[摘要] 2002年开始，大连商品房建设及销售开始进入大规模发展阶段，也开启了大连房地产市场的黄金之年。如今，当年的“第一代房奴”大多已经提前还贷或在十年还款期到来时完成了“房奴”身份的蜕变。此时，新商报记者选择了不同身份的50位在2002年之前购房的“第一代房奴”进行了一次抽样调查……
一个周期的结束
光阴飞逝，在十年前选择按揭贷款购房的中国首批“房奴”，多数都将结束偿还周期。据相关媒体报道，从本世纪初我国迎来批住房贷款热潮，至今首批房贷将迎来清款大限，首批房贷族也将迎来集体还清房贷的日子，进入无债一身轻的状态。他们无疑是幸运的，他们程度地享受到了上世纪末开启的住房改革制度红利。单就房产而言，早期购房者的房产全部实现了数倍的增长，其在如今“无债一身轻”的同时，享受着财产性收入增值的喜悦。
2002年开始，大连商品房建设及销售开始进入大规模发展阶段，也开启了大连房地产市场的黄金之年。如今，当年的“代房奴”大多已经提前还贷或在十年还款期到来时完成了“房奴”身份的蜕变。此时，新商报记者选择了不同身份的50位在2002年之前购房的“代房奴”进行了一次抽样调查，意图在十年之后，一窥大连“代房奴”。
六成是外地人
内蒙古赤峰人张敬到现在都还清楚地记得，2001年，自己在位于大连中山区青云街(小区网论坛)附近的青云林海(小区网论坛)售楼处外等待交预付金时，一位附近居住的50多岁的大连老人投来不解目光：“花3000多一平买房子？”在售楼处，张敬发现，里面多数都是外地口音的购房者。
在记者的调查问卷中，六成以上的“代房奴“表示购房时自己是外地人，当时是出于到大连工作或大连宜居的环境到大连购房的。他们当中，以当年的结婚、落户需求为主，在职业层面则以白领、公务员等具有稳定收入的人群为主。一位在大连地产业从业十二年的销售机构负责人向记者表示，“大连本地人代房奴很少，因为当时正值住房改革的制度交替期，很多大连人还住在单位分配的房子里，在当时平均工资1000多元的时代，很少有人愿意一下子拿出十几万到三十几万买房子。”几乎就是从2002年开始，来自东北三省、内蒙乃至河北等省份的外地购房者们，就开始潮水般涌进大连，成为大连楼市的重要支撑。
从“负债”到“富翁”
从2002年贷款买套房子，到10年后，43岁的任敏已经前后买过8套房子。“卖了6套，现在还有两套。”
2002年底，任敏和老公花了二十万在大仿附近购置了自己的套房子。“当时贷款政策没有现在这么严格，我只拿了4万多元首付，贷款16万，”任敏说，当时收入还不错，每个月还1700多元贷款还是比较轻松的，一年多之后，她发现房价每平方米大约涨了四五百元，她就果断决定，在中山区解放路上以每平方米4400元的价格买进了一处102平的房子，“当时我记得买房子的时候，需要提前排号，我和我老公在售楼处排了一个多，队伍都排到门外的马路上。甚至有人愿意出一万元买号。”任敏说，当时她就意识到，大连人买房子住的时代到来了，房价还会涨。此后，她通过抵押房产贷款购房，再用房产出租偿还贷款的方式，购买了多套房子。到2006年，任敏共计拥有6套房子。“6套房子购买的总房款大约在260万左右，”任敏说。2007-2008年，看好了两个高档楼盘，任敏又一举买下用于自住。从2008年开始，各类房地产调控政策陆续出台，任敏担心房价动荡，2009年，任敏将早期购买的6套房子相继出售，售房款达800多万。
他们并没真正解脱
不过，“代房奴”因入市较早而欣喜的同时，仍然难言真正意义上的解脱。
王春山是倒插门女婿，2000年结婚之后一直和妻子同住在岳父岳母50多平方米的小房子里。2002年，岳父岳母把原来的小房子卖了5万元钱，王春山和妻子出资5万，一家人在解放广场(小区网论坛)附近购买了一处房产。现在孩子上初中了，王春山有点后悔，当初没有趁着楼市价格低的时候再买套房子。现在，周边的房子已经逼近每平方米2万元，“虽说当年的房产已经大幅增值，但没法卖掉，也买不起另一套房子了！”
