[摘要] “永久产权，非毛坯，首付一成，贷款还息不还本。买即赠1万澳元大礼！”记者给部分海外房产中介留过电话，近日经常接到这样的境外房展邀请。然而，记者调查了解到，并非每一名买家都赚到了钱，很多在被“深套”。
（来源：21世纪经济报道）“产权，非毛坯，首付一成，贷款还息不还本。买即赠1万澳元大礼！”记者给部分海外房产中介留过电话，近日经常接到这样的境外房展邀请。然而，记者调查了解到，并非每一名买家都赚到了钱，很多在被“深套”。
资深房地产策划人庄诺先生说，由于国内房价居高不下，政府又出限购令，投资炒房的难度非常大，于是资本就瞄准国外市场。然而，由于目前销售境外房产的机构一哄而上，市场很不规范，人为陷阱很多，市民境外购房不是摸着石头过河，而是踩着“地雷”前进，风险非常大。
》买家自述·三个上海女人海外购房的赔钱经历
女商人澳洲买房短期看不到前景
预算外又支出300万元资金链受影响
11月22日下午，王婷坐在她的商铺里，一边打量着川流不息的顾客，一边向记者述说她在澳大利亚的“购房经”。
20多年前，王婷来到上海打拼，此后在七浦路服装批发市场买下多处商铺，并因此攒下了不菲的身家。然而，资金需要流动才能带来利润，王婷跟很多手头有余钱的上海人一样，首先想到购房，但国内的限购令使得她不得不把目光投向国外。
“我当时在电视上看到澳大利亚的房产推介节目，经过一番计算，决定在海外买房。然而，几年下来，她却仍没有看到的前景，买房时被中介鼓噪起来的投资回报期许，还只是停留在预期上。
“这个投资到底会怎么样，我心里没底。黄金海岸那三套公寓目前基本保本，而南澳那栋别墅，我还一直在往里面贴钱。”王婷说，黄金海岸那几套房子，物业公司已经代租出去，房租比较稳定，用租金支付完房贷、物业以及市政和水费后，略有盈余。而南澳那套别墅太大，根本就没有租客，只好空关着，房贷、物业等费用，一个月还得垫付不少钱进去。
王婷说，在境外买房子，她面临多方面的困境：语言、法律和办事习惯等方面的差异。这些差异曾一度让她感到非常苦恼。
“最让我抓狂的是前年的大年三十那天，澳大利亚那边的委托代理人突然来电，要我交物业费、税款以及违约金大约60多万元人民币。那时候我们国家的银行都歇业过年了，我上哪里去汇款？”后来是澳大利亚那边一个朋友帮她垫付了，那个春节她才过踏实。
这预算外60万元是怎么产生的？王婷说：“买房时，中介只告诉你房价，至于物业管理费、税款等细节问题，你若不问，对方就不说。而首次投资的人，哪有那么多经验？比如说物业管理费，你提前交，就享受8-9折优惠，延迟一天交，那就要罚违约金。”
除了物业费，银行贷款也是到日子就得交钱的，迟一天就要罚违约金。
王婷说，买房子的时候，这一切都由中介公司来处理。“那时候，中介可热心了，律师、翻译、房产经纪为你忙前忙后，一旦合同签掉了，这些人就突然消失，甚至电话都打不通。”
因为上述原因，王婷说她为澳洲那几套房子，至少花了300多万元人民币的冤枉钱。至于还要过多久才能“打平”？王婷说，她感觉非常迷茫。更令她感到忧虑的是，自己在国内的生意已经感觉到了来自流动资金方面的压力。
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轻信“7年翻一倍”买下新建公寓
当地“二手房”政策致使房屋难出手
是名平面设计师，2年前在墨尔本买了套60多平方米的公寓，但因为租金太低，不够还贷和交其他税费，每年大约要填进去2万元人民币。
购房前， 自己也对澳大利亚的经济情况做了一些研究，而中介提供的材料，如“在过去的40年里，澳大利亚房价基本呈上升趋势，平均每年增值10%，每7年翻一倍”，更是让她怦然心动。
然而，今年年初刚刚拿到房子的 却感觉很惆怅，“我想5年后把澳大利亚那房子卖掉，靠着在国外炒房挣一笔钱，然后再在上海买一套比较体面的房子，但后来才知道，在澳大利亚，外国人是不可以买二手房的，5年后我的房子只能卖给澳大利亚人，能卖得掉吗？”
