[摘要] 由于对房地产企业土地增值税的征收管理规定比较繁杂，政府、企业执行难度大，造成房企“应交未交”的土增税金额高达数百亿元。有学者担忧，此现象可能引发房企偷逃税款的风险，建议多措并举完善房企土增税征管政策。
（来源：经济参考报）《经济参考报》记者近日多地采访了解到，由于对房地产企业土地增值税的征收管理规定比较繁杂，政府、企业执行难度大，造成房企“应交未交”的土增税金额高达数百亿元。有学者担忧，此现象可能引发房企偷逃税款的风险，建议多措并举完善房企土增税征管政策。
土地增值税是指转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，以转让所取得的收入为计税依据向国家缴纳的一种税赋。1994年以来，我国对房地产土地增值税实行“预征制”，即事前预征、事后清算、多退少补，预征税率一般在1%至3%之间。
2007年2月1日起，各地税务部门开始对房地产企业土地增值税进行全面清算，征收30%到60%不等的土地增值税。税务部门明确了其中必须以及可以要求进行土地增值税清算的情况，包括开发商整体转让项目、直接转让土地使用权、项目销售率已达85%、项目三年未销售完毕等。
记者采访了解到，目前房企土地增值税清算征缴工作进展缓慢，房地产企业应交未交的土地增值税、土地清算准备金数额庞大，总额达数百亿。
万科地产2012年财务报告显示，截至2012年底该公司应交土地增值税14.13亿元，土地增值税清算准备金44.35亿元，两者合计超过58亿元，约占该企业2012年度营业收入5.67%、净利润的46.60%，该数据粗略代表了企业未来需要向税务部门缴纳的税金，但具体缴纳期限不能确定。
北京市忆通律师事务所主任李劲松统计分析包括万科、华远、SOHO中国等在内的29家大型房地产企业年报得知，这29家企业财务报表上标明的应交未交土地增值税金额达640亿元。拖欠的税收不仅让房企获得了占有资金的受益，还加大了国家税收流失的风险。
此外分析人士指出，当前楼市调控的一个方向，就是通过增加房企资金压力，促使其加快推盘力度，防止捂盘惜售。但“应交未交”土地增值税数额庞大，意味着房企可以通过延缓纳税的方式将这部分现金流占为己有，为其在与购房者博弈中占据主动、保持房价坚挺提供了强力支撑。
中国税务学会理事胡怡建、复旦大学住房政策研究中心执行主任陈杰等专家分析认为，目前税务部门对房企土地增值税的征收管理政策过于繁杂，缺乏可操作性，导致征收成本大、力度小，土地增值税拖延清算现象较为突出。
一是清算周期冗长，容易导致清算不及时。一方面，房地产项目开发周期长，且分期进行，全部项目完成前，某些清算项目的开发成本难以确定；另一方面，已符合清算时间，即转让房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上的房地产开发项目，目前的原则是把未售部分的成本剔除，这就存在二次清算的需要。但二次清算可能存在适用税率不一样的情况，势必对税款造成影响。如果对项目全部重新清算，将再次耗费人力和时间，加大税收成本。
二是清算过程复杂，诸多扣除项目难以准确计算。根据土地增值税清算管理规程的规定，扣除项目必须是纳税人实际发生、并取得合法凭据的支出。但在实际操作中，会出现拆迁补偿安置费、公共配套设施等成本难以准确确认的情况。
天津一家房地产企业的财务人员告诉记者，土地增值税计算方法复杂，企业自身都无法搞清楚，必须要借助会计师事务所的专业人员来完成；为了完成清算，核实成本，企业必须细心留下房屋建造中的发票和合同，但还是有一些费用没有正规的发票，难以在成本中扣除，这些都给税收工作增加了困难。
三是政府、企业两头为难，助长了房企的侥幸心理，它们更乐于拖延清算。一方面，土地增值税清算过程较为复杂，税金或补或退、清算结果不定，地方税务机关难免存在畏难情绪；另一方面，企业纳税意识不强，存在侥幸心理，税务机关清算力度的不到位，助长了企业拖延清算的做法。
胡怡建认为，土地增值税从预征到清算，有一个“倒算账”的过程，其时间间隔可能长达两三年甚至更长。由于楼盘都是房企成立项目公司进行开发，项目公司提早清盘，或者久拖不清盘，对项目清算及土地增值税的征缴都带来更多不确定性。
宜加强征管防税源流失
记者采访了解到，许多地产商利用了房地产项目开发时间跨度长、环节多、成本计算复杂的特点，千方百计想办法避税。比如，房地产企业的项目决算要等到整个工程项目通过验收之后才能进行，但一个项目需要建委、质检、人防、消防、交管、技监、供水供电等10多个部门都出具验收报告后才算完工，漫长的验收过程中，有些开发商故意滚动开发项目，有意地将项目决算期推后。