其实，像王春山一样，76%受访的“代房奴”目前还只拥有一套住房。对于这一套自住的房产来说，无论房产如何增值，只要没有最终套现，房价的飙涨就并不意味着任何的财富增长。然而一旦套现，那么势必要再度抉择是否购房，在如今高房价泡沫之下，要进行房产的升级，只能选择再当“房奴”，而现在的房奴生活，已经远未有十年前每月千元的还贷生活那么轻松。
如果有机会 还要做房奴
我们定义的“代房奴”，是于2003年以前贷款购房的群体。尽管这只是一个小范围的调查，但足以反映一点问题。“房奴”，这个貌似有点戏谑的称谓之前一旦被冠以“代”这三个字之后，在多数人脑海中的印象就立即与受益、富有、轻松等一系列词汇相关联。事实上在如今的房地产市场上，他们到底是怎样的角色？我们不妨用数字说话。受访的50位“代房奴”当中，有4位拥有3套以上房产，占比约为8%，无疑，他们是真正配得上“在中国房地产市场上富有起来”的称谓。而拥有2套房产的人，也不过8人，占比约为16%，另外38人占据的76%的比例，到目前为止还只拥有1套房产。只不过，他们的平均购房面积为83平方米，平均购房成本只有21.7万元。在数据面前，我们或许只能更准确地形容，“代房奴”是房奴中最幸福的一代。
但记者也注意到，“代房奴”相当比例的购房者如今已经还清贷款，但仍然有为数不少的人表示，如果有机会，还要做房奴。
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2012年10月28日，35岁的刘敏祥和妻子走出银行的一刹那，两人四目相对，一起长舒了口气。“以后再不用每月去银行还房贷了！”这是夫妻二人共同的心声。10年的还贷生活，在这一刻宣告结束。
买房还是租房
十年前，他俩的工资一共3800元
而这个决定遭到了崔丽的反对。“买个房子，不仅要四处借钱，每个月还要拿出一千多元来还房贷。”崔丽觉得拿出当时收入的一半来买房子，不太理智。但刘敏祥的判断最终说服了崔丽。“我们既然决定在大连生活工作，就一定要拥有属于自己的房子。”刘敏祥说，当时，大连的商品房建设已经比较有规模了，与当时租住的上世纪90年代的房子相比，这些新建的小区环境、户型都要明显好很多。“关键是，大连是东北三省最宜居的城市，以后房价一定会有明显的上涨。与其现在把钱付房租，还不如早点还房贷！”
为还贷款不消费
贷款个月，兜里只剩下150元
刘敏祥的判断没错。在此后的10年中，大连房价如加装了推进器一般扶摇直上。
夫妻俩最终在中南路附近的一处楼盘买了一套82平方米的房子。“我们挑选了一个环境和地段都比较好的楼盘，托了点关系每平米优惠了200元，大概是3300元一平方米，总房款27万多元。”刘敏祥记得特别清楚，决定买房子的那几天，夫妻俩每天回家就是趴在床上用计算器反复计算手里的钱。“工作了两年多，手里的存款只有不到两万块钱，加上双方父母借来的钱不过十二三万。”刘敏祥告诉记者，当时把手头所有的钱都拿出来付了首付，并且选择了10年贷款期。贷款15万，每个月大约要还1600多元钱。
“个月，新房还没下来，房子还要继续租，到了月底我们俩兜里只剩下150元。”为了每个月能够按时还贷，“我们不敢进饭店，不敢进电影院，甚至不敢买新衣服，每天就想着努力工作涨工资！”
明智与无奈
十年后，贷款还清了房价也涨了3倍