对于陈小姐的情况，一位熟悉澳大利亚行情的“业内人士”给记者算了一笔账：这套房子当前市价大约40万澳元(1澳元约等于6.6元人民币)，目前全球经济都不景气，澳大利亚也不例外，7年后翻番的可能性非常小，就算能够顺利出手，她其实也赚不到多少钱。”
该业内人士分析，如果5年后，这套房子增值一半，价值升到60万澳元，即增值20万澳元。到时候增值部分要按照29%交税，约5.8万澳元，再加上5年因租金不足自己填补进去的2万澳元的养房钱。此外，如果投资人选择还息不还本的贷款方式，贷款7成，约贷款30万澳元，期限为30年，利率大约为5.84%，月供大约1500澳元，5年9万澳元。如果房屋没法出租，或者中间断租，这个月供就得自己填补，也就赚不到什么钱。
“我们所有的算盘都是打在澳洲房价一直涨上面，但这并非稳定的增长。”业内人士告诉记者，由于中国投资客大量涌入，现在澳洲出现一些楼盘专门面向中国人销售，银行贷款的利率也上浮不少，风险越来越大。
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房屋空置率高“割肉”也割不掉
家人留守纽约当起了“房管”
11月24日晚上，在一投资推介会上，“美国房东”陈瑜告诉记者，10年前她家在纽约买的房子，现在让她进退两难。
更糟糕的是，她家在美国的印染生意，最近几年也随着美国整体经济情况下滑而衰落，今年退出美国市场。“美国人都找不到工作，很多在美国打工的人都回来了，房子空置率非常高，我们那套房子想出租都非常困难。”
陈瑜说，这个时候想卖掉房子，即使“割肉断腕”也不是件容易的事。“关键是我们卖不起。”陈瑜告诉记者，在美国卖房，很多费用都是卖方支付。这些费用主要包括房地产经纪公司费用、卖方的过户公证费、屋主产权保险费、县政府过户税、市政府(小区网论坛)过户税、一年的房屋保修费、白蚁检查费、屋契文件准备费、文件公证费、经纪公司的法律规范监督费等等。
同时，还需还清所有尚未支付的地产税、社区费等。所有费用算起来，约占房屋售价的10%。另外，外国人变卖自己在美国的房产，还必须要向美国税务局缴纳所得税，由产权公司在过户时扣除，税款大约是房价的10%。
陈瑜无可奈何地说，为了打理自己的房产，她妹妹一直在纽约留守。“她还同时替其他4位中国朋友看房子，替他们找租客，付账单。”陈瑜说，如果不考虑移民美国，单单想着去美国买房挣钱，目前并不是好时机。
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专家访谈
境外购房行为需要政府规范
庄诺告诉记者，目前我们国家在对待公民境外购房行为上，还没有进行有效管理，从而产生一些非常实际的社会问题：资产转移问题、外汇限额问题等。据庄诺先生统计，在这波海外购房客中，投资者占44%，接近半数，移民的占21%，子女教育的占12%，而资产转移的占到了17%。
“在境外买房这个行当里，资产转移已经成为一个不可忽视的问题。”庄诺说，在进行资产转移的人群里，有些人认为有些国家在保护个人私有财产方面做得比中国好，就将自己的资产通过买房转移到一些法制比较健全的国家。也有是家庭纠纷，夫妻一方对财产进行“正转移”。
“当然，也有些腐败分子借此向国外转移资产。”庄诺说，此类资金转移的特点是资金向境外转移在形式上基本合法，通常以企业或个人正常海外投资的形式转往国外。资金性质的改变发生在境外，在境外被腐败分子非法占有或挪作他用。庄诺认为，有关部门需要在这个环节对个人海外投资购房进行有效监控。
因为国家有每人每年5万美元的外汇限额规定。在境外购房者只能全家总动员，将购房资金化整为零，以旅游、留学等名义汇入境外账户。这样规避了法律风险，却扰乱了国家的金融秩序。也有一些人通过地下钱庄，将大笔资金注入境外账户。这一过程给购房者的资金带来了风险。
记者调查
境外购房七个陷阱
记者在采访那些已经在境外购房的买家时，他们无一例外地告诫说：“境外购房陷阱太多，再好的中介都是靠不住的。真要到境外买房，还是自己实地考察考察再说。”
