[摘要] 清明节前多地“国五条”调控细则陆续落地，令节日期间的一线城市楼市新房和二手房市场走出了别样行情。中国证券报记者在京沪广深一线城市调查时发现，北京、深圳、上海、广州的二手房交易均出现下滑，北京更是呈现“断崖式”下跌。新房市场则保持着节前火爆的成交氛围。
清明节前多地“国五条”调控细则陆续落地，令节日期间的一线城市楼市新房和二手房市场走出了别样行情。中国证券报记者在京沪广深一线城市调查时发现，北京、深圳、上海、广州的二手房交易均出现下滑，北京更是呈现“断崖式”下跌。新房市场则保持着节前火爆的成交氛围。
业内人士指出，地方调控细则出台后，部分二手房市场需求向新房市场转移，加上此前的集中过户已经透支了未来一段时期的需求，直接导致二手房交易量大幅萎缩，市场调整在所难免。但北京等地新房市场需求依旧坚挺，部分开发商并不担心楼盘的销售情况，甚至有意推迟楼盘入市，预计未来新房价格仍会保持稳定。
北京业主加价售房买家犹豫观望
北京清明节期间二手房成交遭遇“高台跳水”，成交量出现明显下滑。
根据伟业我爱我家(小区网论坛)市场研究院的数据，3月31日至4月5日，由于供求萎缩以及更多购房者陷入观望，使得这一期间的二手房成交量环比前一周大幅下跌68%。与3月前三周的火爆行情相比，二手房在月底的突然降温与北京调控细则的出台直接相关。
“假期里我每天至少要打几十个电话，全是给之前登记要买房或卖房的客户，不过买主非常少。”位于北京北三环的一家房产中介门店的经理表示，清明假期他和同事们都没有休息，除了留守的人外，店里大部分人手都派去外出“宣传”。“我们在比较繁华的街边、购物中心、小区附近都设了展板推介产品，可是真正来咨询的人并不多。这个月的业务会很难做。”
“因为涉及到个税的问题，降价出售的几乎没有。很多卖主都加价了，还有一些本身不涉及缴纳20%个税的房源卖主也趁机加了价。所以不少买家有点犹豫。”该中介经理坦言，他现在最主要的任务就是找到更多买主去看房。
伟业我爱我家集团副总裁胡景晖认为，北京细则出台后，买卖双方的心态已由之前的争取快速成交，变成观望等待，因此造成了成交量的大幅下滑。“细则落地前，购房需求集中释放，已经基本透支了未来半年左右的需求。”胡景晖预计，未来半年内，北京二手房交易量或保持低位，个别区域的房价有望小幅松动。
与二手房相比，楼市细则的落地对新房市场的影响显然更小。一些原本计划购买二手房的购房者将选择的目光投向了新房市场。从清明假期的推盘来看，不少新房项目并没有赶在假期时间推盘，一些已经拿到预售证的项目也选择了节后开盘。
由于北京市房地产交易系统进行升级调整的原因，3月31日至4月7日期间北京暂停了购房资格申请、审核及网上签约，因此无法从数据上直观体现假期的销售情况。不过，中国证券报记者在实际走访中发现，由于前期蓄客充足，部分假期开盘的项目销售依旧火爆。
清明假期，位于望京区域的金茂府(楼盘资料业主论坛)项目开盘，推出的两栋楼在开盘不久后便售罄。“我们这次推出的户型面积都在200平方米以上，均价差不多是每平方米49000元，高层的在52000元，稍微差一点的大概在47000元。”售楼处销售人员对记者表示，项目在开盘前已经排号，积累了足够的客户。
清明假期前，北京市有多个楼盘推盘，成交活跃。但假期各个项目明显放缓了推盘速度，部分已经拿到预售证的新盘则选择了节后推盘。根据北京市住建委的信息，清明假期仅有金茂府一宗项目拿到预售证。而在节前，观音寺北里、华贸奥苑等多个项目拿到了预售证。其中，华贸奥苑选择在4月15日开盘。
“北京细则要求新建商品住房价格和去年保持稳定，但一般项目的开盘价会越来越高，所以对我们来说，现在的定价比较敏感。”一位正在南城推广项目的开发商表示，虽然新房销售并没有受到明显影响，但是地方政府对涨价项目很关注，在审批上也更加严格。公司目前对推盘节奏控制得更加谨慎。
人气楼盘大念“拖”字诀
“细则落地后，有些人盼着市场能有所降温，开发商也不着急开盘，等着购房者觉得房价继续涨的时候再开。所以，你看周边几个楼盘都没拿预售证。”位于北京大兴区南六环外天宫院地铁附近的保利首开熙悦春天(楼盘资料)的销售经理王鑫对中国证券报记者说。
北京调控细则出台后，商品房预售审批或较以往更为严格，报价过高的楼盘可能面临政府部门“价格指导”。加之二手房市场因20%个税政策而急剧萎缩，新房市场变得更为复杂。
清明节期间，中国证券报记者实地探访了北京大兴、房山等郊区新盘的销售情况。王鑫介绍，现在和政策出台前，来看房的人数没有太大变化。“我们40个置业顾问，这几天每个人每天接待超过20个购房者，政策对刚需人群影响不大。”
一街之隔的金融街融汇，预计4月底开盘的两栋楼，房源有600多套，但目前办卡排号的人数已达到3000多人。“现在我们已经停止办卡排号了，来看房的人想买也买不了。”售楼员说。一位看完了样板间的苗女士感慨：“平均5个人抢一套房。”目前该盘的均价是18000元/平方米，但开盘价要到4月下旬才知道。
附近的中国水电云立方(楼盘资料)三期有4栋楼，共390多套房源，清明节3天每天售楼处接待的看房者都超过100人。置业顾问李晓静表示，目前其均价为17500元/平方米。但能买到房的几率相比金融街融汇更低。“从1月至今，来登记的人数超过1万人。但要办卡排号的话，4月中下旬才可以。”李晓静表示。
更有甚者，为了限制意向购房者人数，开发商自行提高购房门槛。在房山区良乡附近的长阳半岛紫云庭，预计4月上旬开盘，房源只有100多套，目前均价在22000元/平方米。但开发商要求存款达50万元以上的人才有资格摇号选房。
事实上，今年以来，由于项目供应量偏少，供需矛盾一直没有得到有效缓解，北京新房市场持续火爆。据链家地产数据统计，今年一季度北京入市的新盘为28个，环比去年四季度的67个，大幅下降58.2%。
在走访过程中中国证券报记者还发现，很多人气火爆的楼盘基本上都没有取得预售证，而且开盘时间一拖再拖。“现在政策刚出来，开发商得看看市场反应，再据此调整项目销售计划也是正常的。”王鑫分析，“现在房子不愁卖，每个新盘只要开盘基本都会‘日光’。开发商不着急拿预售证，说白了就是等着涨价。”
二手房市场因征收20%个税而急剧萎缩和供需矛盾仍然较大的情况下，新房价格上涨不可避免。“假如我现在去拿预售证，报给建委的价可能不超过19000元，但推迟到5月甚至6月，报价涨到20000元以上获批的可能性也很大。因为建委控制的价格是不能明显高于同区域的楼盘成交均价。”兰德咨询总裁宋延庆表示。
王鑫透露，金融街融汇原本打算3月份开盘，后来看到办卡排号的人数超过预期，又延后至4月底，但目前预售证还没有拿到。“估计月底也够呛，有可能拖到5月。因为周边几个楼盘也都没拿预售证，没打算尽早开盘。”
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