现在，已经有十几年工作经验的两个人收入已经相当可观，每个月收入总额已经达到1.5万元。刘敏祥甚至还成为了企业的中层管理人员。二人早已经把父母的钱还清，但对银行贷款他们却一直没有提前还贷。“现在想想，也是早年那段为房贷节衣缩食的日子，促使我们夫妻俩发奋工作，赢得了现在的幸福生活。”刘敏祥说这话的时候，脸上有点得意。他的一个朋友，年龄和婚龄都跟自己差不多，早年因为不想向老人开口借钱，一直抱着赚够了首付再买房子的想法，却被扶摇直上的房价远远甩在了身后，“直到2008年，他们花94万买了一套面积跟我们差不多大的房子，价格却比我们的3倍还多！”刘敏祥说，从这个角度上看，他又觉得有点无奈，周围不少当年不肯伸手向家里借钱、不肯替银行打工的朋友们，后来都为追赶房价付出了几倍的代价。
做房奴10年之后，夫妻俩终于无债一身轻。这些年，眼见着大连的房价从本世纪初的每平方米一两千元一路飞涨到现在的一两万元，周边年轻人买房从十几万元到现在的一两百万，崔丽每每都会称赞老公当时的远见卓识。早年身为房奴的重重生活压力也早已烟消云散。
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吴双（化名）如今已经是我市一家地产公司的销售总监，从2000年毕业到现在，吴双从一位普通的售楼员开始，一步步见证了大连楼市几代房奴的变化。在他眼里，“代房奴”当年是一台夏利入市，如今房产已经变成一台大奔；现在的房奴，不凑够买台奔驰中级车的钱，连入市都难。而单单是由此付出的利息，已经可以再买台奔驰。
2年，由没人要到排队抢
2000年，刚刚从大专毕业的吴双进入位于金三角附近的一处楼盘做售楼员，当时，那个楼盘还只是一个正在建设的大工地，售楼处就在附近一处公建的一楼租用了一个大大点的办公室，连沙盘都没有，更不用说是小区绿化什么的了。
2002年，吴双进入位于黑石礁附近的一处楼盘做销售。“当时的市场要比2000年时热闹了不少，很多投资者都开始大量进入房地产市场，彼此之间的竞争也开始逐渐激烈，不仅在户型设计上更趋合理，绿化、物业等都开始逐渐有了规范，甚至还在报纸上打起广告。”吴双记得，当年，他所在的这处楼盘在报纸上打出了楼盘开始预约排号的广告，当天一到售楼处，发现里里外外都是排队的人群，“我当时吓坏了，以为楼盘建设出什么事了，还肯定是不小的事故。”后来他才弄清楚，原来这都是排号预约买房子的人。
3年，房价贷款
“算起来，当年的‘代房奴’也算是最幸运的一批房奴，”吴双说，由于经常需要为客户计算房贷，他对“历代”房奴的付款变化都了然于胸。之所以说代房奴幸运，是因为他们享受着中国房地产市场发展初期的低房价、低首付、低利率的多重“起步优惠”。2002年，一套普通商品房的价格还只有每平方米2000多元，“价格高的也就3000出头，”吴双告诉记者，当年多数楼盘可以享受两成首付，10~20年的利率也只有5.7%左右，也就是说，当年一套100平方米、总价款在30万元的房子，贷款24万元20年还款期每个月只需要还1400元左右。“计算一下，20年的利息支付大约在14万左右，如果选择逐月递减的还款方式，利息总额可以控制在11.5万元，如果选择10年还款期，利息支付还会缩减一半。”吴双说，如此计算，其购房的总支出也只有36万~44万元，如果按照现在的房价计算，总价款至少可以在百万元以上。而当年的低房价时代中，十几万一套的房子比比皆是。
“房价比较快速的上涨大约在2005年以后，当时大连房价已达每平方米5000元左右，优质地段更是超过6000元，此后，几乎每年房价都会有1000元以上的上涨，”吴双记得，大连房地产市场已经难寻20万以下的商品房了，单价超过万元的楼盘也开始出现，“有一个阶段，楼盘内开盘的几个楼，在一两个星期内就会被预订一空。”这个时代开始，房奴们的还款压力也变大，首付往往要一次性拿出十几万到二十万不等，每个月的还款也逐渐增加，2000元以上的月还款成为主流。
3年，炒房60%~100%
尽管如此，吴双有几位结识了多年的客户还是频繁出手。“看好了大连楼市向好的趋势，有几位客户在2005年~2008年的时间里购买了多套住房。”吴双说，这部分人都颇丰，尽管当年入市的时候房价已飞速上涨，但相对当年三五十万元一套的价款来说，每套房子如今的市值都超过百万元，即便计算房贷利息支出，每套房子也可以达到60%~100%。
