变。
“带头大哥”万科的风向标作用是明显的，当其位于大兴的万科橙项目以低于预期售价3000元/平方米的价格入市时，即被业界迅速理解为一线城市坚挺的房价“破冰”。而后，不断有房企“老弟”跟进。
“现在房企基本形成了共识，只要有合理的利润，都会选择上半年出货，尽快销售。”东亚新华地产营销管理中心总监贾玉鹏表示，万科对市场的灵敏度是的，东亚新华今年的销售策略和万科一样，均是“平价出货，快速走量”。
供需格局生变
3月24日，北京又有两个自住型商品房项目入市，分别是当代采育满庭春MOMA项目和富力惠兰美居项目。其中，前者被称为“的自住型商品房项目”，售价仅为9500元/平方米；而后者单套总价不超过200万元。
数据显示，今年北京将推出36个自住房项目，而截至目前，只有恒大、金隅、当代置业、富力、首创等推出了6个项目。这意味着，在此后的几个月里，还将有30个自住房项目入市，并且提供近4万套房源。
在记者采访的刚需项目开发商中，鲜有人士承认自住房的集中供应将对其项目产生冲击。但他们不得不面临的一个事实是：供需比缩小。中原地产提供的数据显示，2013年北京售价2万元/平方米左右的刚需楼盘，供需比基本还维持在1∶4，但截至目前已降低到1∶2。预计短期内也很难升温。
数据显示，2月份，北上广深四大一线城市新建商品住宅新增供应面积为146万平方米，成交面积为138万平方米，呈现出供大于求的市场关系。
随着供需格局生变，开发商与刚需客群之间的博弈已经出现微妙变化，商品房蓄客难度加大。这不仅体现在纯刚需楼盘上，部分面向改善型客群的中高端楼盘也被“击中”。
一家高端楼盘开发企业的营销负责人透露，该公司旗下的一个高端楼盘目前正在做开盘前的准备，预计4月入市，截至目前蓄客情况很严峻，现在只希望项目一期销售不成问题。
竞争压力现实存在，但业界普遍认为，一线城市的楼市不会出现整体下降可能性，只是个别项目尤其是去年拿地的刚需地王项目，则必然存在一定价格压力。
北京一位刚需项目开发商对记者坦承，事实上，自住型商品房的冲击已经显现，很多房企在3月上旬还在调整企业的全年销售策略，一些房企已有意加快供应，甚至提前开盘，避免与自住型商品房的直面竞争，“虽然上半年的开盘量在增多，但是总体竞争压力跟下半年相比还是小一些，捂盘等待价格上涨的现象会越来越少”。
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博弈进入关键期
“选择早些时日推盘原因有二，一是今年下半年入市的项目较多，竞争压力较大；二是大家普遍形成共识，今年整体房价涨幅不会像2013年那么高，能提前跑量就提前跑量，收回资金后亦有利于储备一些优质土地。”贾玉鹏表示。
基于上述考量，东亚新华计划以调低预期售价的方式推出旗下印象台湖项目，以抢占市场。此前，该项目预期售价2.6万元/平方米，4月初开盘时售价将调整为2.2万元/平方米起，原定的精装修也改为毛坯房出售。
战略调整之后，东亚新华原定下半年开盘的项目也挪到上半年入市，包括印象台湖、东亚华欣湾、东亚朗悦居等，且价格均比预期调低。比如尚品台湖项目，预期售价为2.4万元/平方米，目前预计将按2.09万元/平方米的起价销售。
贾玉鹏亦称，作为高周转企业，东亚新华需要快速回笼资金、储备土地，目前已经瞄准了北京、天津等区域的优质地块，而“印象台湖的拿地成本是3000元/平方米，即使调低价格出售，依然能够保证”。
未来将有越来越多的项目加入“跑量”行列。比如，房山首创·新悦都(楼盘资料 业主论坛)预计以2.18万元/平方米的价格入市，低于该板块内2.6万元-2.8万元/平方米的价格预期。此外，金域东郡项目二期、首开万科公园里(楼盘资料)等项目亦称未来入市价格将低于市场预期。
伟业我爱我家副总裁胡景晖分析认为，通常有两类开发企业会率先采用让利跑量的策略。一类是大型房企，其运营管理成本控制水平较高，即使调低价格销售，也能获得良好的利润率；另一类是处于快速扩张期的房企，这类企业需要更高的资金流转效率，跑量销售利于回笼资金。
贾玉鹏表示，下调多个项目销售预期价格更是基于目前对市场的整体判断。“从我们的判断来看一线城市近一两年的价格会趋于稳定，即便涨价空间也会比较有限，尤其是北京市场到下半年的压力会更大，不仅大量的自住型商品房入市，去年集中出让的一批土地也会完成开发，集中入市。包括万科橙项目，除了有北京建委‘精装禁令’和限价调控的因素，据我们了解也是为了快速跑量以缓解今年的销售压力。”
跑量或成一线城市主流趋势
“与前些年各地住房普遍供不应求、市场热销情况不同，在区域市场持续分化的背景下，不同城市房地产景气程度已出现较大差异。”鸿毅资本总裁张义鸿表示。
“开发商、购房者对楼市走向的心理预期发生了变化，政府暧昧不明的态度让市场情绪更为紧张，所以后续买卖双方会陷入持续僵持的态势。”深圳一位不愿具名的开发商表示。
“一线城市尤其是北京，目前正处于多空博弈的关键时期，进入第二季度，4、5月份是个重要的时间节点，一旦成交数据和去年同比落差被放大，市场悲观情绪将会蔓延开来。”
业内人士牟增彬看来，年初信贷收紧，以及自住型商品房政策都在持续影响购房者信心，长期的需求观望情绪也动摇了开发商的信心。近期金融机构针对房地产的信贷业务普遍收紧，更是对市场成交已经造成了直接影响。而一线城市地价维持高位，房企拿地成本仍较高，将现有项目加速去化，加快回款、高周转或将成为2014年一线楼市的主流趋势。4、5月份是个重要的时间节点，一旦成交数据和去年同比落差被放大，市场悲观情绪将会蔓延开来。
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