陷阱一：包卖特点：买房容易卖房难
大多数买家都希望自己在海外买的房子能“以租养房”，所以“”就是诱惑力的推介词。“因为能租出去，就意味着你有稳定的租金收入。但是，很多中介只是将当诱饵，实际上他们并不保证替你把房子租出去。万一租不出去，损失还是你自己的。”
在澳信公司的展销会上，记者就“”事项询问销售经理，该经理说，在推广期，年，这个是写进合同的，如果租不出去，公司将补贴客户的租金。第二年开始，公司可以将客户的房子委托给布里斯班当地的服务公司进行租赁。“如果租不出去，我们也没有办法。”
至于“包卖”，王婷说，这就更不靠谱了。“只有澳大利亚公民才可以购买二手房。也就是说，你的房子要转手，就必须找澳大利亚人来接盘。而澳大利亚人对买房并不像中国人这样热心。所以，我们中国人在澳大利亚买房容易卖房难。”
陷阱二：居留权特点：翻译会断章取义
庄诺先生告诉记者，很多中介公司在办投资移民的时候，故意混淆“移民”与“居留”、“居留”、“移居”以及“绿卡”等概念。“因为翻译的原因，有些概念翻译成中文时，差别并不大，就给房产中介可乘之机。”
庄诺先生以不久前西班牙“16万欧元购房获居留权”为例说，即使你在西班牙买了房子，你也只能获得在当地居住一段时间的权利，在居留期间，你也不能享受当地的社会福利，也不能工作。“你得有一大笔钱供你在西班牙度假一样地‘居留’着，西班牙盯的是你的钱包，而不愿意为你提供任何生活保障。”庄诺说，这个消息经一些售房中介断章取义后，就变成了“16万欧元移民”。
“如果你不懂英语，又没有完全弄懂这些法律概念，就很容易上中介的当。”庄诺先生告诉记者。
陷阱三：低门槛特点：很多费用未告知
告诉记者：“我买墨尔本那套房子的时候，手头的钱并不多。中介的人跟我说，在澳大利亚投资购房的门槛很低，只要付10%就可以了，交房的时候再付20%，余款都可以申请贷款。”
大约一年后， 的房子要交付了。这时候， 发现自己需要补交的钱不仅仅是那所谓的20%，很多费用都冒出来：印花税、市政税和水费、物业管理费以及律师费等等。
银行评估的房价比开发商给的市价往往要低10%-20%，买家补缴的首期房款，也就高于预期的20%。“补交款加上其他税费，大大超出了我的预算。”无可奈何地说，她的资金链差点就断掉了，几乎无法支付后期的打理费。
王婷也说，你要是通过中介买一套60万澳元的房子，你至少要在自己的账户上备足80万澳元，以备不时之需。而中介为了吸引买家，往往把门槛说得很低。
陷阱四：服务特点：卖完房子就解散
王婷告诉记者，有些中介在“忽悠”你买房的时候，说“一次买房，终生服务”，是骗你的。
她次买房的那个中介，总公司是澳大利亚的，当时承诺只要通过他们买的房子，他们公司在澳大利亚会提供终身服务的。对那些在澳大利亚无亲无故的投资者来说，这一点很有吸引力。可是，他们在上海的公司卖完房子就解散了。后来王婷赶到澳大利亚去，找那个总公司，总公司也倒闭了。王婷的经验是：说得越动听，谎言的可能性就越大。相反，实际困难跟你说得越多，这样的中介就越靠谱。
也告诉记者，在澳洲买房，除了要选对销售商外，更重要的是选对开发商。“所有来中国推销房产的开发商，都会说自己是澳洲最强信誉的开发商，我们不能听他们吹，而是要想办法了解这个开发商在澳洲的业绩和口碑。”
王婷则认为：“你选澳洲人开发的楼盘还是可靠的，千万别选中国人在那边开发的楼盘。坑害中国投资客的，往往都是中国人。”
陷阱五：高回报特点：每个环节都不能错
在一家代售澳大利亚房产的境外中介，业务员以“算账”的形式向记者推荐一套70多平方米的公寓。业务员说，这套公寓市价55万澳元，你只要交16.5万澳元，其余都由银行承担。“交房后，我们替你租出去，年租金约30250澳元。”业务员给出一个投资计算公式：投资=年租金-年利息-其他支出(租务管理费+物业管理费+市政税及水费)30250-23100-(1815+3000+1200)=1135
