[摘要] 在今年“沪七条”颁布之前，上海楼市经历了大半年的调控“空窗期”，出现楼市交易量上升、房价上涨压力增大的态势，“沪七条”出台后，预计给2013年的年末楼市带来的影响。
在今年“沪七条”颁布之前，上海楼市经历了大半年的调控“空窗期”，出现楼市交易量上升、房价上涨压力增大的态势，“沪七条”出台后，预计给2013年的年末楼市带来的影响。
“沪七条”在内容上更多的是对之前楼市调控政策的强调和局部加码，相比短期内缓解楼市量价上升压力的作用，“沪七条”更重要的意义在于心理层面上的影响。其中，关于首付比例、限购等方面的内容，如二套房首付比例提高，以及非本市户籍居民家庭购房缴纳税收或社保费年限的规定，将直接压低年末市场成交量，其中对于中端改善型买家和刚需市场的压力，预计会高于高端豪宅市场。
“沪七条”在发布时间上，正值十八届三中全会召开前夕，由于本次三中全会将对全面深化改革作出新的战略部署，因此后市中的楼市调控政策走向，一度成为市场热议的焦点。“沪七条”的发布，无疑明确了在新的市场化长效调控政策全面推出前，当前的限购、信贷、提高首付等调控手段将继续从严执行，政府对楼市的严格监管将一以贯之，这一信号预计将有效缓和目前楼市中过热的上涨预期。
DTZ戴德梁行董事、华东区综合住宅服务部主管伍惠敏表示，“预计2013年末的上海楼市，在前期市场惯性作用下，成交量仍将出现小幅上扬，但受调控政策加码影响，增幅将明显趋缓，成交价格则保持平稳。”
“沪七条”明确表态近期增加宅地供应这一条，同时收紧了部分置业需求的“门槛”，这对于企业在四季度的策略，带来怎样的变化；企业会否从冲击全面销售业绩转向于对土地市场拿地的关注。
对于开发商来说，销售业绩与土地市场两者密切相关，只有顺利出货、取得销售回款，才能有效消化库存，并获得进一步展开土地储备的资本。预计开发商在四季度仍将较为积极的推盘，这一方面是冲击年度销售业绩的需要，另一方面尽管“沪七条”收紧了部分置业需求的门槛，但2013年内活跃成交的市场局面预计在四季度中仍将持续，而开发商也希望在本轮行情中获得的利益，当然，面对调控压力，开发商在推盘价格方面也将保持警觉，并执行合理定价策略。
DTZ戴德梁行 董事、华东区综合住宅服务部主管伍惠敏表示，“上海宅地供应将继续放大，预计上海住宅土地市场将呈现成交活跃的局面，在2013年四季度仍将持续，这一方面是因为上海作为一线城市，需求充沛，尽管地价会较高，但风险反而较为可控，‘重返一线城市’也已经成为各大开发商的共识，另一方面，2013年内各大房企均取得了良好的销售业绩，手中资金充裕，同时库存去化明显，获取优质土地储备的意愿也更加强烈 。”
2013年，原本在二三线城市拓展的一些房企，重新又把目光投向了一线城市；还有一些原本做中高档住宅开发的企业，也会投身做一些刚需项目；除了这两点，今年房企还有哪些其他的共性动作（如在营销手段、融资模式、产品线设置等）。
DTZ戴德梁行 董事、华东区综合住宅服务部主管伍惠敏表示，“高效管理下的规模化”是2013年内各大开发商都在关注的问题，无论是世茂的“四驾马车”，还是金地的四大住宅系列，这些对业务板块和产品线配置的梳理和调整，都可以被视为是一种规模扩张下的有效管理手段。」举例来说，在业务板块方面，调配好产品大类，明确市场战略，将可以确保企业的扩张更有效率。那些物业可以做持有，那些需要追求高周转，那些需要控制规模，那些市场可以「跨界」等等，各个业务部门在既定的框架下高效运转，有条不紊，最终才能形成合力。
再如产品线管理，从本质上来说这是一种标准化的管理，而这种标准化管理，绝不是简单复制，从2013年各大开发商的市场表现来看，他们的产品线管理更加追求的是经验的传承和品质的不断升级，以绿城集团的御园系列为例，每次推出的新盘在保持本系列基本特质外，均会根据市场实际作出新的优化与升级点，而在多年积累之下，这一系列也已经成为绿城最核心、最知名的产品系列之一。
今年的土地市场，出现了很多企业联合体拿地及开发的现象，从资本运作的角度来说，这样做的优势是什么；除了资金上的考量，这种合作对产品的打造是否也有促进作用。
从开发商角度来说，组成联合体拿地及开发的初衷一般包括降低风险、资金联盟、专业互补三个方面。
在土地市场中，优质地块往往伴随着高价格，市场风险相对也会更高，而组成联合体拿地，不仅可以减轻资金上的负担，客观上还能减少竞争对手，降低竞价难度。
除了资金上的考虑，利用合作方的资源，取长补短也是联合拿地开发的又一个主要原因，例如在开发综合体项目时，寻找精通于某种特定物业开发经营的合作方，再比如在进入新的区域市场时寻找当地知名企业合作等，都不失为一种双赢合作的选择。
从目前市场来看，越是大型的开发商，对于联合拿地开发的积极性越高，这主要源于此类开发商的实力雄厚，管理效率也更高，对于联合开发模式的顾虑相对较小，同时规模扩张的愿望也更加强烈。保利在2012年至今，在北京、上海、太原、长沙、重庆等多个城市，分别联合万科、融创等龙头企业，频频大手笔拿地就是一个比较典型的案例。
DTZ戴德梁行 董事、华东区综合住宅服务部主管伍惠敏表示，“从国际经验来看，房地产作为资金密集型行业，开发商之间的联合，开发商与金融机构的联合必然是大势所趋，尤其是在一些体量大、价值高、开发周期长的项目上，合作开发的模式预计将更加普遍。”
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