天津一家房地产企业财务人员透露，企业一般不敢逃偷税漏税，但会在法律允许的范围内，对土地增值税做出税收筹划，减少企业成本。比如，只有出售房产才会产生土地增值税，而一些车位没有产权，不出售、仅出租，这部分收入就不会产生土地增值税；在小区内建造的公共设施、会所等配套设施，也可以纳入房屋销售的成本，减少税负；还有的企业会在签订销售合同时，提高装修费用的比例，减少房屋销售的收入，也可以实现避税。
受访专家建议，一方面应加大对房地产企业的会计检查，统一房地产企业核算标准，提高会计信息质量；另一方面，完善房地产企业土地增值税征管办法，细化预征管理，及时对具备清算条件的房地产开发项目组织清算，防止税源流失。
此外，税务机关宜加强与土地管理、城市规划、城市建设、房产管理等部门联系，全程跟踪、及时掌握房地产开发企业的涉税资料。
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（来源：中国证券报）今年以来，楼市一路向好，多数房企前5月销售业绩超出预期。据统计，A股上市房企中，18家对上半年业绩做出预测的企业中有13家预增，世荣兆业业绩同比增长高达22.5倍。
业内人士指出，国五条细则的出台仍未扭转市场的长期预期，楼市在经过短期调整后仍会保持上升趋势，房企对全年销售额和业绩增长抱有信心。
中期业绩预喜者多
同花顺数据显示，有18家上市房企在一季报中预告了上半年业绩情况，其中13家预增且增幅均在30%以上，占比达72.2%。业绩同比增长超过一倍的有8家。
世荣兆业业绩同比增长高达22.5倍。公司预计今年上半年净利润可达4亿元至4.5亿元，而公司上年同期净利润仅为1938.37万元。公司解释称，业绩大幅增长主要是公司转让参股公司股权所获得的投资及报告期结转的商品房收入同比大幅增加所致。
世联地产、嘉凯城、深物业A、宜华地产、滨江集团、南国置业等公司预计上半年业绩增长超过100%。嘉凯城今年上半年实现扭亏为盈，净利润可达2000万元左右，公司上年同期的净利润则为-3.28亿元。公司表示，扭亏主要受益于半年度结算的项目较去年同期增加，导致可确认的销售收入增加、同时确认项目转让。
事实上，多数房企前5月销售额超预期，这为上半年业绩增长奠定了坚实的基础。前5月，保利地产累计签约金额为513.37亿元，同比增长47.60%；累计签约面积为460.43万平方米，同比增长49.76%。万科累计实现销售金额701.8亿元，同比增长42.6%；累计销售面积604.8万平方米，同比增长26%。恒大地产累计实现销售金额341.9亿元，同比增长27.5%；累计销售面积522.2万平方米，同比增长18.6%。
全年销售仍将乐观
一房地产研究院的报告显示，今年市场需求依然旺盛，尤其对于一、二线城市，房企推盘的市场接受程度较乐观。而目前大型房企均有大量项目集中于一、二线城市，因此旺盛的需求支撑了房企获得较好的销售业绩。且不少地方国五条细致落实不够到位，加上频繁产生“地王”，改变了市场预期，房企销售额普遍上涨。
中国证券报记者统计的包括港股在内的19家上市房企中，已有9家房企的销售指标完成率达标。瑞安房地产前5月累计实现销售额55.16亿元，完成全年指标的61.29%；中海地产今年前5月累计实现销售额648亿港元，完成全年销售目标的64.8%。
万科此前为2013年定下了1600亿元的销售目标，5个月过去，万科已完成全年目标的43.86%。以5个月41.67%的完成率作为参照系数，万科已达标。而在年度目标为500亿元以上的房企中，仅有恒大一家未达标。
即便部分房企前五月销售未达标，但从其表态和后续推盘计划来看，多数房企完成全年任务并不困难。业内人士指出，目前销售任务能否完成，跟企业自身的策略有很大关系，产品供应和产品结构如果跟得上的话，完成销售任务一般没有问题。
与去年不同，标杆房企今年销售业绩靓丽之余，并未“以价换量”。据统计，世茂、融创、万科、恒大等房企前5月销售均价出现上涨，其中融创前5月销售均价为21020元/平方米，同比上涨幅度达29.8%；万科前5月销售均价为11550元/平方米，同比涨幅为10%；恒大均价为6548元/平方米，同比涨7.5%；世茂房地产前5月销售均价为12882元/平方米，同比上涨10.7%。
“没想到上半年销售情况这么好，下半年推货量将会加大，相信今年销售目标会轻松完成。”某销售目标完成过半的房企的一位高层人士如是说。
目清算时，尽量配备会计师、税务师、造价师等专业人员，提高清算效率和质量。
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