业务员还信誓旦旦地表示，澳大利亚的房产平均年10%，也就是说等到交房后，这套55万澳元的公寓会变成73万澳元。客户如果将部分的70%贴现，即可获得贴现额12万澳元，再利用其中9万澳元投资一套价值90万澳元的公寓。三年后，客户即可拥有一套价值73万澳元现房和一套价值90万澳元的期房，两套房总价值达到163万澳元。
王婷看了这套说词后指出：要想让这个设想成立，就得保证房租不能下降，而且租期一个月都不能脱节。
陷阱六：产权特点：地权产权同样分开
庄诺告诉记者，所有销售境外房产的中介，无一例外地拿“产权”这个概念来忽悠买家。庄诺说，在国外，地权和产权也是分开的。比如在美国的曼彻斯特，产权是的，但土地使用权不是的，你买了房子之后，就得年年给用地交税。
了解“1美元”拍地的“中奖者”叶小姐的人告诉记者，叶小姐在佛罗里达州那1000平方米的土地，并非按照中标价8800美元来交税，而是按照当地土地管理部门评估的价格的1%来交税的。而且这块地每年评估出来你的价钱并不固定。“如果叶小姐不能有效利用这块土地，那么她获得的不是该土地的所有权，而是纳税权。”
“对产权的性质，我们需要按照国别，甚至州别来研究，中介在推荐房产的时候，往往在这个问题上给客户‘吃药’。”庄诺说。
陷阱七：非毛坯房特点：外国租客喜欢自带家具
在澳大利亚别买样板房。
王婷说，她一开始不懂澳大利亚的行情，在中介的撺掇下，按照中国人的思路买下带家具非毛坯的样板房，以为这样的房子租金会高些。“我们哪里知道，澳大利亚本地人是不热衷于买房居住的，他们喜欢租，自己有家具，租下房子后，所有家具一车送来。”
王婷说，平心而论，澳大利亚开发商的样板房里的家具都是，货真价实。当然，这样的样板房价钱不菲，中介为了赚取更高的，不惜给客户“吃药”，让客户高价买下。“有家具的非毛坯房，反而不好出租。”
王婷还提醒说，有些中介为了招揽客户，信口开河许诺赠品，王婷建议，任何赠品都必须在合同里写明，否则就不靠谱。
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（来源：华夏时报）2012年，房地产的逆转已经形成，大部分业内和分析人士均预测，房价在2013年不可能出现下跌。
国家统计局近日公布的数据显示，2012年前10个月，房地产新开工数量持续负增长，土地购置面积降幅也在扩大，加上近来房企资金压力缓解后“以价换量”的意愿降低。有担心的声音称，未来一年内新房供应量将会下降，房价上涨的压力也可能加大。
地产名嘴任志强近日称，2013年还会有大量的库存，2014年这些库存消化得差不多的时候，将会面临严重的供不应求，“也许就是无米下锅了”。
而威逼房企在2012年初推行“以价换量”策略的力量与房企的资金紧张有关系。然而，数据显示，前10个月，房地产开发企业2012年到位资金7.64 万亿元，同比增长11.6%，增速较1-9 月提升1.5 个百分点。从4月至今，房企的资金状况已逐步好转，这也是外界预测房价下降不太可能出现的主要原因。
不过，警惕之声也有不少。多位业内人士在对2013年楼市走势判断时预计，随着房价上涨、楼市回暖，新一轮的调控政策有可能会继续出现。
国务院参事、国务院发展研究中心金融研究所荣誉所长夏斌近日奉劝大家，“不要抱有不切实际的幻想，盼望房地产来个大反弹，去炒房子”。对于限购措施在什么时候退出、市场的长效制度什么时候推出等市场关心的疑问，他认为，这取决于投资的替代和稳增长的状况。在结构调整方面，他认为，城镇化以消费为主导的战略推进，在2013年会有新的迹象。“这是结构调整中的重中之重。”他说。
在调控整合期，刚需力量突破了调控之手，楼市逐步回暖。在大喊楼市调控将不放松之际，市场需要的不仅是一句话式的心理安慰，然后睁开眼睛，看着眼前根本没有发生任何改变的事实。楼市调控需要的不只是一个灭火器，跟随着各种游资到各个火苗重燃的城市和区域灭火，楼市调控需要的是一个切实可行、有效且长效的调控机制。
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