“但如今再做房奴，压力已经非常大了。”尽管现在已经是销售总监，但吴双对普通购房者购房成本的关注丝毫不减。“现在市内几乎已经难寻万元以下楼盘，现在买一套100平方米的房子，总价款要在100万~150万元，”吴双给记者算了笔账，按照目前的银行贷款政策规定，即便是首套房，贷款首付也必须是3成，也就是说，一套100万元的房子，首付就需要30万，这是十年前大连优质地段一套100平方米住房的售价。按照现行利率，70万贷款20年期每月还款额大约在5300元左右，利息支付则要超过50万元。也就是说，其付出的总房款要在150万元以上。
“现在购置住房的压力无疑要比十年前大得多，而且，在近两年房价趋于稳定的背景下，如果单纯计算投资回报，未必会比其他投资方式更划算。”在吴双看来，这也是近两年随着房地产调控政策的深入，投资型购房者大量退出市场的主要原因。
如果单单从还款压力和时限上看，“代房奴”早已不是真正意义上的房奴。当年低价房款背景下形成的少量贷款，在公积金制度几乎已经汇集每个个体的今天，早已谈不上什么压力，何况，他们已经或正在告别还款生活。但深入思考之后我们发现，房奴带给中国房地产市场的，远远不止“还款”二字这般简单。
中国住房制度改革之初，我国城镇人均住房建筑面积只有8平方米左右，1998年缓慢增加到20平方米。1998年全面房改之后，住房建设提速，至2011年已超过32平方米。按照2004年建设部政策研究中心发布的小康社会居住目标研究报告，计划2020年全面实现住房小康：一个核心指标是城镇人均住房面积35平方米。现在看来，预计将于2015年提前实现。除了人均住房面积的提高，还有住房功能的完善、小区环境的提升、社区配套的丰富。这是建国以来民众总体居住水平提升最快的十年。
房改之后批购房者，集中在2000年至2003年，那时贷款条件比较宽松，还贷压力也小。严格来说，他们还根本算不上真正的“房奴”。因为那几年，我国房价还未进入快涨通道。2000、2001、2002、2003年，新建商品住宅价格涨幅分别是2.9%、2.8%、3.7%、3.9%。而2004和2005年就剧升至15%和16.7%。从这个意义上说，真正的房奴，是从2004年开始出现，2007年后大量出现，2009年以后，随着大连乃至范围内的房价集体进入历史高点，房奴的购房压力陡然增加。
我们想说的是，中国房地产市场，应该向房奴致谢。十年前，面对还是新兴事物的“代房奴”，对如何选择房子还一脸蒙懂。圈块地就敢卖房、到手的房子跟图纸上完全不同的年代，正是“代房奴”为自己利益的不断抗争，换来了中国房地产开发销售制度的不断出台和逐渐完善。制度完善之后，房奴们开始关注房屋质量，漏水、长毛的商品房不断被房奴们投诉见诸媒体，黑心、资质不全的建筑商和开发商被市场淘汰。
十年前，即便是当时售价的小区，也难逃布局局促、人车混行和绿化简单的特点，而随着房奴们对生活品质要求的逐渐提升，现在的房子，即便不是豪宅，也可以做到小区功能区划清晰、人车分流和绿树成荫，一些大型楼盘仅在绿化美化小区环境一项上的投入就可以达到数千万，甚至上亿元。现在，房奴们越来越懒，开发商们却越来越勤快，房奴们不愿意为装修东奔西走，开发商就会为其推出精装修住宅；房奴们不愿意为清扫楼道花费时间，开发商们会将的物业提供给业主，甚至把走廊、电梯间清洁地可以让孩子们在上面打滚儿……没错，房奴就是这样一个矛盾的群体，身负债务，却丝毫不阻挡他们成为开发商尊敬的人，他们的需求，就是中国房地产市场成长的动力。
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